Инвестиции в недвижимость

Инвестирование в недвижимость является надежным вложением личного капитала. Приращение личного капитала от вложений в объект инвестирования недвижимость имеет два источника:

1) доход от увеличения стоимости недвижимости;

2) доход от сдачи недвижимости в аренду.

Покупка недвижимости с целью осуществления коммерческой деятельности не имеет прямую цель - инвестирование в недвижимость, если только это не покупка с целью сдачи в аренду.

Рассмотрим подробнее данные источники приращения личного капитала.

В периоды стабильности в экономике государства стоимость недвижимости постепенно увеличивается в связи с инфляционными процессами. Если экономика государства растет, растут финансовые возможности у покупателей, то недвижимость начинает дорожать быстрее. Если экономика государства в кризисном состоянии или если цены на недвижимость неоправданно завышены (рынок перегрет, «мыльный пузырь» на рынке недвижимости), то недвижимость может и упасть в цене.

Одним из недавних примеров был рынок недвижимости Японии в конце 80-х — начале 90-х годов 20-го века. С весны 1986 года до весны 1990 года цены на землю в Японии утроились. В итоге общая стоимость японской недвижимости стала дороже американской в четыре раза. Говорили, что стоимость Императорского дворца превысила общую стоимость Канады. Многие крупные компании, отложив свой основной бизнес, кинулись в торговлю недвижимостью. Это привело к огромному росту цен на нее и снижению темпов роста в других секторах экономики. Затем, наступил обвал. Операторы рынка недвижимости вдруг обнаружили, что не могут обслуживать свои кредитные обязательства, взятые на покупку дорогой недвижимости. Последовала волна банкротств, бегство капиталов. Безнадежные кредиты составляли триллионы иен. Обанкротились некоторые банки. Падение цен на недвижимость составило до 60%. Ситуацию спасло правительство. Однако недвижимость в Японии дешевеет до сих пор. Похожие кризисы произошли в 1997–1998 годах и в других странах Тихоокеанского бассейна: на Филиппинах, в Индонезии, Малайзии, Гонконге, Корее, Таиланде, в 2007 году – в США.

Вспомним и наш период с 1998 по 2003 годы. Однако, не смотря ни на что, недвижимость всегда остается недвижимостью. Колебания цен на рынке недвижимости чаще всего происходят более менее плавно в короткой перспективе.

Ситуации перекоса цен на рынке недвижимости еще называют «мыльными пузырями» на рынке недвижимости. Мыльные пузыри образуются при выходе экономики государства из кризиса, когда сильно растет спрос и имеется недостаточное предложение нежвижимости. Стоимость недвижимости при таких условиях начинает расти. На определенном этапе спрос и предложение более или менее уравновешиваются и нет предпосылок для роста стоимости недвижимости. Однако стоимость может еще долго расти из-за инфляционных ожиданий, инертности рынка недвижимости. Подогревают рост стоимости недвижимости и низкие процентные ставки по кредитам, получаемым с целью покупки недвижимости. Если после уравновешивания спроса и предложения цены продалжают расти, то образуется неоправданый ценовой дисбаланс, который и является признаком наличия «мыльного пузыря». Мыльный пузырь может просуществовать определенное довольно продолжительное время и потом внезапно лопнуть с неминуемым обвалом цен на рынке недвижимости.

Внимание!!! Нынешняя (2007 год) ситуация на рынке недвижимости столиц Украины и России имеет признаки наличия сформировавшегося «мыльного пузыря» на рынке недвижимости.

нормальные колебания цен «мыльный пузырь» с обвалом цен

на рынке недвижимости и с последующим восстановлением

нормальных колебаний

на рынке недвижимости

ЦЕНА ЦЕНА

5 10 15 20 25 5 10 15 20 25

Гарантированно предсказать рост стоимости недвижимости довольно сложно. Даже специалисты в сфере недвижимости не предполагали такого стремительного роста цен на рынке недвижимости в период с 2004 по 2006 годы. Вероятно, с момента падения цен на квадратные метры в 1998 году до момента роста в 2004 году недвижимость была недооценена и к тому же прибавились факторы роста экономики с 2004 года.

Доход от сдачи недвижимости в аренду так же довольно привлекательный. В данном случае, независимо от роста или падения цены на недвижимость, будет происходить приращение личного капитала.

Следует иметь в виду, что вложение в недвижимость влекут не только доходы, но в обязательном порядке и расходы, связанные с содержанием недвижимости. Данные расходы представляют собой коммунальные платежи, расходы на поддержание надлежащего состояния недвижимости, плата за землю, расходы на оформление недвижимости и землепользования и, наконец, расходы связанные с охраной. В перспективе государство так же планирует ввести налог на недвижимость. Доходы от аренды недвижимости так же облагаются соответствующим налогом.

Существуют различные виды недвижимости, которые в свою очередь можно подразделить на подвиды. Данная классификация довольно условна и субъективна и включает в себя только недвижимость, в которую возможны инвестиции.

Виды недвижимости	Жилая недвижимость (здания и сооружения)	Коммерческая недвижимость (здания и сооружения)	Земля
Подвиды недвижимости	Квартиры	Торговая (складская) недвижимость	Промышленные земли
Дома (котеджи)	Промышленная недвижимость	Сельско-хозяйственные земли (в настоящее время не участвуют в деловом обороте)
Дачи, гаражи	Офисная недвижимость, гостиницы	Земли для жилищного (в т.ч. котеджного и дачного строительства)

Указанную классификацию можно еще более детализировать, например, по критериям регионального местонахождения, престижности (элитности) недвижимости, по месторасположению (центр, периферия населенного пункта или загородная), по коммерческой привлекательности в зависимости от местоположения, развитости инфраструктуры, наличия людских потоков. Однако данная детализация более применима для использования недвижимости в коммерческих целях, а не в целях инвестирования.

Рассмотрим виды и подвиды недвижимости, указанные в таблице с точки зрения инвестирования с целью приращения личного капитала.

Инвестиции в жилую недвижимость возможны, если инвестор располагает суммами от 250000 гривень в крупных городах - «центрах цивилизации» или в курортных регионах Украины (Киев, Одесса, Днепропетровск, Донецк, Харьков, Львов, курортные города Крымского полуострова) и от 50000 гривень в городах остальных регионов. Дома и котеджи несколько дороже, а дачи и гаражи – дешевле. Инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду эффективно в крупных городах - «центрах цивилизации» или в курортных регионах Украины. В остальных регионах эффективно вложить средства в жилую недвижимость можно для защиты капитала от воздействия инфляции и с целью возможного роста цен на недвижимость, не забывая при этом об уже упоминавшихся расходах.

Привлекательны так же инвестирование в объкты жилой недвижимости с целью перепродажи после ремонта. Неотремонтированные квартиры ценятся дешевле. Произведя ремонт, можно продать такую квартиру значительно дороже. Однако, это уже не чистое инвестирование, а инвестирование, связанное с коммерцией. В данном случае важно не ошибиться в расчетах и прогнозах.

Инвестиции в коммерческую (нежилую) недвижимость более привлекательны, по сравнению с инвестициями в жилую недвижимость с точки зрения приращения капитала. Ведь предприятия у нас могут заплатить намного больше, чем граждане. Однако коммерческая недвижимость, соответственно, дороже, чем жилая и требует больших вложений и расходов. При инвестициях в коммерческую недвижимость особое значение имеет месторасположение. Так, если потоки людей больше в месте расположения объекта коммерческой недвижимости, значит больше возможности получить прибыль от использования данной недвижимости. В некоторых случаях можно сдавать даже крышу в аренду с целью установки антенн развивающихся телекоммуникационных компаний. Таким образом, крыша здания не только защищает от дождя, но и приносит доход.

Использование земельных участков с целью инвестирования требует обладания определенными знаниями и особенно информацией. Вложить личный капитал в земельные участки можно для защиты капитала от воздействия инфляции и с целью возможного роста цен на недвижимость. Обладая ценной информацией о развитии инфраструктуры региона, предстоящем крупном строительстве, можно осуществить довольно выгодное вложение личного капитала, т.к. при реализации указанных крупных проектов повышается стоимость земель, что в свою очередь влечет приращение капитала.

Целесообразность инвестирования в недвижимость можно упрощенно расчитать исходя из стоимости рыночной арендной платы за объект недвижимости и процентной ставки по депозитным вкладам. Допустим в Киеве имеется квартира, которую можно сдать в аренду за 500 долларов или 2550 гривень в месяц. Таким образом, сумма годовой арендной платы равна 30600 гривень. При этом средняя процентная ставка по депозитным вкладам составляет 13% годовых. Рассчитаем инвестиционную сумму (ИС), которая генерирует за год сумму 30600 гривень при ставке по депозитным вкладам 13% годовых:

ИС = 30600 грн. / 13 х 100 = 235385 грн.

Следовательно, положив сумму 235385 грн. на год под 13% годовых, можно ежемесячно получать 2550 гривень пока еще необлагаемого налогами процентного дохода. Отсюда можно сделать вывод, что и стоимость квартиры, сдаваемой в аренду за 500 долларов в месяц, должна равняться 235385 грн. Реально же в Киеве стоимость квартир намного превышает сумму 235385 грн. (46,6 тысяч долларов). Таким образом, приобретать жилую недвижимость в Киеве при таких условиях в целях инвестирования нецелесообразно.

Читатель может возразить, что стоимость недвижимости растет и кроме суммы арендной платы владелец недвижимости получает своеобразную надбавку от роста стоимости недвижимости. Однако, это не всегда так. Как уже было отмечено, приведенный расчет является упрощенным и не учитывает множества дополнительных условий (инфляция, тенденции цен на рынке недвижимости, риски сдачи недвижимости в аренду, риски банкротства банка, устаревание неджвижимости, налоги, коммунальные платежи, ремонты и т.п.).

Несмотря на очевидную привлекательность инвестирование в недвижимость намного сложнее инвестирования в депозиты банков, банковские металлы и паевые инвестиционные фонды.

Так же данный вид инвестирования влечет и определенные риски:

- изменение законодательства в сторону, ухудшающую положение инвестора – введение новых налогов, повышение ставок существующих налогов, введение новых требований, влекущих увеличение расходов на содержание объектов недвижимости;

- возможность потери недвижимого имущества, купленного у недобросовестного продавца, с нарушением юридических требований, со скрытыми недостатками;

- ошибки прогнозирования, недостаток информации при покупке, что ведет к неполучению прироста личного капитала, а наоборот – к снижению;

- несвоевременные расчеты арендаторов;

- потеря (ухудшение) объекта недвижимости из-за пожара, затопления, разворовывания;

- длительный срок для реализации недвижимости по рыночной цене;

- другие риски.

Характеристики объекта инвестирования – недвижимость:

*Доступность – объект инвестирования доступен для инвесторов с наличием соответствующего капитала в зависимости от вида недвижимости.

*Сложность (простота) – довольно сложно.

*Уровень доходности – колеблется, позволяет сохранить капитал, прирастить капитал или в редких случаях уменьшить капитал.

*Быстрота окупаемости или оборачиваемости инвестиционных средств – вложенные средства окупаются довольно долго, но бывают и исключения.

*Уровень риска – переменный и зависит от многих факторов.

ТОВАРЫ

В периоды гипперинфляции люди активно скупают товары и тем самым пытаются защитить свой личный капитал от обесценивания. Такое поведение можно расценивать как частный пример вложения личного капитала в товары с целью защиты капитала от быстрого обесценивания из-за инфляции.

Наша задача прирастить капитал путем инвестирования.

Сразу отметим, что покупка товаров оптом или в регионах, где эти товары дешевле, с целью их дальнейшей перепродажи по более высокой цене не является инвестированием. В нашем понимании – это бизнес или коммерция.

Чем же товары могут помочь нам как объекты инвестирования?

Задача инвестирования личного капитала в товары как и в другие объекты инвестирования состоит в том, что товар покупается с целью его перепродажи по более высокой цене по истечении определенного периода времени.

Для этого необходимо, чтобы товары были высоколиквидными, т.е. быстро и практически без потерь могли превращаться в денежные средства. Такими качествами обладают оптовые партии товаров из категории – сырье. Готовая продукция - потребительские товары не обладают достаточной ликвидностью. Питер Линч в свое время отметил, что «… продавать хлопок намного легче, чем рубахи из этого хлопка».

Сырье представляет собой товар, который используется при производстве готовой продукции или в промежуточном цикле производства. К сырью относят топливо (газ, нефть, бензины, дизельное топливо), сельскохозяйственное сырье (главным образом - зерно), вторичное сырье (металлолом, пластмассы, макулатура). Сырье потребляется предприятиями (предпринимателями) в больших объемах для производства продукции.

В силу различных причин цены на сырье подвержены колебаниям. Некоторые виды сырья имеют сезонные колебания, как, например зерно, бензины, дизельное топливо. Зерно всегда дешевле в период после уборки. В последующем зерно становится дороже из-за удорожания всвязи с расходами на хранение. Кроме того, зерно может резко подорожать из-за низкого урожая и даже прогнозов низкого урожая.

Основными критериями для отбора сырья с целью инвестирования являются возможности приобретения, возможности хранения с наименьшими потерями количества и качества, возможность быстрой реализации в периоды повышения цен.

Для людей, которые имеют возможность инвестирования несколько десятков тысяч гривень, большинство возможностей вложения личного капитала в оптовые партии газа и нефти недоступны. Данные виды сырья обращаются на товарных биржах партиями на миллионы гривень. В тоже время отдельные оптово-розничные торговцы бензином и дизельным топливом предоставляли возможность купить у них партию топлива с возможностью получения в будущем. При этом такое топливо не подвергалось удорожанию из-за его хранения. Возможность инвестирования в топливо имеется, например, если оптово-розничный продавец выпускает талоны или пластиковые карточки на определенное количество бензина или дизельного топлива и гарантирует отпустить товар, независимо от изменения цены. В наше время цены на топливо обычно увеличиваются в периоды весенних и осенних интенсивных сельскохозяйственных работ.

Теперь рассмотрим инвестиции в зерно.

Зима конца 2002 – начала 2003 года была длительной и суровой. Многочисленные посевы вымерзли. Неблагоприятные прогнозы на урожай привели к повышению цен на зерно в конце с зимы и до начала уборки зерна. К факторам, повлиявшим на рост цен на зерно прибавилась засушливая весна 2003 года. Цены на фуражное зерно вырасли с 250-300 гривень за тонну до 1300-1700 гривень за тонну, т.е. почти на 600 %. Возник так называемый хлебный, а точнее зерновой кризис. Данное время было неблагоприятным для сельского хозяйства, но оно было благоприятным для инвесторов, которые использовали зерно в качестве объекта инвестирования.

Кроме погодных факторов на колебания цен на зерно влияют и экономические факторы, когда из-за массового экспорта (вывоза за рубеж) зерна образуется дефицит данного сырья внутри государства с обязательным повышением цены. Государство в лице правительства пытается противодействовать таким дефицитам, особенно на зерно из которого производят хлебо-булочные изделия. Ведь хлеб является политическим продуктом бедного государства. Кроме того, существует даже Закон «О зерне и рынке зерна в Украине». Несмотря на государственное вмешательство, ценовые скачки на рынке зерна периодически повторяются.

Технология инвестирования в зерно заключается в следующем. В период уборки урожая необходимо заключить договор с элеватором на хранение зерна. В этот период сельскохозяйственные предприятия и фермеры продают зерно государству, владельцам элеваторов. Таким образом, можно приобрести зерно по довольно низкой цене и сдать его на хранение элеватору. За хранение элеватор берет плату. Расчеты с элеватором за хранение производятся или денежными средствами или хранящимся зерном. Кроме того, в случае получения прибыли необходимо поделиться с государством этой прибылью в виде соответствующего налога. Цены на зерно с середины осени и до следующей уборки урожая начинают повышаться. При этом повышение цен превышает сумму расходов на хранение зерна. Следовательно, инвестированный личный капитал растет. В период максимальной цены (конец зимы – начало весны следующего года) зерно необходимо продать и получить соответствующее приращение инвестированного капитала. Продать зерно можно фермерам, зерноторговцам, перерабатывающим предприятиям. С полученного приращения капитала незабудьте уплатить налог.

При инвестировании в зерно выше описанным способом необходимо следить за ценами на рынке зерна и вовремя принимать решения по продаже.

Характеристики объекта инвестирования – товары:

*Доступность – объект инвестирования доступен для инвесторов с наличием соответствующего капитала в зависимости от вида товаров.

*Сложность (простота) – довольно сложно.

*Уровень доходности – колеблется, позволяет сохранить капитал, прирастить капитал или уменьшить капитал.

*Быстрота окупаемости или оборачиваемости инвестиционных средств – средства не окупаются, но после реализации объекта инвестирования приращивают личный капитал. Для инвестиций в зерно сроки инвестирования от 2-х до 7-8 месяцев.

*Уровень риска – переменный и зависит от многих факторов.

БИЗНЕС

«Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска ‑ величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расчетов. (Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах).

В переводе с английского слово бизнес означает «дело». О бизнесе или коммерции написано много книг. Поэтому рассмотрим данный объект инвестирования по возможности коротко.

Главная задача данной книги предоставить читателю понимание и способы приращения личного капитала. С этой точки зрения успешный бизнес является очень привлекательным и в тоже время довольно сложным объектом инвестирования.

Существует два пути инвестирования в бизнес – это создание бизнеса и покупка бизнеса. При создании бизнеса юридически оформляется форма бизнеса (предпринимательство или предприятие), приобретаются средства производства, сырье, нанимаются работники, организуется производственно-сбытовой процесс. Это довольно сложный процесс. Что бы создать успешный бизнес кроме определенного стартового капитала необходимо разбираться или даже быть специалистом в соответствующей области деятельности. Созданный успешный бизнес сразу дает прирост вложенному капиталу, так как любой бизнес имеет цену. Однако на этом пути инвестора ждет множество препятствий, которые постоянно необходимо преодолевать. Главная цель любого бизнеса - быть прибыльным. Получение прибыли предполагает, чтобы доходы превышали многочисленные и разнообразные расходы. При этом прибыль на вложенный капитал должна превышать прибыль от вложения денежных средств в банк, только тогда бизнес будет являться эффективным.

Существуют различные виды бизнеса, которые можно условно разделить на три группы:

• производство товаров;
• торговля;
• сервис или обслуживание;

Для начала нового бизнеса перспективны направления:

· оказание разнообразных деловых услуг (консультирование, посредничество и т.п.);

· общественное питание;

· торговля;

· ремонт, строительство;

· сельское хозяйство.

Различные виды бизнеса имеют различные входные барьеры (уровень стартового капитала, квалификационные требования), различные уровни доходности и риска.

Из всех объектов инвестирования в наших условиях только создание и развитие успешного высокоприбыльного бизнеса может сделать человека состоятельным на протяжении небольшого периода времени!!!

Любой бизнес предполагает управление производством, снабжением, сбытом, финансами и в целом организацией (административное управление внутри организации). Если бизнес создается с нуля и владелец бизнеса является опытным лицом, то большинство указанных функций он может взять на себя с естественным снижением затрат.

Купить готовый успешный бизнес (долю или пай в бизнесе) намного дороже, чем создать такой бизнес. Ведь в цену такого бизнеса может входить часть возможной прибыли на 2 -3 года вперед. С другой стороны, готовый бизнес избавит инвестора от множества проблем и рисков, связанных с созданием бизнеса. Можно купить и готовый, но убыточный бизнес, если инвестор знает как превратить в прибыльный такой бизнес.

Покупка готового бизнеса производится путем покупки прав на действующие предприятия (покупка всего предприятия или доли предприятия у учредителей с последующим внесением изменений в учредительные документы и их регистрацией в соответствующих государственных органах).

Характеристики объекта инвестирования – бизнес:

*Доступность – объект инвестирования доступен для инвесторов с наличием соответствующего стартового капитала, а так же знаний и умений.

*Сложность (простота) – сложный вид инвестирования.

*Уровень доходности – колеблется, позволяет прирастить капитал или потерять капитал.

*Быстрота окупаемости или оборачиваемости инвестиционных средств – различная в зависимости от вида бизнеса. Если бизнес эффективный то средства окупаются быстрее, чем средства, размещенные на депозите. В современных условиях бизнес с доходностью менее 20% годовых неэффективен.

*Уровень риска – высокий и зависит от многих факторов.

Дата добавления: 2015-09-02