Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется при расчете стоимости производственного комплекса (предприятия, цеха, участка линии) и предполагает последовательное решение трех задач:

- определение среднегодового (среднемесячного) дохода от владения комплексом (ЧОД);

- определение коэффициента (ставки) капитализации (К)',

- определение стоимости комплекса (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:

Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.

Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемый комплекс, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:

где ЧОД - чистый операционный доход;

К - коэффициент (ставка) капитализации;

В - капиталовложения в улучшение имущества.

Примерный перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приведен в таблице:

	Показатели	Обозначение
	Доходы
1.	Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе:	Д 1.
1.1.	Выручка от реализации продукции (услуг)	Д 1.1.
1.2.	Доходы от аренды (лизинга)	Д 1.2.
1.3.	Использование накопленного дохода на инвестиции и погашение кредитов	Д 1.3.
2.	Доходы от продажи собственности	Д 2.
	Доходы в целом Д=Д1+Д2	Д
	Расходы
1.	Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе:	Р 1.
1.1.	Производственные затраты	Р 1.1.
1.2.	Затраты по обслуживанию аренды (лизинга)	Р 1.2.
1.3.	Амортизационные отчисления	Р 1.3.
1.4	Налоги, относимые на финансовые результаты	Р 1.4.
2.	Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности	Р 2.
	Расходы в целом Р=Р1+Р2	Р

Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:

ЧОД= Д-Р,

где Д - доходы в целом;
Р - расходы в целом.

Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются два:

1) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) - коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.

Коэффициент капитализации определяется по формуле:

где К - общий коэффициент (ставка) капитализации;

ЧОД - значение чистого операционного дохода по каждому проданному объекту;

Ц_П - цена продажи.

Данный метод наиболее предпочтителен, прост и точен, но он требует достоверной и полной информации об объектах сравнения. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для сравниваемых объектов совпадали со способом, примененным к оцениваемому объекту.

ПРИМЕР

В таблице приведена информация о сравнимых продажах мини-типографий.

Перечень показателей	Объекты-аналоги
Цена продажи, руб.	163 500			105 000	127 500
Годовой доход от использования мини-типографии, руб.	26 977,5
Общий коэффициент капитализации	0,165	0,150	0,180	0,200	0,190

Для оцениваемой мини-типографии значение коэффициента капитализации лежит в пределах от 0,15 до 0,20. Окончательное значение коэффициента можно определить методами математической статистики. В данном случае принимаем коэффициент капитализации равный 0,177 (или 18% годовых).

2) Метод суммирования (кумулятивного построения) - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала.

К = р + Кф.

Ставка дохода (процентная ставка) р складывается из 4-х частей:

- чистый процент (безрисковая ставка). Определяется исходя из курса ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;

- дополнительный риск (ставка компенсации за риск). Чем больше риск вложения капитала в конкретную отрасль, тем больше величина процентной ставки;

- нагрузка управления инвестициями (инвестиционный менеджмент). Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют;

- отсутствие ликвидности (низкая ликвидность) - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке машин и оборудования, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Ставка возмещения капитала Кф определяется по формуле:

где п - число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Метод суммирования может обеспечить более высокую точность по сравнению с методом рыночной выжимки. Однако практика определения ставок требует сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической и политической информации, а также информации по соответствующей отрасли.

ПРИМЕР

Оценивается цех по разливке безалкогольных напитков. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 7% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 3% годовых в валюте за риск капиталовложений в данную отрасль. Анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет. Определить ставку капитализации. Решение.

Дата добавления: 2015-07-25