Расчет ставки возвратной капитализации методом рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Как известно, коэффициент капитализации равен:

; ;

где:

К – коэффициент капитализации;

ЧОД₁ – прогнозная величина чистого операционного дохода;

С₀ –стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ЧОД₀ – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;

t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:

;

где:

А_1i – прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А_0i – величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;

С_0i – стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки

а₁ – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а₂ – средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

n – количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Рассмотрим данные рынка помещений, аналогичных объекту оценки.

Табл. 18 – Расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции

Адрес	Назначение	Площадь, кв.м.	Цена продажи, руб.	Стоимость 1 кв.м., руб	Адрес	Назначение	Площадь, кв.м.	Стоимость аренды за 1 кв.м., руб./месяц
г. Киров, ул. Московская	Торговое	64,9			г. Киров, ул. Дрелевского	Торговое
г. Киров, ул. К. Либкнехта	Торговое				г. Киров, ул. Воровского	Торговое
г. Киров, Центр	Торговое				г. Киров, ул. Герцена	Торговое
г. Киров, ул. К. Либкнехта	Торговое				г. Киров, ул. Ленина	Торговое	43,1
г. Киров, ул. Энгельса	Торговое				г. Киров, Центр	Торговое
Среднее значение стоимости 1 кв.м., руб.:		Среднее значение арендной ставки за 1 кв.м., руб./мес.:
Коэффициент капитализации (406*12/45684):	17,79%

Дата добавления: 2015-07-20