Действующая процедура оформления земельного участка в собственность

При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок человек, как правило, сталкивается с тем, что нигде не прописан механизм и порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего следует начать, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать некоторые бумаги по нескольку раз: у всех документов различные сроки действия, и, пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов может занимать до двух лет.

Набор документов и механизм и порядок их получения зависит от многих факторов. Важный момент – это категория земли: находится ли объект в садоводстве или на землях поселений. Труднее всего работать с вновь образуемыми участками на землях поселений и неприватизированными садоводствами. Не менее важно состояние документов по земле и строению. Могут быть разные сочетания, например, дом куплен, а земля нет; участок ИЖС, а дом не сдан в эксплуатацию и не оформлен. Также алгоритм получения документов зависит и от района – для получения необходимых бумаг в разных районах необходимы разные действия и порядок их совершения.

Оформление земельного участка в собственность осуществляется по правилам, установленным федеральным и региональным законодательством.

Для приобретения в собственность земельного участка в целях осуществления на нём предпринимательской или некоммерческой деятельности заинтересованное лицо обращается в исполнительный орган местного самоуправления муниципального образования области с заявлением на покупку земельного участка (в 3-х экземплярах).

К заявлению прилагаются:

• Заверенная нотариально на дату подачи заявления копия документа, удостоверяющего право на испрашиваемый земельный участок (Государственный акт, свидетельство о государственной регистрации прав на землю, договор аренды земельного участка и др.) и в случае приобретения объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, представленном в пользование иному лицу – уведомление по рекомендуемой форме о том, что правообладатель не возражает против переоформления принадлежащего ему права на земельный участок.

• Заверенная нотариально на дату подачи заявления копии свидетельств государственной регистрации права собственности на каждый из объектов недвижимости (здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства), расположенных на данном земельном участке (при наличии объектов недвижимости).

• Копия плана приватизации и копия решения о приватизации расположенных на земельном участке объектов недвижимости или копия иного документа о приватизации таких объектов (при наличии объектов недвижимости и если объекты ранее приватизировались из государственной или муниципальной собственности), либо документы, подтверждающие, что объекты недвижимости никогда не находились в государственной или муниципальной собственности.

• Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) по форме В1, В2, В3, В4, изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующим территориальным органом, на который возложены функции по ведению государственного земельного кадастра (подлинник в 3-х экземплярах).

• Справка о размере земельного налога и площади земельного участка (подлинник в 3-х экземплярах), заявленного для приобретения в собственность, подписанная руководителем ИМНС РФ по соответствующем городу (району) - для застроенных земельных участков.

• Нотариально заверенные копии учредительных документов.

• Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица и нотариально заверенная копия свидетельства ИМНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ.

• Выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного в соответствии с учредительными документами органа юридического лица о приобретении в собственность земельного участка, заверенная печатью юридического лица.

• Выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица.

• В случае представления интересов заявителя другим лицом - оригинал доверенности, выданной представителю на право действовать от имени покупателя.

• Сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ или иной документ для других обществ).

• Сопроводительное письмо.

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

Если земельный участок ранее не проходил кадастровый учет, процедура межевания включает: определение границ земельного участка и согласование этих границ; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства (земельного участка).

Если земельный участок проходил кадастровый учет до 10 июля 2000 г. (дата вступления в силу ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ), то ранее выданная кадастровая карта (план) является юридически действительной. Кроме того, для заключения договора купли-продажи земельного участка может быть достаточно предъявления кадастрового плана, составленного и выданного местным (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем, собственник земельного участка вправе получить из территориального органа земельного кадастра кадастровый план нового образца. Для совершения сделки купли-продажи сведения о кадастровом учете на земельный участок предоставляются в виде выписки по месту учета данного земельного участка.

Возможные случаи при оформлении земли:

Случай первый. Наличие постановления о предоставлении земельного участка на право бессрочного пожизненного пользования или наследуемого владения. Имея такое постановление, не надо идти в орган местного самоуправления, как раньше. Теперь достаточно провести межевые работы, для чего необходимо вызвать геодезистов для обмера участка и выноса границ в натуру, подписать со всеми смежными собственниками акт согласования границ и представить эти документы в органы Росрегистрации. После рассмотрения документов будет выдан кадастровый план, действие которого законом не ограничено.

Случай второй. При наличии постановления о фактическом пользовании данным земельным участком. Тогда необходимо сделать межевание и получить кадастровый план. И тогда на основе имеющегося постановления оформляется право собственности.

Оформление дома, находящегося на участке.

Чтобы оформить дом, находящийся на участке, необходимо представить в органы Росрегистрации технический паспорт, который выдается в органах БТИ, кадастровый план и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Если строительство дома не закончено - оформляется право на объект незавершенного строительства. Для этого помимо вышеуказанных документов потребуется представить еще и разрешение на строительство. Если разрешения нет, то единственный способ оформить права - в судебном порядке признавать право собственности.

На садовый или дачный дом и участок техпаспорт предъявлять не надо. Но гражданин должен предоставить декларацию с описанием своего имущества и подать ее в Росрегистрацию. То же самое касается гаражей.

Частные случаи.

1) Случается, что у гражданина есть право собственности на землю, а постановление, на основании которого оно было приобретено, утеряно. Для оформления достаточно одного документа: либо постановления, либо свидетельства о праве на собственность. Если какого-то из них нет, следует подать заявку в регистрирующий орган и получить недостающий документ.

2) Процедура оформления будет зависеть от того, где находится земля (недвижимость) - в товариществе или в деревне. Если в деревне, то земля могла предоставляться в личное пользование решением председателя совхоза. В этом случае нужно получить выписку из хозяйственной книги по форме, утвержденной Минюстом. После чего с кадастровым планом обращаться в Росрегистрацию.

3) В случае с товариществом имеет значение, когда оно было зарегистрировано в качестве юридического лица. Если земельный участок, составляющий территорию некоммерческого объединения, предоставлен данному объединению до вступления в силу закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (т.е. до 20 апреля 1998 года), гражданин, являющийся членом объединения, имеет право бесплатно приобрести участок в собственность. Но при условии, что он предоставлен в соответствии с проектом организации и застройки территории данного объединения (либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном объединении документом).

В иных случаях земельные участки садоводам, огородникам и дачникам будут предоставляться за плату без проведения торгов. Стоимость определяется органами государственной власти субъекта РФ.

4) Вместо кадастрового плана можно предъявить в регистрирующий орган заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. В органы технического учета для получения каких-либо документов по указанным объектам обращаться уже не надо (т.е. не нужно получать техпаспорт на садовый, дачный дом или хозяйственные постройки, расположенные на садовом или дачном участке). Для заполнения декларации тоже не стоит никуда обращаться, т.к. ее заполняет сам заявитель.

5) Новый закон разрешает включить лишнюю площадь в геодезическое заключение без специальных разрешений. Правда, установлен предел. Разница между старым и присоединяемым участком не должна превышать минимальную норму предоставления земли, установленную законом.

Случай, если гражданин проживает в частном доме на двух хозяев и желает оформить право собственности на земельный участок под домом, а второй собственник отсутствует, то в соответствии с земельным законодательством земельный участок, расположенный под домом, является неделимым и может быть предоставлен на праве долевой собственности, либо на праве аренды. Процедура предоставления неделимых участков в собственность либо аренду регламентирована Земельным кодексом Российской Федерации. В данном случае для оформления права собственности на неделимый земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, необходимо совместно со вторым собственником обратиться в уполномоченный орган в сфере предоставления земельных участков, расположенных на территории города Омска, – Главное управление по земельным ресурсам Омской области, расположенное по адресу: ул. Красногвардейская, 42. При этом необходимо будет предпринять меры по розыску соседа, и получить его согласие на оформление права собственности на землю. Также стоит отметить, что в такой ситуации в рамках действующего законодательства иной порядок приобретения права собственности на землю не предусмотрен.

Если же не удастся разыскать соседа, либо он откажется от процедуры оформления права собственности на землю, то в соответствии с Земельным кодексом РФ возможно оформить этот земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на сам дом. Важно отметить, что в этом случае договор аренды земельного может быть заключен как с участием соседа, так и без него. При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Для оформления договора аренды земельного участка также необходимо обращаться в Главное управление по земельным ресурсам Омской области.

В случае, когда гражданин приобретает частный дом, не оформляя участок под ним, затем выстраивает новый дом вместо старого, возможна следующая процедура оформления земельного участка и дома: в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним одним из оснований для регистрации прав на недвижимое имущество является договор купли-продажи недвижимого имущества. Одновременно с передачей права собственности на дом как объект недвижимости передается преимущественное право и на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для ее использования. Так как на руках нет правоустанавливающих документов на земельный участок, то в первую очередь необходимо обратиться в Государственный архив Омской области с запросом о предоставлении документов, подтверждающих выделение земельного участка в постоянное бессрочное пользование под индивидуальное жилое строительство, либо в Территориальный отдел № 1 Управления Роснедвижимости по Омской области с запросом о наличии сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости. При получении положительного ответа возможно воспользоваться упрощенной процедурой оформления права собственности на землю. Для этого нужно получить в Территориальном отделе № 1 Управления Роснедвижимости декларативный кадастровый паспорт. Вместе с кадастровым паспортом, документами, подтверждающими, что ранее участок предоставлялся в пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование, а также с документами на старый дом нужно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области для регистрации права собственности.

Если в архиве либо в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, то необходимо выполнить землеустроительные работы по формированию его границ и провести процедуру кадастрового учета земельного участка. Для этого необходимо обратиться в лицензированную землеустроительную организацию (список из 43 учреждений имеется в кадастровой палате) и заключить договор на проведение работ по межеванию участка. Стоимость данных работ устанавливается в соответствии с договором. После проведения межевых работ и постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо обратиться в Главное управление по земельным ресурсам Омской области за решением о предоставлении земельного участка в собственность, а затем в Управление федеральной регистрационной службы по Омской области.

Когда право собственности на землю будет оформлено нужно признать право собственности на новый дом. Стоит отметить, что до 1 января 2010 года не требуется разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Основанием для госрегистрации права на новый дом является его технический паспорт, который можно заказать в Омском центре технической инвентаризации и землеустройства. После получения техпаспорта следует обратиться в регистрационную службу и получить свидетельство о регистрации права собственности уже на новый дом.

Дата добавления: 2015-08-21