Читайте также:
|
Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
· оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежи приближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем.
Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным.
При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:
§ Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.
§ Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.
§ Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
Ниже изложен порядок применения данных этапов.
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 62 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Расчет рыночной стоимости объекта оценки. | | | Расчет величины денежного потока |