Рынок недвижимости

Рынок недвижимости в с. Аромашево является слабо развитым. Предложения по продаже нежилых зданий и помещений отсутствуют.

При анализе рынка не были выявлены объекты сопоставимые с Объектом оценки.

Информация о спросе и предложении на рынке земельных участков
г. Тюмени и Тюменского района

В настоящее время вступили в силу Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные Тюменской городской Думой. С этого момента, если верить заявлениям чиновников городской администрации, в городе окончилась эпоха, когда можно было строить что угодно и где угодно, а затем вводить с помощью «звонка сверху».

Правила землепользования включают карту градостроительного зонирования Тюмени, на которой все земли городского округа разделены на зоны шести групп видов:

· жилые (малоэтажной, многоэтажной и индивидуальной застройки);

· общественно-деловые;

· производственные;

· инженерной и транспортной инфраструктур;

· рекреационного назначения;

· специального назначения (полигоны отходов, кладбища и режимные объекты);

· сельскохозяйственного назначения.

Для всех видов зон прописаны виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Владелец участка может свободно его использовать по любому разрешенному основному и вспомогательному виду. Чтобы использовать по виду условно разрешенному, необходимо пройти публичные слушания, заручиться одобрением Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Тюмени и, наконец, получить подпись главы городской администрации.

Формально запрещают Правила и точечную застройку, но фактически действенных методов противодействия ей в Тюмени нет – для этого нужны проекты планировок районов, денег на разработку которых в городском бюджете не предусмотрено.

Информация о видах разрешенного использования – открытая. Правила землепользования и застройки с картами доступны на сайте городской администрации. (Источник информации: статья «Новые правила игры тюменского градостроительства», http://www.72box.ru/articles/74).

Рынок земли Тюмени характеризуется дефицитом информации, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

Анализ земельных участков, реализованных посредством аукционов по городу Тюмень и Тюменскому району приводит к неоднозначным выводам, что объясняется малым числом объектов и неоднородным распределением, как по целевому назначению, так
и по местоположению, размеру. На основании полученных в результате анализа данных, можно сделать выводы о том, что первичный рынок земли находится на стадии формирования и не отражает в полной мере общие тенденции рынка земли города Тюмень и Тюменского района.

Вторичный рынок является более развитым по числу объектов, однако уступает первичному по информационной открытости.

При анализе рынка земельных участков оценщиком были выявлены предложения
по продаже земельных участков промышленного назначения, расположенных в непосредственной близости г.Тюмени, в Тюменском районе.

Предложения по продаже земельных участков
промышленного назначения в Тюменском районе

Показатели	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Наименование объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Месторасположение	Тюменский район. д.Зубарева, Московский тракт	Тюменский район. д.Зубарева, Московский тракт	Тюменский район. д.Зубарева, Московский тракт
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность
Условия продажи и оплаты	обычные	обычные	обычные
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Назначение	промышленное	промышленное	промышленное
Наличие улучшений	Свободно от улучшений	Свободно от улучшений	Свободно от улучшений
Наличие коммуникаций	Есть	Есть	Есть
Характер цены	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
S общая (м^2)	10 000	16 700	15 000
Цена предложения, руб.	5 035 970	8 410 070	7 553 960
Цена предложения за 1м^2,руб^.
Источник информации	Сайт Интернет: http://tyumen.flagma.ru/prodaetsya-zemelny-uchastok-o20988.html	Сайт Интернет: http://tyumen.flagma.ru/prodaetsya-zemelny-uchastok-o20988.html	Сайт Интернет: http://tyumen.flagma.ru/prodaetsya-zemelny-uchastok-o20988.html

Информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся
при определении стоимости

Анализируя рынок коммерческой недвижимости, можно выделить следующие ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости нежилых зданий:

· местоположение объекта:

· размещение относительно основных трасс; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

· окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

· конструктивные особенности объекта, в том числе:

· площадь объекта;

· наличие отопления;

· наличие регулируемого режима влажности и температуры;

· наличие погрузочных эстакад и доков;

· наличие грузового лифта;

· этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

· наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

· расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание);

Наличие и совпадение хотя бы нескольких из перечисленных факторов способствует и успешному развитию рынка недвижимости.

При выборе объекта недвижимости в большей степени влияет его местоположение.

Большое значение имеет также и наличие удобного подъезда к зданию, расположение здания на загруженных улицах, важно наличие места парковки – в центре города, как правило, места для парковки ограничены.

Другим фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является, так называемое экономическое местоположение, окружение и привлекательность объекта. Этот фактор включает в себя совокупность экономических параметров, влияющих на стоимость недвижимости, таких как: месторасположение объекта по отношению к объектам аналогичного функционального назначения, расположение объекта на этаже, наличие удобного подъезда к объекту, снижающих стоимость недвижимости.

Вывод:

При анализе рынка предложений по продаже зданий, аналогичных оцениваемому в с.Аромашево Тюменской области не были выявлены.

Средняя стоимость земельных участков (земли промышленности) в Тюменском районе составляет около 500руб./кв.м.

1. http://www.cbr.ru/statistics/print.asp?file=credit_statistics/refinancing_rates.htm;

2. http://bankir.ru/rating/1/2011/24;

3. УФК по Тюменской области (Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Тюменской области) http://www.oblstat.tmn.ru/;

4. http://www.72box.ru/articles/74

1.

13. Описание процесса оценки Объекта оценки
в части применения подходов или обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки

Дата добавления: 2015-07-20