Анализ потенциала развития исторической среды регулярного российского города в современных экономических условиях

МЕТОД БЕСКОНФЛИКТНОЙ РЕНОВАЦИИ ТИПОВОГО РЕГУЛЯРНОГО КВАРТАЛА ИСТОРИЧЕСКОГО РОССИЙСКОГО ГОРОДА

Работа выполнена на основе «Методики реновации типового регулярного квартала исторического российского города (на примере Самары)», разработанной в АБ «Остоженка» в 2010 г. Разработчики: А.А. Скокан, А.Л. Гнездилов (руководитель), М.Е. Скороход, В.Э. Стадников

УДК 711.585
ББК 38.7

Идентификационный номер Информрегистра: 0421000020\0052

В статье анализируются выгоды экономического и правового регулирования соседской застройки с использованием исторических правил землепользования. На основе раскрытия механизма формирования исторических пространств российских регулярных городов дается алгоритм возможных проектных действий для реанимации жизненных процессов на территории исторического центра с учетом его масштаба и морфологии.

Ключевые слова: исторические центры, частная собственность на землю, соседское право, межевание.

I

АНАЛИЗ ПОТЕНЦИАЛА РАЗВИТИЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ СРЕДЫ РЕГУЛЯРНОГО РОССИЙСКОГО ГОРОДА В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ

Центры крупных исторических поселений России сегодня подвергаются беспрецедентному вытеснению многослойной исторической среды новой коммерческой застройкой. В советское время они, как правило, не осваивались и постепенно разрушались. Поэтому характерной особенностью большинства российских городов является рыхлая историческая среда малой плотности, привлекающая инвесторов большим потенциалом территории для нового строительства.

Среди профессионалов бытует мнение, что сверхлиберальная политика в сфере строительства делает абсолютно невыгодным, а следовательно, невозможным сохранение генетической преемственности среды. Мы попытаемся проверить справедливость данного утверждения, также попробуем оценить потенциал развития, заложенный в исторической среде города.

«За» сохранение исторической среды:
- архитектурное и типологическое богатства;
- разнообразие функциональных элементов;
- высококачественное благоустройство с обильным озеленением;
- среда, сомасштабная человеку;
- обширная социальная инфраструктура;
- объекты культурного наследия.

«Против» сохранения исторической среды:
В связи с отсутствием частной собственности на землю размыты границы ответственности за содержание внутриквартальных территорий и самих исторических зданий, последствием чего являются:
- высокая степень износа жилого фонда;
- недостаток коммунальных удобств.

«За» вновь формируемую среду:
- наличие современных коммунальных удобств;
- однородный социальный состав ослабляет возможность социальных противоречий.

«Против» вновь формируемой среды:
- низкое качество благоустройства и недостаток рекреационных территорий;
- негуманный масштаб среды;
- архитектурное и типологическое однообразие;
- исчезли границы территории, в связи с чем отсутствует ответственность за их содержание, любая хозяйственная деятельность ведет к конфликту соседских интересов, невозможности бесконфликтного развития территории.

Иными словами, современное строительство на территориях исторических центров представляет собой многоэтажную застройку, которая теснит уникальную историческую часть города, заменяя ее однотипными стандартными жилыми домами с невысокими эксплуатационными характеристиками и низким качеством строительства.

Главным аргументом сторонников крайне болезненных для исторических центров методов высотного строительства является высокая экономическая эффективность вновь формируемой среды, большой выход коммерческой площади. Оставив в стороне этическую оценку этой позиции, попытаемся понять – так ли это?

В качестве примера наиболее коммерчески выгодного строительства возьмем так называемый «Европейский квартал» в г. Самаре (рис.1) – комплекс бизнес-класса, появившийся на месте 2-3-этажной старой застройки. Он сформирован зданиями от 10 до 23 этажей. Поскольку данный квартал подвергся полной реконструкции, он представляется наиболее показательным для сравнения технико-экономических показателей новой и исторической сред.

Рис.1. «Европейский квартал» – комплекс бизнес-класса, появившийся на месте 2-3-этажной исторической застройки, г. Самара

Рис.1а. Современные методы строительства в исторической среде	Квартал после реконструкции. 10-22 этажа, максимальный потенциал до 25 000 м^2/га

Плотность застройки, т.е. суммарная поэтажная площадь наземной части комплекса в пределах наружных стен в данном квартале, составляет 22-23 тыс. м²/га (рис.1а), (данный расчет проведен на основании подосновы М 1:2000, по наружному периметру сооружений, при известной этажности сооружений, что отражает методику вычисления данного градостроительного показателя).

Действительно, это значительно больше ТЭП исторической застройки Самары, которая дает максимальные показатели плотности при плотном ковре 2-3-этажной застройки в 15-16 тыс. м²/га (рис.2), в кварталах же с застройкой усадебного характера данный показатель опускается ниже 10 тыс. м²/га (рис.2а).

Рис.2. Самара. Развитая историческая застройка. Плотность достигает 15 000-16 000 м²/га

Рис.2а. Преобладание исторической застройки усадебного типа	1-4 этажа – средняя плотность исторических кварталов12 000 м^2/га

Однако необходимо понимать, что плотность «Европейского квартала» является точечной, т.к. его высотные объемы неминуемо ограничивают строительство жилья и других объектов, поскольку не могут быть соблюдены многие установленные нормы, например, инсоляции, освещенности соседних домов и т.д.

Если же мы возьмем в расчет исторические центры Петербурга, Хельсинки и др. городов Европы, которые прошли этап урбанизации и уплотнения на рубеже XIX-XX вв., то обнаружим, что данный тип застройки высотой в 4-6 этажей дает выход от 30 тыс. м²/га и более (рис.3)!

Рис.3. Сверхплотная застройка, рубежа XIX-XX вв., г. Санкт-Петербург	5-6 этажей 30 000-40 000 м^2/ га

Парадоксально, но историческая 4-6-этажная застройка таких городов имеет более эффективные технико-экономические показатели, чем новая многоэтажная застройка (до 25 этажей), появляющаяся сегодня в исторической части российских региональных центров!

Частично это объясняется менее строгим режимом дореволюционных санитарных и пожарных нормативов. Но, главным образом, такая высокая эффективность использования земли объясняется четкими правилами застройки и соседского права, существовавшими в Российской империи и позволявшими избегать конфликта интересов хозяев соседских домовладений при развитии собственных участков. Вот несколько основополагающих правил формирования исторических городов, где главным принципом было обеспечение независимости хозяина домовладения от действий соседа (рис.4):

- "строющий дом на самой меже соседа не должен делать окон в сторону соседа" [1];
- домовладения могут граничить только глухими противопожарными стенами брандмауэрами, либо должен соблюдаться противопожарный разрыв;
- "чтоб сосед не лил воды, не сметал сора, не делал ската кровли на двор соседа" [1];
- доступ в домовладение предусматривался прямо с улицы, а не через соседей.

Эти правила оказались очень благоприятными для уплотнения застройки в эпоху бурного роста российских городов.

Рис.4. Структура квартала регулярного города с обозначением границ исторических домовладений. г. Самара

Несмотря на отсутствие эксплуатационной поддержки со стороны хозяйственных служб города в советский и особенно постсоветский периоды (более 90 лет!), исторические центры многих «регулярных городов» (в т.ч. Самары) функционировали фактически в структуре исторических домовладений, что доказывает чрезвычайную жизнеспособность данной структурной организации. Это говорит о необходимости тщательного изучения и использования принципов структурной организации «регулярного города» для реновации городской среды с учетом сохранения ее утилитарных и гуманитарных достоинств.

Дата добавления: 2015-10-24