Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти

Мультиплікатор валової ренти (МВР) застосовують для оцінки житла та інших типів нерухомості у випадках відсутності (або складності отримання) інформації по експлуатаційних (операційних) витратах. Цей метод також називають мультиплікатором валової місячної ренти (МВМР) або мультиплікатором валового доходу (МВД).

Підхід до оцінки нерухомості з використанням мультиплікаторів рентного доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв’язок між ціною продажу нерухомості і відповідним доходом від здавання її в оренду (рентним доходом).

У такому разі вартість нерухомості визначають за алгоритмом

, (18.20)

де МВР – мультиплікатор валової ренти;

О_рп – ринкова орендна плата.

Зазвичай місячну орендну плату і відповідні мультиплікатори (МВМР) використовують під час оцінювання односімейних житлових будинків. Щорічні рентні мультиплікатори використовують для більшості інших типів нерухомості.

Мультиплікатор є коефіцієнтом, що відображає постійний взаємозв’язок між величиною валового рентного доходу від об’єкта нерухомості і його ціною продажу. Досвідчені оцінювачі покладаються на цей індикатор вартості, оскільки він безпосередньо ґрунтується на ринкових даних про продажі і інформацію про рентний дохід. Мультиплікатор зазвичай є цілим числом, яке отримують діленням рентного доходу на ціну продажу зіставного об’єкта нерухомості.

Так, наприклад, якщо ціна продажу нерухомості становила 120000 грн., а орендна плата – 1200 грн. на місяць, то після ділення 120000 на 1200 отримаємо значення мультиплікатора, що дорівнює 100. Таку систему розрахунків використовують оцінювачі через її простоту і безпосередній зв’язок з даними ринку.

Під час визначення мультиплікатора не потрібно вводити будь-які поправки. Якщо порівнювані продажі недостатньо зіставні, то їх не беруть до уваги. За певних обставин в зібрані дані можна ввести поправки способом, аналогічним до того, який використовують у підході з зіставних продажів. Проте в практиці оцінки такий підхід зазвичай не рекомендують. Як правило, мультиплікатор розраховують на основі даних щодо об’єктів нерухомості, для яких існує активний ринок.

Дата добавления: 2015-07-19