Под редакцией Н.А. БАРИНОВА

КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 21 ИЮЛЯ 1997 Г.

N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

(Постатейный)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 января 2014 года

Н.А. БАРИНОВ, Т.А. БИРЮКОВА, Я.С. ГРИШИНА,

Ю.А. КАРТАШОВА, М.В. ПИСАРЮК

Под редакцией Н.А. БАРИНОВА

Рецензент: Гришин П.Н. - Руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Авторы:

Баринов Н.А. - доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права ФГБОУ ВПО "Саратовская государственная юридическая академия", заслуженный юрист РФ, заслуженный работник высшей школы РФ, ветеран труда, лауреат Высшей юридической премии "Юрист года-2011".

Бирюкова Т.А. - советник отдела по взаимодействию с федеральными органами государственной власти департамента законопроектных работ и правовой экспертизы Министерства государственно-правового развития Омской области; магистр права, лауреат научных конференций; автор комментариев к законам, в том числе: Закону РФ "О недрах", ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и др.

Гришина Я.С. - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского процесса ФГБОУ ВПО "Саратовская государственная юридическая академия", специалист по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в частности, права собственности гражданина на земельный участок), наследования как основания государственной регистрации прав, порядка обжалования действий (бездействия) органа по регистрации прав, ответственности при государственной регистрации прав. Автор более 100 публикаций, в том числе "Установления прав на землю. Учебное пособие", "Все о земельных участках: основания и порядок приобретения", "Особенности судопроизводства по неисковым делам, возникающим из земельных правоотношений: Учебное пособие", "Рассмотрение и разрешение дел, возникающих из земельных правоотношений (некоторые тенденции правового регулирования)" и др.

Карташова Ю.А. - заместитель начальника отдела исполнения постановлений по делам об административных правонарушениях контрольно-административного управления ГКУ г. Москвы "Организатор перевозок", имеет классный чин советника государственной гражданской службы 2 класса, имеет опыт работы ведущим специалистом-экспертом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, специалист по оформлению прав на недвижимое имущество, экспертизе документов, поступающих на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (жилые дома, квартиры, приватизация, новое строительство, долевое участие в строительстве, аренда, сервитут, ипотека, доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение, постановка на учет бесхозяйного имущества, безвозмездное (срочное) пользование, сделки купли-продажи, мены, дарения, уступки права требования). Автор ряда публикаций, в том числе пособия "Все о земельных участках: основания и порядок приобретения", пособия "Земельные участки под строительство", комментария к ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.

Писарюк М.В. - ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, аспирант кафедры гражданского процесса ФГБОУ ВПО "Саратовская государственная юридическая академия", сферы профессиональных интересов: судебная защита, обеспечение представительства Управления Росреестра по делам, рассматриваемым арбитражными судами, судами общей юрисдикции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящее издание представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Комментарий подготовлен с учетом судебной и правоприменительной практики в области осуществления государственной регистрации прав на различные виды недвижимого имущества и сделок с ним.

В комментарии на основе подзаконных нормативных правовых актов и данных судебной практики рассмотрены вопросы субъектного состава правоотношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проанализированы общие требования к сведениям о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, особенности государственной регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества и сделок с ним, а также определения основных терминов, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментарий рассчитан на использование в практической деятельности сотрудников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, судебной практике, а также деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, если такая их деятельность связана с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе и на основании сделок, и граждан в случае необходимости государственной регистрации их прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В комментарии использованы нормативные правовые акты по состоянию на 1 января 2014 года.

Сокращения

АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ВК РФ - Водный кодекс Российской Федерации

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЕГРЮЛ - Единый государственный реестр юридических лиц

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации

Закон - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Закон РФ "О государственной тайне" - Закон РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-1 "О государственной тайне"

Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" - Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

ЛК РФ - Лесной кодекс Российской Федерации

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате - Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1

Правила ведения ЕГРП - Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации

ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации

УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации

УПК РФ - Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации

ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений"

ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" - Федеральный закон от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации"

ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" - Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении"

ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации" - Федеральный закон от 27 июля 2004 г. N 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации"

ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" - Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" - ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" - Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации"

ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" - Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" - Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"

ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - Федеральный закон от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" - Федеральный закон от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания"

ФЗ "О противодействии коррупции" - Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. N 273-ФЗ "О противодействии коррупции"

ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" - Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" - Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"

ФЗ "О Счетной палате" - Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 41-ФЗ "О Счетной палате Российской Федерации"

ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" - Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации"

ФЗ "Об инвестиционных фондах" - Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах"

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

ФЗ "Об исполнительном производстве" - Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"

ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" - Федеральный закон от 29 декабря 2012 г. N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации"

ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" - ФЗ от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"

ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" - Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг"

ФЗ "Об уполномоченных по защите прав предпринимателей в Российской Федерации" - Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 78-ФЗ "Об уполномоченных по защите прав предпринимателей в Российской Федерации"

ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

ФЗ "Об электронной подписи" - Федеральный закон от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи"

ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ - Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"

ФЗ от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ - ФЗ от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Предисловие

В изменившихся социально-экономических условиях России и принятым в связи с этим новейшим законодательством предусмотрено деление имущества на недвижимое и движимое. Однако следует отметить, что в советском праве не существовало деления имущества на недвижимое и движимое. Это считалось характерным для буржуазного права и нашло соответствующее отражение в некоторых литературных источниках. Так, в Советском энциклопедическом словаре отмечается, что "недвижимость в феодальном и буржуазном обществе" - это земельные участки и стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты <1>.

--------------------------------

<1> См.: Советский энциклопедический словарь. М., 1980. С. 883.

Аналогичное понятие недвижимости содержится и в Юридическом энциклопедическом словаре, где "недвижимость в буржуазном праве" - это земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.д.) <2>.

--------------------------------

<2> См.: Юридический энциклопедический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева. М., 1984. С. 190.

Законодательство других стран подробно регулирует правовой режим не только недвижимого, но и движимого имущества, что предусмотрено, например, ст. ст. 517 - 526 Французского гражданского кодекса, параграфами 94 - 96 Германского гражданского уложения, ст. 812 Гражданского кодекса Италии, ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии, ст. 86 Гражданского кодекса Японии. В частности, в п. 1 ст. 86 ГК Японии предусмотрено, что недвижимыми вещами являются земля и неотделимые от нее вещи. Под землей понимается земельный участок определенной площади с прилегающим к нему пространством сверху и снизу (воздух и недра). Неотделимыми вещами являются те, которые накрепко связаны с землей - это строения, леса и др. Однако специальными законами последние могут быть признаны самостоятельными недвижимыми вещами <3>.

--------------------------------

<3> См.: Вагацума С., Аринцзуми Т. Гражданское право Японии (в двух книгах). Книга первая / Под ред. Р.О. Халфиной. М., 1983. С. 96 - 97.

В современной российской юридической литературе отмечается, что "недвижимость" - это новая правовая категория реформируемой экономики Российской Федерации. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью <4>. Следует отметить, что недвижимость - это не только правовая категория, по своей природе экономической сущности, она является прежде всего экономической категорией.

--------------------------------

<4> См.: Российская юридическая энциклопедия / Под ред. А.Я. Сухарева. М., 1999. С. 578.

Существенный перелом в становлении и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществил ГК РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, который включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества, а систему специальных норм. Государственная регистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер. И именно с ней в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимым имуществом сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц. Кроме того, были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью <5>.

--------------------------------

<5> Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. Самара, 2004. URL: http://www.aldebaran.com.ru/publications/8368.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ зафиксировано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В п. 2 ст. 130 ГК РФ отмечено, что вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию недвижимости. В частности, в п. 1 данной статьи говорится о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Что касается порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и оснований отказа в регистрации этих прав, то они устанавливаются в соответствии с ГК РФ Законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 131 ГК РФ). Таким законом явился комментируемый Закон, принятый 21 июля 1997 г. и введенный в действие на всей территории России с 31 января 1998 года.

Комментируемый Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала и принципы, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом. Условно можно выделить ряд причин, которые послужили основой для принятия данного Закона. Основным условием являлось, конечно же, отсутствие непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации и отношений, складывающихся в процессе регистрации. Другой причиной послужило отсутствие системы регистрирующих органов, которая полностью соответствовала бы гражданскому законодательству. Кроме того, необходимо было именно законодательное закрепление обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также определение правового значения регистрации и последствий ее отсутствия <6>.

--------------------------------

<6> Там же.

На сегодняшний день комментируемый Закон является базовым федеральным законом, определяющим порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права и обязанности уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и многие иные связанные с этим аспекты. Комментируемым Законом обеспечивается практическая реализация соответствующих положений ГК РФ, ЗК РФ и иных федеральных законов, регулирующих вопросы о приобретении прав на недвижимое имущество и о заключении в отношении его гражданско-правовых сделок.

Общие положения комментируемого Закона устанавливают основы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно дают определения основным терминам, касающимся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определяют круг субъектов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают общие требования к сведениям о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также комментируемый Закон содержит и административно-правовые нормы, определяющие полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем основное содержание комментируемого Закона сводится к установлению процедурных норм в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и особенностей государственной регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества и сделок с ним.

Предлагаемый читателю комментарий поможет лучше уяснить суть комментируемого Закона, его роль и значение в правоприменительной практике и на перспективу - в дальнейшем совершенствовании законотворческой деятельности.

21 июля 1997 года

N 122-ФЗ

Дата добавления: 2015-08-09