Условия действительности сделок

Действительность сделки означает признание ее юридическим фактом, порождающим тот правовой результат, к которому стремились стороны. Для этого заключенная сделка должна соответствовать общим и специальным условиям действительности сделок, которые могут относиться к элементам состава сделки-юрфакта или сделки-правоотношения и должны быть в наличии в момент совершения сделки.

К общим относят требования закона, распространяющиеся на любую сделку, неза­висимо от ее рода (вида): 1) требования к содержанию сделки (законность содержания сделки); 2) требования к субъекту сделки; 3) соответствие воли и волеизъявления; 4) требования к форме сделки. Законность содержания сделки означает, что вся совокупность составляющих сделку ус­ловий соответствует ГК, федеральным законам, иным правовым актам либо общим нача­лам и смыслу гражданского законодательства (ст. 3, ст. 8). Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии закона, не должны противоречить гражданскому законодательству, регулирующему сходные отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости. Требования к субъекту сделки – наличие соответствующей право- и дееспособности. Соответствиеволи и волеизъявления имеет место, если волевой процесс происходит свободно, без обмана, насилия или угроз. Специальные требования к сделкам определенного вида устанавливаются нормами об от­дельных видах обязательств.

Требования к форме сделки. Форма сделки – способ изъявления и (или) офици­ального закрепления воли заключающего сделку лица. Сделки заключают устно или в письменной форме; в предусмотренных законом или соглашением сто­рон случаях выражением воли лица на совершение сделки признают молчание и конклюдентные действия.

Последствия нарушения устной формы сделок в ГК не установлены, т.к. эта форма доказательственного значения не имеет. Устно можно совершить сделку, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. Устно могут совершаться сделки, ис­полняемые при их совершении, кроме тех, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (ст. 159).

Общие требования к письменной форме сделки установлены ст. 160. Распространенный способ совершениясделки в письменнойформе– составление текста договора в виде одного документа, выра­жающего содержание сделки. Договоры могут заключаться в письменной форме также путем обмена документами с помощью любой связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Сторона, получившая предложение о заключении договора, может приступить к его исполнению на указанных в нем условиях в срок, установленный для дачи ответа (п.1 ст. 160, п.п. 2 и 3 ст. 438).

Простая письменная форма соблюдена при подписании документа сторонами или иными уполномоченными лицами. За граждани­на, который не может собственноручно подписать текст, по его просьбе сделка подпи­сывается другим гражданином, подпись которого удостоверяет нотариус с указанием при­чин, в силу которых гражданин сам не подписал сделку (п. 3 ст. 160). Допустимо удостоверение под­писи субъекта сделки иными лицами (п. 4 ст. 185), а также факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного копирования, использование электронно-цифровой подписи, иного аналога собственноручной подписи – в случаях и порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160). Так, ФЗ-1 от 10.01.2002. «Об электронной цифровой подписи» определяет порядок ее использования: такая подпись рассматривается как особый реквизит документа, информация в котором представлена в электронно-цифровой форме. Электронно-цифровая подпись защищает сам документ от подделки, т.к. ее получают в результате специального преобразования информации с использованием закрытого ключа электронно-цифровой подписи.

Статья 161 в качестве общего правила уста­навливает, что должны совершаться в простой письменной форме, кроме сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки ю.лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами, превышающие установленную в ГК сумму. Но в ГК есть специальные правила, предусматри­вающие обязательность письменной формы сделок независимо от субъектов и суммы сделки: ст. 184 (договор о коммерческом представительстве), 185 (доверенность), 331 (неустойка), 339 (договор о залоге), 362 (поручительство), 380 (задаток), 429 (предварительный договор) и др.

Несоблюдение простой письменной формы сделки в случаях, когда сделка должна быть в силу закона или соглашения сторон совершена в этой форме, лиша­ет стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение факта заключения сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст. 162). Это означает, что законодатель затрудняет процесс доказывания факта заключения сделки и условий ее заключения, но не исключает для сторон саму возможность доказывания этих обстоятельств.

Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки лишь в случаях, прямо указанных в законе (п. 3 ст. 162, ст. 339, ст. 362, п. 2 ст.429 и др.) или предусмот­ренных соглашением сторон (например, в договор о заключении сторонами разовых сделок по мере возникновения у одной из сторон потребностей в товарах и услугах включено условие, что такие сделки должны заключаться в письменной форме под страхом их недействи­тельности).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение, и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате, – путем совершения на тексте договора удостоверительной надписи. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и предусмотренных соглашением сторон (п. 2 ст. 185, п. 3 ст. 187, п. 2 ст. 339 и др.). Последствие несоблюдения нотариальной формы в этих случаях – недействитель­ность сделки. Исключение: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей стороны при­знать сделку действительной – при условии, что сделка не содержит ничего противоза­конного. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение сделки, допускается в судебной практике при уклонении одной из сторон от нотариального оформления и при наличии иных препятствий – в связи с выездом стороны, ее смертью, иными обстоятельствами.

Для отдельных видов сделок помимо обязательной письменной формы необходима также государственная регистрация. Так, сделки, на основе которых приобретается недвижимое имущество, даже будучи совершенными с соблюдением общих условий действительности сделок, порождают возникновение желательных для покупателя последствий в виде приобретения права собственности только при соединении с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Установлено, что сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее регистрации (ст. 164), а права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации на него этих прав (п. 2 ст. 8). Таким образом, применительно к процедуре (порядку) совершения сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделки.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для ряда договоров – дарения недвижимого имущества (п.3 ст. 574); продажи предприятия (п.3 ст. 560), жилых домов и квартир (ст. 558); аренды недвижимого имущества (ст. 609; п. 2 ст. 658); передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017). Если иное не установлено законом, такие договоры признаются заключенными и порождают для сторон права и обязанности только с момента их государственной регистрации (п. 5 ст. 433). Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность (п. 1 ст. 165). Поэтому при уклонении одной из сторон от регистрации такой сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение, на основе которого истец производит (уже без ответчика) регистрацию сделки (п. 3 ст. 165).

Закон может требовать не регистрации сделки, а регистрации перехода возникшего на ее основе права. Так, при продаже нежилой недвижимости договор признается заключенным с момента подписания сторонами, но надо зарегистрировать переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551), т.к. до регистрации перехода права собственности покупатель не признается собственником недвижимости.

Кроме этого установлены случаи, когда требуется и регистрация сделки и регистрация перехода права на основании этой сделки (п. 3 ст. 560, п.1 ст. 564).

Сделки с движимым имуществом и имущественными правами подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях (п. 2 ст. 1232 – государственная регистрация лицензионного договора по отчуждению исключительного права на результат интеллектуальной деятельности).

Дата добавления: 2015-08-13