Обход бюрократических проблем при получении площадок под строительство.

Меньшее время на строительные работы, то есть сжатые сроки запуска в эксплуатацию.

3. Значительно более низкая цена из-за использования фундамента и стен (стоимость строительства <коробки> составит $300-350/м2, в то время как на реконструкцию понадобится около $200/м2).

Более низкие сроки окупаемости (3-4 года).

Наличие разрешительной документации, выделенных ресурсов (воды, электричества), что снижает бюрократические проволочки.

6. Обычно - наличие подъездных автомобильных путей, часто - наличие подведенных ж/д путей.

Минусы:

1. Основные параметры здания и прилегающей территории уже заданы, и их недостатки заключаются обычно в следующем: площадь прилегающей территории недостаточна; полы не выдерживают высоких нагрузок; этажность более одного этажа; уровень пола находится на уровне земли (необходимо приподнимать на 1,2 м); малый шаг колонн (6-9 м).

В большинстве случаев - ограниченность ресурсов (особенно электромощности).

Часто имеется участок дороги, проходящий по территории бывшего предприятия, что означает необходимость наложения сервитута, затраты на содержание данного участка автодорог.

Определяем физическую пригодность объекта для организации нового складского комплекса:

При рассмотрении варианта реконструкции или приобретения (аренды) складского комплекса следует проанализировать его по приведенным во врезке <Чек-лист покупателя/арендатора> пунктам в указанном порядке. Это связано с тем, что параметры, приведенные вначале, улучшить трудно или невозможно. Далее следуют параметры, изменение которых потребует значительных материальных и нематериальных вложений. Наконец, пункты, указанные в конце, при разумных вложениях можно улучшить.

После анализа каждой из приведенных во врезке характеристик объекта можно оценить затраты на строительство или реконструкцию здания и набросать примерный бюджет данного инвестиционного проекта.

В значительной степени класс будущего ОСК зависит от грамотной организации и проведения работ по реконструкции и ремонту. Оптимальной с точки зрения получения результата (исполнение бюджета, соблюдение сроков, получение всей исполнительной документации) является такая последовательность:

1. согласование точек подключения внутриплощадочных сетей к внешним сетям (электроснабжение, теплоснабжение, ХВС, ГВС, канализование) и получение от их собственников технических условий для подключения;

2. предварительная оценка стоимости реализации технических условий;

3. проведение тендера на проектирование и согласование проекта с надзорными органами, заключение договора на проектирование с победителями тендера;

4. проведение тендера на выполнение функций заказчика и генеральный подряд по производству РСР (СМР), включая реализацию технических условий;

5. заключение договоров генерального подряда на производство РСР (СМР) и выполнение функций заказчика;

6. контроль за деятельностью генерального подрядчика, качеством используемых материалов, соблюдением технологий проведения работ;

7. контроль за своевременной подготовкой и предоставлением исполнительной документации;

8. участие в рабочей и государственной комиссии по сдаче объекта в эксплуатацию;

9. сбор документов для лицензирования;

10. подписание договоров на коммунальные услуги.

Рассчитываем строительные затраты:

Оценивать строительные затраты можно несколькими способами:

1. на базе системы сметного нормирования 1991 года, разработанной в советское время, с использованием корректирующих и индексирующих коэффициентов, которые устанавливаются постановлением Госстроя России (постановления Госстроя для коммерческого строительства имеют только рекомендательный характер), ресурсным методом. Минус этого способа - в низкой точности прогноза в условиях формирующейся рыночной экономики и значительных колебаний рынка по ценам, конкурентам, видам услуг и т. п.;

2. с помощью рыночной системы сметного нормирования базисным методом с использованием мониторинга цен на строительные материалы и работы. Минус состоит в том, что расчет довольно сложен и длителен, содержит большой объем информации, для обработки которой требуются квалифицированные сметчики и дорогое программное обеспечение. Можно назвать следующие программные комплексы для профессионального составления смет: <Смета+>, <Смета-2000>,, <Ресурсная смета>,,, <ГрандСмета> и др.;

3. с использованием базовой стоимости строительства, утверждаемой региональными администрациями для расчета арендной платы, ставок местных налогов и т. п. Минус заключается в том, что реальное состояние строительного рынка отражается слабо. С одной стороны, оценка является заниженной, с другой стороны, сильно зависит от политики (желание депутатов пополнить бюджет может привести к завышению утверждаемой базовой стоимости);

4. с использованием метода объектов-аналогов с учетом регионально-поправочных коэффициентов, вводимых постановлениями Госстроя России (программа <Экспресс-смета> или справочники и программный комплекс <КО-Инвест>). Видимых минусов нет. Плюсы: недорогое программное обеспечение (до $200); расчет занимает всего 2-4 часа для укрупненных смет и до 1 часа для инвестиционных целей; наличие в программах порядка 40-50 объектов-аналогов, довольно высокая точность расчетов +10% (вполне достаточно для инвестиционной оценки и определения начальной цены при объявлении тендера).

Размер инвестиций определяют затраты на:

1. приобретение прав (аренда или собственность) на земельный участок;

2. проведение модернизации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и т. п.;

3. инвестиционный взнос или передача городу доли от суммы инвестиций (например, в Москве, Красноярске, Нижнем Новгороде и др.);

4. ремонт или прокладку подъездных путей;

5. подключение к инженерным сетям и получение необходимых лимитов;

6. строительные (ремонтные) работы;

7. инженерные системы здания (охранно-пожарную сигнализацию, систему пожаротушения);

8. организацию линий связи;

9. оборудование здания (лифты, ворота, докшелтеры, доклевеллеры).

Экономическая целесообразность инвестиционного проекта определяется исходя из общей суммы и структуры затрат, срока амортизации (для упрощения расчетов рекомендуется выбирать прямую шкалу - 5, 7, 10 лет - по каждой группе затрат); прогнозируемых рисков (определяются по результатам анализа физических характеристик и экспертизы юридической и строительной документации), предполагаемой финансовой схемы сделки.

Определяем правовую допустимость приобретения или аренды объекта для организации складского комплекса:

Несмотря на частный порядок сделок с недвижимостью и уникальность каждой сделки, можно определить перечень документов, рассмотрение которых минимально необходимо для принятия инвестиционного проекта в разработку. В дальнейшем желателен анализ документации на здание с момента его строительства или приватизации.

После проведения юридической экспертизы документов по данному конкретному варианту, а также анализа федеральных и региональных нормативных документов и проектов (законодательных инициатив) можно выявить риски инвестиционного проекта и учесть их при определении его экономической целесообразности.

Оцениваем риски инвестирования:

При инвестировании в складские комплексы наиболее часто рассматриваются следующие виды рисков (в скобках указаны соответствующие коэффициенты*):

· страновой риск (для России Крф = 4-4,5%);

· риск инвестирования в недвижимость, например удорожание стоимости строительства, недостаточная ликвидность объекта при необходимости его срочной продажи (Кинв = 1-2%);

· риск инвестирования в регионы (Кр = = 3-5%);

· риск инвестирования в данный конкретный проект, например: не завершено межевание земельного участка (ДК = 1-2%); отсутствуют учредительные документы одного из юридических лиц в цепочке собственников (ДК = 1-2%); постановление о выделении земельного участка под строительство издано не уполномоченным на это органом (ДК = 3%); предлагаемый объект недвижимости имеет какие-либо обременения (ДК = 2-3%).

Правовая допустимость в документах:

Учредительные и регистрационные документы:

· выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации владельца;

· устав (с последними изменениями, если изменения вносились);

· учредительный договор (с последними изменениями, если изменения вносились) - при наличии; решение о создании - при его отсутствии;

· свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

· свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года;

· свидетельство о внесении изменений в учредительные документы либо регистрации учредительных документов в новой редакции (если изменения вносились до 1 июля 2002 года);

· свидетельства ИМНС о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (если записи вносились после 1 июля 2002 года);

· свидетельство ИМНС о постановке на учет в налоговом органе;

· выписка из протокола (решения) уполномоченного органа (общего собрания акционеров (участников), совета директоров, вышестоящей организации) о назначении руководителя;

· решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, руководителя общества, в том числе управляющей организации.

Дополнительно необходимо представить:

· решение о выпуске акций и Отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированные в региональном отделении ФКЦБ (если владелец - акционерное общество);

· выписку из реестра акционеров с указанием всех владельцев голосующих акций, размера их долей, обременений акций (если владелец - акционерное общество);

· решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении крупной сделки, если стоимость здания (помещения) составляет 25% от балансовой стоимости активов общества либо сумма месячной арендной платы сопоставима или превосходит размер уставного капитала. Так как в решении должны быть указаны стоимость и наименование покупателя (арендатора), то может быть представлено непосредственно перед совершением сделки;

· бухгалтерский баланс владельца здания (помещений) с отметкой налогового органа о его принятии, если по заявлению владельца сделка не превышает 25% балансовой стоимости активов общества;

· согласие Федерального антимонопольного комитета, если сделка превышает 20% от балансовой стоимости активов;

Дата добавления: 2015-09-06