Глава 16. Право земельного сервітуту

Стаття 98. Зміст права земельного сервітуту

1. Право земельного сервітуту — це право влас­ника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

2. Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими.

3. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

4. Земельний сервітут здійснюється способом, най­менш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Інститут земельних сервітутів — найбільш давнє надбання світовою юридичною спадщиною, опрацьоване ще на початку нашої ери юристами Древнього Риму, оскільки вони були наведені вже у античному джере­лі права — Законах ХП таблиць (УП.7.). Поняття сер­вітуту походить від латинського слова вегуііиа, що перекладається як «обов'язок, зобов'язання, повин­ність».

Земельні ділянки, як правило, не можуть бути рівно­цінними. Вони відрізняються розмірами, місцеположен­ням, якістю грунтів, наявністю або відсутністю інших природних ресурсів, доступністю тощо. Сервітутне пра­во мало своєю метою зобов'язати власника більш вигід­ної у тому чи іншому відношенні земельної ділянки не перешкоджати використовувати такі блага власнику сусідньої ділянки незалежно від волі першого.

Сервітутні земельні відносини фактично існують у земельному устрої кожної країни. Але радянське зе­мельне законодавство не містило їх нормативного за­кріплення. Навіть наукові дослідження таких питань велись представниками не юридичної, а історичної науки. Доктрина радянського земельного права базу­валась на принципах державної (а отже — і загально­

народної) власності на землю, при якій не могло бути своєї і чужої землі. Однак зовсім не бралось до уваги, що земельні сервітути виникли саме в умовах родової, суспільної власності на землю і їх існування не супе­речить принципам соціальної справедливості, а скорі­ше навпаки. Інерція мислення обумовила і те, що ре­гулювання сервітутних відносин не містилось і в по­передньому Земельному кодексі 1992 року.

Поява в системі сучасного українського земельного права інституту сервітутів відображує загальносвітову тенденцію обмеження права власності на землю як в суспільних, так і в приватних інтересах. Більш того, сервітути можуть існувати і при відсутності приват­ної власності на землю, оскільки здатні виникати вна­слідок відокремлення земельних ділянок на підставі і інших правових титулів використання землі — постій­ного користування чи оренди.

Право земельного сервітуту по суті полягає в мож­ливості обмеженого використання чужої земельної ділянки (ділянок) в певних цілях. Звичайно, це ство­рює деякі незручності і обмеження прав власника ді­лянки, яка використовується. Але у цьому і полягає ці­кавість древньої юридичної конструкції, згідно з якою сервітут стає більш значущим, ніж право власності. Недарма менш цінна ділянка отримувала назву пану­ючої, а більш цінна — що служить. Проте власник ді­лянки, що служить, не позбавляється сукупності своїх правомочностей по володінню, користуванню та розпо­рядженню належною йому ділянкою.

При встановленні сервітуту мається на увазі мож­ливість існування спільної межі, але ця умова не є вирішальною.

Вигода, що надається земельним сервітутом повинна мати постійний, а не випадковий характер.

Ст. 98 (п. 2) встановлює, що сервітути можуть бути постійними і строковими. Пов'язувати встановлення і припинення земельного сервітуту з певним календар­ним строком уявляється не зовсім коректним.

Сервітути дійсно можна підрозділити на постійні і непостійні. Постійні (безперервні) фізично забезпеч у­

ють їх володарю можливість безперервного викорис­тання тою земельною ділянкою, по відношенню до якої він встановлений, наприклад, право провести воду з другої або через другу ділянку. Непостійні сервітути не можуть фізично здійснюватись безперервно, хоча юридично в будь-який час можна скористатись належ­ним правом у відношенні до чужої землі, наприклад, правом проходу чи проїзду. Отже, тимчасовість серві­тутів доцільно зв'язувати не з певним терміном, а з випадками, передбаченими ст. 102 Кодексу.

Стаття 99. Види права земельного сервітуту

Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сер­вітутів:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по на­явному шляху;

в) право прокладання та експлуатації ліній елек­тропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розта­шованої на сусідній земельній ділянці, та право про­ходу до природної водойми;

е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та пра­во прогону худоби до природної водойми;

є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремон­ту будівель та споруд;

з) інші земельні сервітути.

Вичерпного переліку земельних сервітутів не існу­вало в римському приватному праві. Не містить його і

ст. 09 Земельного кодексу, оскільки в межах, встанов­лених законом, можливе встановлення різновидів сер­вітутів в залежності від цільового використання земель­ної ділянки і мети господарювання чи знаходження на ній суб'єктів земельних відносин.

Традиційно земельні сервітути підрозділялись на сільські і міські. Принцип такого ділення грунтував­ся на характері використання пануючої ділянки. Якщо вона використовувалась для сільськогосподарських цілей (мається на увазі не тільки обробка земель), мав місце сільський сервітут, а якщо ділянка використо­вувалась під забудову — міський сервітут. Звичайно, абсолютної межі між ними не існувало, оскільки забу­дова здійснювалась і в сільських населених пунктах.

Сільські сервітути поділяються на дорожні, водні та інші.

До дорожніх можна віднести: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху або прогону худоби по ньому.

Своєрідним сучасним земельним дорожнім серві­тутом треба визнати право прокладання та експлуа­тації ліній електропередач, зв'язку, трубопроводів, ін­ших лінійних комунікацій, якщо такі дії здійснюють­ся без викупу (вилучення) земельних ділянок.

При умові реального здійснення передбаченої ст. 59 Земельного кодексу можливості набуття у власність замкнутих природних водойм (площею до 3 гектарів), українській земельній практиці може стати в нагоді існування давнього дорожнього сервітуту — права пе­репливти чуже озеро з метою сполучення із своєю зе­мельною ділянкою.

До водних сервітутів належать: право прокладати водопровід з чужої ділянки або через неї;

право забору води з природної водойми, розташова­ній на сусідній земельній ділянці та відповідне право проходу;

право напування худоби з такої водойми та відпо­відне право прогону;

право відводу води на сусідню або через сусідню ділянку.

Власники землі та землекористувачі, що діють на підставі водних сервітутів, повинні узгоджувати свої дії із ст.ст. 46-48 Водного кодексу України 1905 року, який визначає чіткі межі між правом загального водокорис­тування, яке здійснюється без дозволу, та спеціального водокористування з видачею відповідного дозволу.

З міських сервітутів ст. 99 містить лише один — право встановлення будівельних риштувань та скла­дування матеріалів на суміжній ділянці з метою ре­монту будівель та споруд. Насправді, такі сервітути можуть бути навіть різноманітнішими, ніж сільські. Це, наприклад, право заборони будівництва певних споруд на суміжній ділянці, право використавня суміжної стіни при відсутності іншого будівельного рішення, право заборони надбудови додаткових поверхів та інші.

Міські сервітути доцільно визначити і хоча б прин­ципово сформулювати у регіональних та міських Пра­вилах забудови, розробка і прийняття яких е обов'яз­ковою для органів влади і місцевого самоврядування на підставі Закону України «Про планування і забу­дову територій».

Стаття 100. Порядок встановлення земельних сервітутів

1. Власник або землекористувач земельної ділян­ки має право вимагати встановлення земельного сер­вітуту для обслуговування своєї земельної ділянки.

2. Земельний сервітут встановлюється за домовле­ністю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду.

3. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку.

Ініціатором встановлення сервітуту виступає влас­ник або землекористувач менш цінної земельної ділян­ки, який бажає отримати певні вигоди від використан­ня чужої землі для обслуговування своєї ділянки.

Земельний сервітут повинен представляти конкрет­ний інтерес для його потенційного власника, бути йому корисним. Не можна вважати сервітутом обмеження власника в здійсненні певних дій по відношенню до своєї землі, якщо це не дає іншій особі ніякої вигоди — від кращого господарювання на землі до права мати незатінену будівлю.

Сервітут не створює для його носія можливості ви­магати від власника землі чи користувача здійснення якихось певних і конкретних дій в його інтересах. Останні повинні не заважати особам, що реалізують сервітут, здійснювати певні дії (наприклад, прогон ху­доби через ділянку до водойми) або утримуватись від власних дій по відношенню до своєї землі, які вони б могли здійснити при відсутності сервітуту (наприклад, риття канави через наявний шлях до ділянки).

Земельний сервітут не повинен бути обтяженим влас­ним сервітутом.

В світовій практиці сервітути встановлювались за домовленістю сторін на підставі договору, за рішенням суду, по успадкуванню, в разі набувальної давності.

Ст. 100 (п. 2) Кодексу містить лише перші два юри­дичних факти, тобто договір сторін або рішення суду.

Законодавством не встановлена форма договору сто­рін і його зміст. Очевидно, його суттєвими умовами, пі­сля досягнення домовленості, мають бути предмет дого­вору, вид земельцого сервітуту, права і обов'язки сторін, питання платності, умови припинення дії сервітуту. Оскільки при укладенні угоди про сервітут не відбува­ється переходу права власності на земельну ділянку, законодавчо не передбачено її обов'язкового нотаріаль­ного посвідчення. Але, як і кожна угода, за бажанням однієї з сторін вона може бути посвідчена нотаріально.

Якщо власник або користувач земельної ділянки відмовляються укласти угоду про виникнення серві­туту з ініціюючою стороною або сторони не можуть дійти згоди про його умови, сервітут може бути вста­новлений на підставі судового рішення. В цьому ви­падку позивач повинен в судовому засіданні довести, що нормальне господарське або містобудівне викори-

стання його землі і нерухомості неможливе без обтя­ження сервітутом чужої земельної нерухомості.

Право земельного сервітуту вважається чинним піс­ля його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку.

До прийняття уніфікованого законодавчого акта про державну реєстрацію прав на землю, згідно ст. 202 Земельного кодексу, доцільно застосовувати постано­ву Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 р. «Про затвердження Порядку державної реєстрації догово­рів оренди землі».

Стаття 101. Дія земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої вста­новлений земельний сервітут, до іншої особи.

2. Земельний сервітут не може бути предметом ку-півлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

3. Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановле­но земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

4. Власник земельної ділянки, щодо якої встанов­лений земельний сервітут, має право на відшкодуван­ня збитків, завданих встановленням земельного сер­вітуту.

Земельні сервітути, на відміну від особистих, є належ­ністю не конкретної особи, а проявом особливостей правового стану конкретної земельної ділянки. Серві­тут обтяжує не її колишнього чи теперішнього влас­ника чи користувача, а будь-якого суб'єкта земельних відносин, який набув право на неї. Тому у разі перехо­ду прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи, дія його, як і рані­ше, зберігається.

Ст. 132 Земельного кодексу зазначає, що при перехо­ді права власності на земельні ділянки однією з суттє-

вих умов відповідної угоди повинні бути відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використан­ня земельної ділянки за цільовим призначенням (за­става, оренда, сервітути).

Ст. 11 Закону України «Про оренду землі» від 6.10.1998 р. передбачено, що передача в оренду земель­ної ділянки не є підставою для припинення прав тре­тіх осіб по відношенню до цієї ділянки і відповідні відомості про обтяження у використанні ділянки є сут­тєвими умовами договору оренди землі.

Земельні сервітути не можуть виступати самостій­ним предметом угод. Тому вони не можуть бути куп­лені, продані, заставлені чи іншим способом відчуже­ні тою особою, яка користувалась сервітутом, наданим для її земельної ділянки.

П. 1. ст. 98 Земельного кодексу вказує на можли­вість володаря сервітуту платно або безоплатно кори­стуватися чужою земельною ділянкою. А п. З ст. 101 містить положення про те, що власник чи користувач обтяженої сервітутом земельної ділянки, має право від і його носіїв вимагати плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом. «Інше» законом поки що не передбачено. Відсутні також більш-менш чіткі критерії обрахування розміру такої плати, бо утрудне­но буде керуватися, наприклад, таким — «цена, обьгч-но взимаемая при сравниммх обстоятельствах». Це може стати однієї з основних вад при встановленні сервітутів по домовленості громадян і при формуванні судової практики з питань земельних сервітутів.

Якщо встановленням земельного сервітуту власни­ку землі причинені збитки, вони мають право на їх відшкодування в порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 р. «Про порядок визначення та відшкодування збитків влас­никам землі та землекористувачам».

Стаття 102. Припинення дії земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб'єкта права земель­ного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного серві­туту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

д) порушення власником сервітуту умов користу­вання сервітутом.

2. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сер­вітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:

а) припинення підстав його встановлення;

б) коли встановлення земельного сервітуту унемо­жливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим при­значенням.

Стаття встановлює вичерпний перелік обставин, вна­слідок яких дія земельного сервітуту підлягає припи­ненню. Але в цей перелік не ввійшли деякі очевидні випадки, при настанні яких земельний сервітут не може продовжуватись. Так, в разі припинення існування як фізичного об'єкта земельної ділянки однієї з сторін або обох (наприклад, зсуву) або вичерпання водойми і т.ін., дія сервітуту повинна підлягати безумовному припи­ненню.

Неможливо встановити сервітут на власну земельну ділянку, оскільки власник може використовувати ділян­ку у всіх відношеннях не на праві сервітуту, а на під­ставі права власності. Внаслідок цього, якщо в одній особі поєднуються суб'єкт права земельного сервітуту і власник ділянки, дія сервітуту підлягає припиненню.

Відмова особи, яка володіла правом земельного сер­вітуту, від такого права є формою її добровільного во­

левиявлення і є безумовною підставою припинення дії сервітуту.

Як зазначалось, земельні сервітути доцільніше вста­новлювати не в календарні строки, а до настання пев­ної події чи обставини. Однак стаття в якості підстав припинення сервітуту зазначає закінчення його тер­міну або невикористання його протягом трьох років. В обох випадках терміни обчислюються з часу держав­ної реєстрації земельного сервітуту.

Ст. 102 наводить підстави припинення дії земель­ного сертифікату, але не чітко зазначає органи чи осо­би, які приймають рішення щодо його припинення. Оче­видно, такі рішення правомочні приймати — в залеж­ності від суб'єкта власності на землю — приватні вла­сники, органи місцевого самоврядування, відповідні державні адміністрації у формі акцепте, згоди на при­пинення сервітуту.

У судовому порядку дія земельного сервітуту може бути:

скасована внаслідок неправомірних дій при його встановленні, виявлення відсутності підстав, неналеж­них сторонах тощо;

припинення при порушенні власником сервітуту умов користування ним; при припиненні підстав його встановлення;

при неможливості подальшого цільового викорис­тання земельної ділянки внаслідок встановленого на неї сервітуту.

Обов'язковою умовою настання юридичних наслід­ків припинення дії земельного сервітуту є повідомлення органів державної реєстрації земельних прав.

Дата добавления: 2015-07-25