Основные положения затратного подхода оценки недвижимости

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость - не одно и то же.

Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение - словесное описание базовой модели затратного подхода.

В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид V= LV+ IVп, где V стоимость объекта недвижимости; L V стоимость земельного участка; IV стоимость зданий и сооружений (улучшений); D накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

при оценке недвижимости специального назначения;

проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

оценке недвижимости на пассивных рынках;

проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

обеспечении поимушественного налогообложения;

наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, железнодорожный вокзал или автовокзал), трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход - единственно возможный способ оценки. Для контроля результатов, полученных другими подходами, также эффективен затратный подход, позволяющий определить тенденции изменения цен: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем по двум другим подходам, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет еще в течение какого-то времени. Если эта стоимость меньше, то конкуренция существует, и цены в любой момент могут резко упасть.

В случае применения затратного подхода необходимо учитывать, что стоимость объектов недвижимости, приносящих доход, лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. При этом затраты на приобретение активов не отражают стоимости доходов. Поэтому использовать только затратный подход как единственно возможный для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, нельзя.

Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:

оценка стоимости земельного участка;

полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» (восстановительной стоимости) улучшений (зданий и сооружений);

оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений);

увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

18 Технический план здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае:

- выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости;

- сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости;

- новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

15 Статья 31. Формы организации кадастровой деятельности
Для того чтобы исполнять свои функции в качестве кадастрового инженера, он должен либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, либо стать работником юридического лица, заключив с ним трудовой договор.
Рассмотрим данные ситуации:
индивидуальный предприниматель - согласно ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (в ред. от 28.06.2005) "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" индивидуальными предпринимателями являются физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В соответствии со ст. 23 Налогового кодекса Российской Федерации (ч. I) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) (далее - НК РФ) индивидуальный предприниматель как налогоплательщик, в частности, обязан:
- уплачивать законно установленные налоги;
- встать на учет в налоговых органах;
- представлять по месту своего жительства по запросу налогового органа книгу учета доходов и расходов и хозяйственных операций.
Налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, помимо перечисленных обязанностей, обязаны письменно сообщать в налоговый орган соответственно по месту жительства индивидуального предпринимателя об открытии или о закрытии счетов (лицевых счетов) - в течение семи дней со дня открытия (закрытия) таких счетов. Индивидуальные предприниматели сообщают в налоговый орган о счетах, используемых ими в предпринимательской деятельности.
Плательщики сборов обязаны уплачивать законно установленные сборы и нести иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
За невыполнение или ненадлежащее выполнение возложенных на него обязанностей налогоплательщик (плательщик сборов) несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации;
работник юридического лица - при приеме на работу он (как и любой другой работник) подписывает трудовой договор. В соответствии со ст. 56 Трудового кодекса Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) (далее - ТК РФ) трудовой договор - это соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя. Сторонами трудового договора являются работодатель и работник (в настоящем случае - кадастровый инженер). Трудовой договор заключается в письменной форме, составляется в 2 экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами. Один экземпляр трудового договора передается работнику, другой хранится у работодателя. Получение работником экземпляра трудового договора должно подтверждаться подписью работника на экземпляре трудового договора, хранящемся у работодателя.
Прием на работу оформляется приказом (распоряжением) работодателя, изданным на основании заключенного трудового договора. Содержание приказа (распоряжения) работодателя должно соответствовать условиям заключенного трудового договора (ст. 68 ТК РФ).
2. Комментируемая статья предоставляет кадастровому инженеру право самостоятельно выбирать формы организации своей кадастровой деятельности. То есть он может выбрать из предоставленных п. 1 рассматриваемой статьи вариантов - стать либо индивидуальным предпринимателем, либо работником юридического лица.
Кроме того, кадастровый инженер может выбрать место осуществления своей деятельности. Это право соответствует п. 3. ст. 29 настоящего Закона, в соответствии с которым квалификационный аттестат выдается кадастровому инженеру, в частности, без ограничения территории его действия и является документом единого федерального образца.
3. Комментируемая статья устанавливает обязанность кадастрового инженера уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ, выдавший ему квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета о выбранной им форме организации своей кадастровой деятельности.
Уведомление осуществляется в письменной форме, должно быть заверено подписью и печатью кадастрового инженера. Порядок предоставления:
- лично - либо самим кадастровым инженером, либо его представителем;
- путем почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.
Срок уведомления - не позднее чем 30 рабочих дней со дня получения кадастровым инженером квалификационного аттестата.
Правовые последствия несоблюдения данной обязанности достаточно жесткие. Согласно п. 7 ст. 29 в случае непредставления кадастровым инженером в орган кадастрового учета или соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомления о выбранной форме организации своей кадастровой деятельности в установленном порядке его квалификационный аттестат аннулируется решением квалификационной комиссии.
4. Для того чтобы установить индивидуальность каждого кадастрового инженера, ему вменено в обязанность иметь собственные печать, штампы, бланки (независимо от того, является он индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица). На них должен быть указан адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата.
Но если внешний вид штампов и бланков он может выбрать самостоятельно, то типовой образец печати кадастрового инженера должен быть установлен Минэкономразвития РФ.
Срок уведомления - 30 рабочих дней со дня получения кадастровым инженером квалификационного аттестата. То есть в указанный срок на руках кадастрового инженера уже должна быть изготовленная в установленном законом порядке печать.

19.Акт обследования составляется при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства.

Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 627 "Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке"

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Акт обследования заверяется подписью и печатью кадастрового инженера. Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Дата добавления: 2015-08-18