Основні теоретичні положення. В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладена капіталізація рентного

В основу грошової оцінки земель населених пунктів покладена капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцерозташуванню населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інших інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану і функціонального використання земель.

Грошова оцінка земель населеного пункту визначається окремо для забудованої території і окремо для сільськогосподарських угідь (у межах населеного пункту).

Процедура розрахунку грошової оцінки земель населеного пункту включає:

- визначення базової вартості 1кв.м земель;

- виокремлення земельно-оціночних одиниць – районів;

- встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта місця розташування земельної ділянки (Км2);

- розрахунок вартості земель економіко – планувальних зон;

- визначення функціональних (Кф) та локальних (Км3) чинників у межах економіко-планувальних зон;

- грошову оцінку земель різного функціонального використання;

- грошову оцінку земель, що використовуються як сільськогосподар-ські угіддя.

Базову вартість земель (Ц_нм) населеного пункту визначають за формулою:

, (9.1)

де В – витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту з розрахунку на 1 кв.м, грн.;

Н_п – норма прибутку (6%);

Н_к - норма капіталізації (3%);

К_м1 – коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення.

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається на досить великій та неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різноманітними функціонально – планувальними особливостями, різним рівнем прибутковості від використання земель. Це приводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих чинників і тому обумовлює необхідність землеоціночної структуризації території, а саме: економіко-планувального зонування території населеного пункту.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

а) аналіз природних і планувальних особливостей населеного пункту, як просторової структури;

б) виділення земельно-оціночних одиниць – районів, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

в) пофакторну та інтегральну оцінку ступеня рентної цінності території населеного пункту у розрізі земельно-оціночних одиниць;

г) об’єднання земельно-оціночних одиниць у економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Виділення земельно-оціночних районів проводиться після з’ясування існуючої ситуації в населеному пункті на основі вивчення та аналізу наявних картографічних і грунтових матеріалів, а також натурного обстеження території. Оціночні райони розмежовуються, як правило, автомагістралями, вулицями, залізницею, природними рубежами, межами ділянок та інше.

Для встановлення меж економіко-планувальних зон застосовують переважно експертний метод оцінки території населеного пункту, який полягає в наступному.

Спочатку заповняють анкету експертної оцінки, яка включає ряд чинників, які можуть вплинути на комплексний індекс цінності земельно- оціночного району.

Оцінка окремого чинника встановлюється за 5-ти бальною шкалою. При цьому балом “5” оцінюється найкраще значення, а балом «1» - його відсутність або найгірше значення.

Потім розраховують комплексний індекс цінності (I_i) земельно- оціночного району:

Іі= , (9.2)

де І_с – середній бал земельно – оціночного району;

І – середньозважений бал для населеного пункту.

Середній бал земельно-оціночного району визначають як

Іс= , (9.3)

де Ір – сума балів оцінки чинників у районі;

n - кількість чинників.

Середньозважений бал для населеного пункту визначають за формулою

І = ∑ Ір*Іс/ ∑Ір, (9.4)

де і – кількість земельно-оціночних районів.

При об’єднанні земельно-оціночних районів у економіко-планувальні зони враховують дію наступних чинників:

а) суміжність районів;

б) переважно однотипне їх функціональне використання;

в) близькість значень комплексного індексу І_і (значення індексів окремих оціночних районів не повинні відрізняться між собою більше, ніж на 25%).

Вартість 1 кв. м земель економіко-планувальних зон (Ц_нз) визначається за формулою:

Ц_нз=Ц_нм *К_м2, (9.5)

де Км2 – коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території.

Значення зонального коефіцієнта місця розташування земельної ділянки Км₂ розраховують за формулою:

, (9.6)

де Пі – площі земельно-оціночних районів, які входять до даної економіко-планувальної зони.

Дата добавления: 2015-07-19