Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости (ССО РОО 1-01-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки)

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование участка - то использование, которому соответствует максимальная стоимость участка.

Для любой недвижимости может существовать наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наиболее эффективным.

Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наиболее эффективного использования как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведения строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

· Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

· Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

· Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое
и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

· Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимого использования будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость объекта оценки.

Перед тем, как сделать выбор в пользу того или иного варианта использования недвижимости, потенциальному покупателю необходимо ответить на два вопроса:

1. Насколько планируемый вариант использования отвечает потребностям, сложившимся на рынке. Ответ на данный вопрос требует изучения рынка и анализа конкуренции.

2. Каковы затраты и обоснованность освоения данного объекта недвижимости. Для ответа требуется анализ:

- рыночного спроса;

- потенциала местоположения;

- правовой обоснованности проекта; технологической обоснованности проекта;

- финансовой обоснованности проекта.

Заключение:

В настоящем отчете наилучшим вариантом использования будет текущее использование.

Дата добавления: 2015-07-20