Малоэтажная застройка

2.2.2.1. Размещение и развитие жилой зоны малоэтажной застройки и индивидуального, коттеджного строительства в городском округе следует предусматривать:

- в пределах городской черты – в соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования и застройки и документацией по планировке территории;

- на территории пригородных зон за пределами городской черты - на зарезервированных территориях для размещения индивидуального строительства в новых и развивающихся населенных пунктах, расположенных в пределах транспортной доступности города 30-40 мин.

2.2.2.2. Размещение новой малоэтажной застройки следует осуществлять в пределах границы городского округа с учетом развития инженерно-транспортной инфраструктуры, возможности присоединения объектов к сетям инженерного обеспечения, организации транспортных связей, в том числе с магистралями внешних сетей, обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания.

Районы индивидуальной малоэтажной усадебной застройки в городском округе не следует размещать на главных направлениях развития многоэтажного жилищного строительства.

2.2.2.3. Планировочная организация, параметры и градостроительные характеристики территорий малоэтажного жилищного строительства (параметры планировочного элемента, территорий общего пользования, этажность застройки и др.) определяются и устанавливаются документацией по планировке территории в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.

Планировочным элементом для планируемой малоэтажной застройки следует предусматривать квартал, в пределах красных линий которого устанавливаются границы земельных участков.

Размещение объектов капитального строительства как разрешенных, так и вспомогательных видов использования, за пределами красных линий планировочного элемента на территории общего пользования запрещается.

2.2.2.4. Границы, конфигурацию и площадь приусадебных и приквартирных земельных участков для строительства индивидуальных, коттеджных, блокированных и иного типа жилых домов, а также объектов обслуживания населения необходимо принимать с учетом особенностей градостроительной ситуации в городском округе, характера сложившейся и формируемой жилой застройки (среды), условий ее размещения в планировочном элементе жилой зоны, требований настоящих Нормативов, на основе утвержденной в установленном действующим законодательством документации по планировке территории, а именно - после разработки и утверждения проектов межевания, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки.

2.2.2.5. Предварительное определение потребной селитебной территории зоны малоэтажного и индивидуального жилищного строительства в городском округе допускается принимать следующие показатели на один дом (квартиру), га, при застройке:

- домами усадебного типа с участками при доме (квартире) – по таблице 2.8.

Таблица 2.8

Площадь участка при доме, м^2	Площадь селитебной территории, га
	0,21
	0,17
	0,15
	0,13
	0,11

- секционными и блокированными домами без участков при квартире – по таблице 2.9.

Таблица 2.9

Число этажей	Площадь селитебной территории, га
	0,04
	0,03
	0,02

Примечания:

1. При необходимости организации обособленных хозяйственных проездов площадь селитебной территории увеличивается на 10 %.

2. При подсчете площади селитебной территории исключаются непригодные для застройки территории – овраги, крутые склоны.

3. При применении высокоплотной 2-, 3-, 4-этажной жилой застройки расчетную плотность населения и жилого фонда следует принимать не менее чем для зоны средней градостроительной ценности; при застройке площадок, требующих проведение сложных мероприятий по инженерной подготовке территории, - не менее чем для зоны высокой градостроительной ценности (см. табл. 2.2, 2.3).

2.2.2.6. Расчетную плотность населения на территории малоэтажной индивидуальной застройки рекомендуется принимать в соответствии с таблицей 2.10.

Таблица 2.10

Тип дома	Плотность населения, чел/га, при среднем размере семьи, чел.
2,5	3,0	3,5	4,0	4,5	5,0	5,5	6,0
Усадебный, коттеджный с приквартирными участками, м^2:
Секционный с числом этажей:
	-		-	-	-	-	-	-
	-		-	-	-	-	-	-
	-		-	-	-	-	-	-

Примечание:

1. В районах индивидуального усадебного строительства, где не планируется строительство централизованных инженерных систем, допускается уменьшать плотность населения, но принимать ее не менее чем 40 чел./га.

2.2.2.7. Интенсивность использования территории жилого района индивидуальной коттеджной застройки определяется коэффициентом застройки (К_з) и коэффициентом плотности застройки (К_пз).

Предельно допустимые параметры застройки (К_з и К_пз) жилой зоны малоэтажной застройки приведены в рекомендуемой таблице 2.11.

Таблица 2.11

Тип застройки	Размер земельного участка, м^2	Площадь жилого дома*, м^2общей площади	Коэффициент застройки Кз	Коэффициент плотности застройки Кпз
А	1200 и более		0,2	0,4
			0,2	0,4
Б			0,3	0,6
			0,3	0,6
В			0,3	0,6
			0,3	0,6

Примечания:

1.	А	- усадебная застройка одноквартирными домами до 3-х этажей с приквартирными участками с развитой хозяйственной частью.
2.	Б	- застройка коттеджного типа до 3-х этажей с приквартирными участками с минимальной хозяйственной частью.
3.	В	- застройка коттеджно - блокированного типа до 3-х - 4-х этажей с приквартирными участками (2-4-квартирные сблокированные дома с минимальной хозяйственной частью).
4.	Тип и площадь жилого дома определяются застройщиком в зависимости от инвестиционных вложений и состава семьи.

2.2.2.8. Предельно допустимые размеры приусадебных (приквартирных) земельных участков, предоставляемых в городском округе на индивидуальный дом или на одну квартиру, устанавливаются Правилами землепользования и застройки.

Размеры приусадебных (приквартирных) земельных участков, предоставляемых в границах городской территории, предусмотрены Правилами и составляют:

- в сложившихся районах сохраняемой усадебной застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками от 1500 до 2500 кв. м и ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства с участками от 2000 до 4000 кв.м, не требующих организации санитарно-защитных зон;

- для коттеджной застройки отдельно стоящими жилыми домами коттеджного типа на одну семью в 1-3 этажа с приквартирными участками от 600 до 1500 кв.м;

- для блокированной секционной застройки блокированными жилыми домами с блок-квартирами на одну семью до 3-х этажей с приквартирными участками до 400 кв.м.

2.2.2.9. В районах усадебной (индивидуальной) застройки допускается размещение среднеэтажной (секционной и блокированной) до 6-ти этажей жилой застройки для создания более компактной и разнообразной жилой среды, а также в целях формирования переходного масштаба, в зависимости от градостроительной ситуации.

2.2.2.10. Планировочную организацию и обеспеченность нормативными площадками дворового благоустройства на территории смешанной застройки следует предусматривать в соответствии с разделом 2.2.1 «Застройка многоэтажная и средней этажности» настоящих Нормативов.

2.2.2.11. Для определения объемов и структуры жилищного малоэтажного строительства средняя обеспеченность жилым фондом (общая площадь) на 1 человека для государственного и муниципального жилого фонда принимается 18 м².

Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажных жилых домов, находящихся в частной собственности, не нормируются.

Показатель обеспеченности общей площадью жилых помещений в коттеджной застройке не нормируется. Укрупненный расчет населения следует производить из расчета средней обеспеченности 50 м² площади коттеджа на человека.

2.2.2.12. Жилые дома на территории среднеэтажной и малоэтажной блокированной и секционной застройки располагаются с отступом от красных линий не менее 6 метров.

Усадебный, коттеджный одноквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц должно быть не менее 5 м, проездов - 1м.

В районах усадебной застройки жилые дома могут размещаться по красной линии жилых улиц в соответствии со сложившимися местными традициями с соблюдением необходимого санитарного разрыва от края проезжей части автодорог до границы жилой застройки, установленного на основании расчетов рассеивания загрязнений атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации), а также требований противопожарной безопасности.

2.2.2.13. Минимальные расстояния между зданиями, а также между крайними строениями и группами строений на приквартирных участках принимаются на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями, Правилами землепользования и застройки и разделом «Пожарная безопасность» настоящих Нормативов.

Расчеты инсоляции производятся в соответствии с нормами инсоляции и освещенности, приведенными в разделе «Охрана окружающей среды» настоящих Нормативов.

2.2.2.14. Расстояния между длинными сторонами и торцами малоэтажных жилых зданий определяются в соответствии с требованиями, указанными в п. 2.2.2.13 настоящего раздела, при соблюдении обеспечения непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

2.2.2.15.В районах сложившейся усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м; а расстояние до сарая для скота и птицы в соответствии с п. 2.2.2.19 настоящих норм.

2.2.2.16. Для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, допускается проектировать жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, и др.).

Проектирование и размещение домов с мастерскими для индивидуальной трудовой деятельности необходимо производить при соблюдении необходимых гигиенических, экологических, противопожарных и санитарных требований, при согласовании в установленном порядке.

2.2.2.17. Функциональный тип участка и максимально допустимые размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства в малоэтажной жилой застройке, приведены в рекомендуемой таблице 2.12.

Таблица 2.12

Тип территории	Типы жилых домов (этажность 1-3)	Площади приквартирных участков, га	Функционально-типологические признаки участка (кроме проживания)
не менее	не более
А Отдельные жилые образования в структуре городского округа	Одноквартирные дома	0,06	0,15	Садоводство, цветоводство, игры детей, отдых
Многоквартирные блокированные дома	0,006	0,04
(без площади застройки)
Б Жилые образования населенных пунктов	Усадебные дома, в том числе с местами приложения труда	0,06	0,20	Садоводство, цветоводство, огородничество, игры детей, отдых
Одноквартирные дома	0,06	0,15
Многоквартирные блокированные дома	0,02	0,04

Примечания:

1. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации при осуществлении компактной застройки городского округа земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) предоставляются в меньшем размере с выделением остальной части за пределами жилой зоны городского округа.

2. Предельные размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, предоставляемые в собственность гражданам, определяются в соответствии с законодательством Республики Башкортостан.

2.2.2.18. Режим использования территории приусадебного участка для хозяйственных целей определяется градостроительным регламентом территории, который должен учитывать социально-демографические потребности семей, санитарно-гигиенические и зооветеринарные требования.

Содержание скота и птицы на приусадебных участках допускается только в районах сложившейся усадебной застройки сельского типа с размером приусадебного участка не менее 0,1 га.

2.2.2.19. На территориях сложившейся малоэтажной застройки городского округа (на которых разрешено содержание скота) допускается предусматривать на приквартирных земельных участках хозяйственные постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и для других хозяйственных нужд, бани, с обязательным устройством хозяйственных подъездов и скотопрогонов. Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать к усадебным одно-, двухквартирным домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями; при этом помещения для скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.

Расстояния от помещений (сооружений) для содержания и разведения животных до объектов жилой застройки должно быть не менее указанного в таблице 2.13.

Таблица 2.13

Нормативный разрыв	Поголовье (шт.), не более
овцы, козы	кролики - матки	птица	нутрии, песцы
10 м
20 м			-

Для многоквартирных домов допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных хранилищ сельскохозяйственных продуктов.

2.2.2.20. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям и в зависимости от степени огнестойкости должны быть не менее:

- от усадебного, одно-, двухквартирного и блокированного дома – 3 м;

- от постройки для содержания скота и птицы – 4 м;

- от других построек (бани, автостоянки и др.) – 1 м;

- от стволов высокорослых деревьев – 4 м;

- от стволов среднерослых деревьев – 2 м;

- от кустарника – 1 м.

На территориях с застройкой усадебными одноквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, автостоянки, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Вспомогательные строения, за исключением автостоянок, размещать со стороны улиц не допускается.

2.2.2.21. В районах индивидуальной, коттеджной застройки следует предусматривать озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории, размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования.

2.2.2.22. Удельный вес озелененных территорий участков малоэтажной застройки составляет:

- в границах территории жилого района малоэтажной застройки домами усадебного, коттеджного и блокированного типа – не менее 25 %;

- территории различного назначения в пределах застроенной территории – не менее 40 %.

Минимальная обеспеченность площадью озелененных территорий приведена в разделе «Рекреационные зоны» настоящих Нормативов.

2.2.2.23. На границе с соседним земельным участком допускается устанавливать ограждения, которые должны быть сетчатыми или решетчатыми с целью минимального затенения территории соседнего участка и высотой не более 2,0 м.

Рекомендуется устройство декоративного озеленения вдоль ограждения участка со стороны улицы и со стороны смежного участка.

2.2.2.24. При проектировании территории коттеджной застройки следует принимать следующие расстояния:

- от внешних стен коттеджа (блокированного жилого дома) до ограждения участка следует принимать не менее 4,5 м, со стороны вводов инженерных сетей при организации колодцев на территории участка – не менее 6 м;

- от газорегуляторных пунктов до границ участков жилых домов – не менее 15 м;

- от трансформаторных подстанций до границ участков жилых домов – не менее 10 м, при условии обеспечения нормативных уровней звука;

- от площадок с контейнерами и крупногабаритным мусором до границ участков жилых домов, детских учреждений и озелененных площадок – не менее 50 м;

- от края лесного массива до границ участков жилой застройки – не менее 30 м.

2.2.2.25. Расчет объемов удаления отходов, требования к размещению хозяйственных площадок приведены в разделе «Санитарная очистка территорий» настоящих Нормативов.

2.2.2.26. Проезд вывозящих мусор машин по территории коттеджной застройки проектируется по сквозным внутренним проездам и жилым улицам с целью исключения маневрирования вывозящих мусор машин.

2.2.2.27. Уличная сеть районов коттеджной застройки формируется взаимоувязано с системой улиц и дорог городского округа.

Транспортные связи коттеджной застройки с улично-дорожной сетью городского округа обеспечиваются через магистральную сеть городского и районного значений.

2.2.2.28. Поперечные профили магистральных улиц городского и районного значений должны предусматривать организацию въездов и выездов на земельные участки коттеджной застройки с местных проездов. На жилых улицах допускается устройство въездов и выездов на земельные участки коттеджной застройки непосредственно с проезжей части.

В случае размещения коттеджной застройки в отдалении от магистральной сети, подъезды к ним обеспечиваются за счет проектирования подъездных дорог. Количество подъездных дорог определяется расчетом и планировочными особенностями территории. При размещении на расстоянии более 400 м подъездная дорога должна обеспечивать пропуск маршрутов общественного пассажирского транспорта.

2.2.2.29. Для парковки легковых автомобилей посетителей жилой зоны следует предусматривать гостевые автостоянки из расчета:

- при застройке блокированными домами – не менее 1 машино-места на 3 квартиры. Гостевые автостоянки допускается устраивать для групп жилых домов и размещать на территориях общественного назначения в радиусе, не превышающем 150 м от мест проживания. Возможно совмещение с коллективной автостоянкой для хранения легковых автомобилей;

- при застройке одноквартирными коттеджами – не менее 1 машино-места на 1 коттедж с размещением в пределах придомовых участков.

Устройство автостоянок за счет уширения основной проезжей части улиц не допускается.

2.2.2.30. На территории малоэтажной жилой застройки, как правило, следует предусматривать 100-процентную обеспеченность машино-местами для хранения и парковки легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов. Размещение других видов транспортных средств возможно по согласованию с органами местного самоуправления.

При устройстве автостоянок (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах одноквартирных усадебных и блокированных домах допускается их проектирование без соблюдения нормативов расчета стоянок автомобилей.

На территории с застройкой жилыми домами с приквартирными участками (одноквартирными и многоквартирными блокированными) стоянки автомобилей следует размещать в пределах отведенного участка.

На территории малоэтажной застройки на приусадебных участках запрещается строительство стоянок для грузового транспорта и транспорта для перевозки людей, находящегося в личной собственности, кроме автотранспорта грузоподъемностью менее 1,5 тонн.

2.2.2.31. Улично-дорожную сеть, сеть общественного пассажирского транспорта, пешеходное движение при планировке и застройке жилой и общественных зон малоэтажной и коттеджной застройки следует проектировать в соответствии с разделом «Зоны транспортной инфраструктуры» настоящих Нормативов.

2.2.2.32. Расстояние от края проезжей части автодорог улично-дорожной сети, сети общественного пассажирского транспорта до жилых и общественных зданий, границ территорий лечебных, дошкольных образовательных учреждений, школ следует принимать с учетом обеспечения требований гигиенических нормативов по уровню шума, вибрации и загрязнения атмосферного воздуха на территории жилой застройки и в жилых помещениях внутри зданий. При этом должно быть обеспечено 0,8 ПДК загрязнений атмосферного воздуха на территориях лечебно-профилактических учреждений, реабилитационных центров, мест массового отдыха населения в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.6.1032-01.

2.2.2.33. На территории коттеджной застройки допускается размещение объектов обслуживания всех видов и мест приложения труда (банки, офисы, деловые центры, клубы, выставочные залы и пр.) с размером территории не более 5 га (жилой район), 0,5 га (микрорайон) и требующих устройства санитарно-защитной зоны не более 50 м. Коммерческие учреждения и службы могут проектироваться взамен учреждений, включенных в обязательный перечень, при условии обеспечения в них гарантированного уровня оказания населению общедоступных услуг.

2.2.2.34. Инженерное обеспечение территорий коттеджной застройки следует проектировать в соответствии с разделом «Зоны инженерной инфраструктуры» настоящих Нормативов.

2.2.2.35. По функциональному составу территория коттеджной застройки включает в свои расчетные границы: участки жилой застройки, участки общественной застройки, территории зеленых насаждений (парк, озелененные общественные площадки), улицы, проезды, стоянки.

2.2.2.36. Рекомендуемые удельные показатели нормируемых элементов территории микрорайона малоэтажной застройки в пределах городской черты принимаются в соответствии с таблицей 2.14.

Таблица 2.14

№ п/п	Элементы территории микрорайона	Удельная площадь, м^2/чел., не менее
	Территория, всего в том числе	10,0
	участки школ	1,8*
	участки детских садов	1,4*
	участки объектов обслуживания	6,0
	участки зеленых насаждений	0,8*

* Удельные площади элементов территории малоэтажной застройки определены на основе республиканских статистических и демографических данных за 2005 год.

2.2.2.37. Нормативное соотношение территорий различного функционального назначения в составе структурных элементов коттеджной застройки рекомендуется принимать по таблице 2.15.

Таблица 2.15

Структурный элемент коттеджной застройки	Участки жилой застройки, %	Участки общественной застройки, %	Территории зеленых насаждений, %	Улицы, проезды, стоянки, %
Жилой район	не менее 75	3 – 8	не менее 3	14 – 16
Квартал	не менее 90	1 – 3	не менее 2	5 – 7

2.2.2.38. Баланс территории малоэтажной и коттеджной застройки в пределах городской черты принимается в соответствии с таблицами 2.6 и 2.7 настоящих Нормативов.

Дата добавления: 2015-10-24