Сучасні проблеми в практиці реєстрації земельних ділянок в Україні

Одна з головних проблем неефективності державної земельної політики в Україні полягає у відсутності сучасної автоматизованої кадастрово-реєстраційної системи, яка б об'єднувала інформацію про земельну ділянку, пов'язану з нею нерухомість та права на них. Відомча розгалуженість виконавців реєстраційної діяльності наразі така, що збирають і реєструють відповідні відомості фактично три державні інституції: про земельні ділянки – Державне агентство земельних ресурсів (Держземагентство), про будівлі і споруди на них – Бюро технічної інвентаризації (БТІ), про права на нерухомість та їх обтяження - органи Мін’юсту.

Виходячи з практики, процедура отримання громадянином документів найчастіше триває: в органах Держземагентства – 2–3 місяці, або від кількох місяців до року; в БТІ – 2–3 місяці; в органах юстиції – 3–5 днів.

Сучасна «кадастрова абетка» для землевласника і землекористувача оперує двома основними поняттями – «кадастр» та «автоматизована система кадастру» (далі – АСДЗК). Ухвалений в липні 2011 року закон визначив, що державний земельний кадастр ((далі – ДЗК) – єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. До грудневих змін, в цьому нормативному акті була поставлена нелегка задача для всіх земельно-кадастрових установ: «До 1 січня 2012 року забезпечити створення єдиної інформаційної системи Державного земельного кадастру, шляхом внесення до неї відомостей про межі адміністративно-територіальних одиниць, перенесення до неї записів про державну реєстрацію земельних ділянок, обмежень (обтяжень) у їх використанні, зареєстрованих у Державному реєстрі земель».

Ігор Долинський, директор Департаменту державного земельного кадастру Держземагенства у вересні 2011 року стверджував: «розроблену та запроваджену в пілотному режимі АС ДЗК ми налагоджуємо та відшліфовуємо, а до кінця 2011 року повинні мати готову систему з мінімальним набором функціоналу. Мінімальний набір це – опрацювання документації, її перевірка, присвоєння ділянці кадастрового номеру, нанесення параметрів ділянки на кадастровий план, підготовка правовстановлюючих документів, і нарешті, їх реєстрація в системі. В рамках проекту Світового банку «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру» завершується аерофотозйомка території України, на основі якої буде створено картографічну основу кадастру – ортофотоплани та індексні кадастрові карти. Станом на 1 жовтня 2011 року, відзнято 99,6% усієї території України в масштабі 1:25 000. На завершеній стадії – зйомки в масштабах 1:10 000, 1:5 000 та 1:2 000. Ця робота має бути завершена в червні 2012 року» [3].

Отже, щоб працював кадастр, необхідно звести його фундамент –автоматизовану систему ДЗК, яка слугуватиме просторовою основою для побудови інших кадастрів – водного, лісового, містобудівного, корисних копалин тощо.

На даному етапі «кадастрової розбудови» запроваджено перехідну реєстраційну систему (далі – ПРС) (рис.1), яка передбачає такі основні етапи роботи (рис. 1).

Чи на практиці сьогодні працює система ПРС? Так, вона розроблена і практично завантажена, але існують проблемні питання, які вимагають першочергового вирішення:

Держземагенство

ДП «ЦДЗК»

ПРС С

заява

Державна реєстрація земельної ділянки

Держ. реєстрація Акта направо власності/постійного користування на земельнуділянку

Держ. реєстрація права власності на земельну ділянку в разі набуття її на підставі цивільно-правового договору щодо відчуження  

Держ. реєстрація договору оренди (суборенди) земельної ділянки (її частини), договір про розірвання договору оренди (суборенди)  

Держ. реєстрація договору оренди земельної ділянки с-г призначення та змін до нього, договір про розірвання оренди  

Держ. реєстрація обмежень у використанні земельної ділянки, земельного сервітуту, емфітевзису і суперфіцію, їх зміни  

Зміна Акта на право власності- користування на земельну ділянку в разі добровільного звернення громадян та юридичних осіб  

Видача витягу з поземельної книги  

Внесення відомостей до АСДЗК. Формування в АСДЗК аркушів Поземельної книги  

Створення в АСДЗК аркушів Книги записів держ.реєстрації Актів на право власності-користування, договорів оренди землі. Заповнення бланка-додатка в АСДЗК до бланка Акта на право власності-постійного користування земельною ділянкою.

Внесення відомостей до АСДЗК  

Внесення відомостей до АСДЗК. Формування з АСДЗК аркушів Поземельної книги  

Внесення даних до АСДЗК. Формування в АСДЗК аркушів Поземельної книги, Книги записів держ. реєстрації Актів на право власності-постійного користування землею, договорів оренди землі  

Внесення даних до АСДЗК. Формування з використанням АСДЗК аркушів Поземельної книги  

Внесення даних до АСДЗК. Формування в АСДЗК аркушів Поземельної книги, Книги записів держ. реєстрації Актів на право власності-постійне користування на землю, договорів оренди. Заповнення бланка/додатка до бланка Акта на право власності – постійного користування в АСДЗК  

Формування за допомогою АСДЗК аркушів Витягу  

Перевірка обмінного файлу(структура, зміст, формат, вимоги до зем.-кад. Документації, номер зем. ділянки)  

Перевірка результатів робіт із землеустрою в електронному вигляді (обмінного файлу)  

База даних (АС ДЗК)

Internet  

Internet  

Internet  

Internet  

Internet  

Internet

Internet  

Internet  

Internet  

Рис.1. Основні етапи роботи ПРС

ü Правові проблеми. Держава має забезпечити створення низки підзаконних актів, без яких виконання Закону «Про Державний земельний кадастр» неможливе: «Про порядок ведення Державного земельного кадастру»; «Про порядок складання індексної карти»; «Про порядок інформаційної взаємодії між кадастрами та інформаційними системами»; «Порядок наповнення АС ДЗК у форматі xml»; «Про термін виконання робіт в АС ДЗК» тощо.

ü Технічні проблеми. ПРС не підтримує операційні та реєстраційні процеси, а саме: існуюча система не створює автоматично номер заяви, реєстраційний номер та дату реєстрації; в терміни виконання робіт система включає вихідні та святкові дні; опрацювання документації та підготовка правовстановлюючих документів система формує некоректно або взагалі не формує; накопичені реєстраційні дані не зв’язані з геодезично-картографічною основою; відсутня система автоматичних розрахунків вартості послуг.

ü Технологічно-організаційні проблеми. Практика доводить недосконалість та непідготовленість організації роботи працівників територіальних органів Держземагенства та Центру Державного земельного кадастру: не проводяться роботи, щодо організації підготовки кваліфікації працівників територіальних органів Держземагенства, зокрема у фахівців відсутні знання в новітніх технологіях та у сфері геоінформатики; відсутність організації прийому громадян призводить до накопичення заяв та росту черг в територіальних органах Держземагенства.

Отже, якщо структурувати необхідне наповнення системи АСДЗК, то на нашу думку, воно має мати наступний вигляд (рис. 2)

АС ДЗК

Технічна, технологічна, інформаційна, безпекова складова

Регулятивно-правова та методична складова

Адміністративно-виконавська якість кадрового ресурсу

Фінансово-економічна складова

Рис. 2. Автоматизована система ведення Державного земельного кадастру

Згідно із законом, Державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях, а його картографічна основа є єдиною для формування та ведення містобудівного кадастру та кадастрів інших природних ресурсів. У випадку різночитання між електронним та паперовими варіантами, перевага віддається паперовому, оскільки в країні ще немає досвіду запровадження та ведення електронного документообігу. У прийнятому законі зазначено основні складові інформаційної складової кадастру: геодезична та картографічна основа; відомості про державний кордон; адміністративно-територіальний поділ – області, міста, райони, села та селища; кадастрове зонування – зони та квартали; зареєстровані земельні ділянки разом з інформацією про власників, користувачів та обмеження; типи ґрунтів, категорії та якісні характеристики земель; зони обмежень та режимоутворюючих об’єктів; зони економічної та нормативної оцінки.

Отже, слідом за законодавчими нововведеннями, увага науковців, управлінців та виконавців має бути зосереджена на вирішенні основних проблемних питань реєстраційної системи та якнайшвидшому впровадженні нової моделі АС ДЗК. Перед фахівцями землевпорядниками і кадастровими реєстраторами постало завдання приведення до єдиного формату (за єдиною методологією) всього того масиву земельно-кадастрової інформації, що накопичувалася роками.

З ухваленням Закону «Про Державний земельний кадастр» в землевпорядній науці має бути переглянута концепція серцевини кадастру – автоматизованої системи державного земельного кадастру. Це пов’язано із тим, що автоматизація земельної інформаційної системи не означає лише роботу розрізнених баз даних про земельні ділянки, адміністративно-територіальні одиниці України, як було донедавна. Сукупність даних про землі, яка накопичувалася роками, і переважно в паперовій формі відтепер потрібно цифрувати, перетворити в документацію на електронних носіях, – а це вимагає не лише механічних дій, але й створення цілої інтерактивної системи, в яку ці дані можна було б завести, зберігати значні масиви інформації, користуватися ними, систематично оновлювати і захищати від несанкціонованого втручання. Утворення такої системи стало можливим завдяки участі України в проекті Світового банку реконструкції і розвитку "Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру".

Світовий банк, заснований в 1944 році, є однією з найбільших у світі організацій, що надають допомогу з метою розвитку. Банк, здійснює свою діяльність більш ніж в 100 країнах, що розвиваються, роблячи фінансову й консультаційну допомогу з метою підвищення рівня життя й поліпшення життя найбіднішого населення. Банк розробляє стратегії допомоги для кожної зі своїх країн-клієнтів у співробітництві з державними органами, неурядовими організаціями й приватним сектором. Розробником проекту для України виступив консорціум, до складу якого входять компанії ILS (США), GAF AG (Німеччина), Swedserwey AB (Швеція), ECOMM Company та ТОВ "ILS-Україна" (Україна). Автоматизована система (АС), що розробляється в рамках проекту Світового Банку «Кадастрово-реєстраційна система» (або КРС) має стати єдиним джерелом кадастрової та реєстраційної інформації для всієї країни та відігравати роль фундаменту для побудови інших кадастрів водного, лісного, містобудівного, корисних копалин та ін.. Термін закінчення дії проекту Світового банку в Україні заплановано на червень 2012 року.

Програмне забезпечення для КРС України було випробуване в рамках пілотного тестування восени 2011 року на Вінниччині у м. Гайсин та згодом – у Харківській області. Вдалий запуск у пілотному режимі автоматизованої системи був забезпечений наявністю таких компонентів: 1. Програмним продуктом КРС; 2. Серверним і периферійним обладнанням та виділеним каналом зв’язку; 3. Інформаційним наповненням системи щодо земельних ділянок та чіткою регламентацією процедур щодо запиту-отримання інформації; 4. Спеціально підготовленим персоналом, обслуговуючим роботу системи.

«Гайсинський» досвід запуску системи дає можливість скласти схему роботи АС ДЗК в цілому по Україні: власник земельної ділянки приходить до державного кадастрового реєстратора із заявою (наприклад, про присвоєння кадастрового номеру, видачу державного акту на право власності на земельну ділянку); він сплачує вартість заявленої послуги (згідно із Постановою Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2011 р. №835). Після цього його документи приймаються до виконання. А заявник отримує реєстраційний номер, який і буде паролем для доступу в АС ДЗК у розділ про проходження документів. Доступ до кадастру відбуватиметься через офіційний веб-сайт центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів – Держземагентства. Саме через цей сайт можна буде потрапити на Кадастровий портал (веб-додаток). Задавши ключовий параметр пошуку, у вільному доступі з'явиться цифрове зображення з виділеною ділянкою та її характеристиками: кадастровий номер, межі, цільове призначення, форма власності, вид речового права, обмеження у використанні. У разі готовності документів, у майбутньому передбачається можливість інформування громадянина з використанням різноманітних сучасних засобів зв'язку - SMS-повідомлення або повідомлення на електронну пошту. У відкритому доступі можна буде спостерігати за проходженням заяви та документів (отримання кадастрового номеру, державного акту на право власності на земельну ділянку тощо). Але частина кадастрової інформації перебуватиме у платному доступі. Зокрема, це стосується даних про нормативну грошову оцінку земель та земельних ділянок; типи ґрунтів, категорії та якісні характеристики земель; частини земельної ділянки, на які поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; координати поворотних точок меж об’єктів кадастру.

Отже, приклад роботи автоматизованої системи кадастру у Гайсині виявився успішним, але для того, щоб система працювала на території всієї країни необхідно створити близько 700 регіональних офісів, навчити та підготувати понад 2 тисячі фахівців, які працюватимуть в них, забезпечити кадастрово-реєстраційну систему комплексною системою захисту інформації. До того ж, функціонування АС ДЗК вимагає розробки «Порядку ведення державного земельного кадастру» та інших нормативних документів, регламентів, стандартів, на які посилається Закон України «Про державний земельний кадастр».

За даними Держземагенства, вже практично завершено створення сучасної картографічної бази державного земельного кадастру, яка є єдино можливою основою для відображення з необхідною точністю кордонів понад 13 мільйонів земельних ділянок, це стосується повної аерофотозйомки території України в масштабі 1:25000, та населених пунктів у масштабах 1:10000, 1:5000 та 1:2000 (виконано на 80%).

З 1 січня 2013 року всі дані Державного земельного кадастру, окрім секретної інформації та персональних даних землевласників та землекористувачів, підлягають публікації в on line режимі на офіційному сайті Держземагентства.

Тож, за прогнозами, у 2013 році завершиться перший етап наповнення кадастру – перенесення всієї наявної інформації та оцифровано паперові архіви.

Роль і місце кадастру в сучасному суспільстві постійно зростають.

Вирішення проблем сталого розвитку регіонів, екологічної безпеки довкілля, охорони земель та їх раціонального використання, оптимізація землеустрою, визначення правових відносин щодо землі та іншого нерухомого майна потребують всебічного кадастрового забезпечення. Як свідчить світовий досвід, кадастрово-реєстраційні системи відіграють важливу роль у сфері управління нерухомістю, оподаткування та іпотечного кредитування, інформаційного та правового забезпечення ринку нерухомого майна, тощо. Більше того, кадастрово-реєстраційні системи є обов’язковим атрибутом економіки всіх без винятку економічно розвинутих країн.

Кадастрове забезпечення

Сталий розвиток

Екологічна безпека

Охорона земель

Раціональне використання земель

Оптимізація землеустрою

Правові відносини щодо нерухомості

Управління нерухомістю; Оподаткування; Іпотечне кредитування; Інформаційне забезпечення ринку нерухомості; Правове забезпечення ринку нерухомості.

Складова ринкової економіки

Рис. Роль і місце кадастрового забезпечення

Дата добавления: 2015-07-19