Читайте также:
|
- Государственное регулирование оценочной деятельности;
- анализ рынков недвижимости;
- оценка недвижимости: принципы, стандарты, подходы,;
- ипотечное кредитование;
- алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования;
- налогообложение недвижимости и сделок с ней;
Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся приравненные к ней, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексы (включая земельные участки, здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права).
Оценка - деятельность специалиста, имеющая целью определения вероятной денежной суммы, которую реально выручить при перепродаже собственности при конкретных рыночных отношениях.
Проведение оценки обязательно в случаях:
* составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них;
* выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;
* передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации;
* реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;
* передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.
Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:
* с одной стороны — физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;
* с другой стороны - заказчики, т.е. потребители их услуг.
Оценка проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:
* индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком;
* юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привлекать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профессионального оценщика;
* юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.
Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от остановленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.
^ Оценщик имеет право:
* выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;
* требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;
* запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;
* привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность
* отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.
(1) Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Развитие оценочной деятельности – составная часть процесса реформирования экономики, формирования правового государства. В современных условиях существенную роль в развитии оценочной деятельности играет государственное регулирование. Оценочная деятельность регламентируется Федеральным законом N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98.
К объектам оценки относятся:
Система государственного регулирования оценочной деятельности включает:
Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.
Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.
Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, на доступ к информации, на коммерческую тайну, на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов, а также право на отказ от оценки.
Законом предусмотрены обязанности оценщика, который должен соблюдать закон и принятые на его основе нормативные правовые акты и стандарты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.
В соответствии с данным Законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса по отношению к объекту оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности специалистов-оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав заказчиков.
Обязательность проведения оценки объектов оценки:
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
· при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
· при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
· при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
· при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
· при национализации имущества;
· при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
· при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
· при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
· при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Основой правового регулирования оценочной деятельности является не только Закон об оценочной деятельности №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 года №254, 255, 256.
(2) Рынок недвижимости – набор организационных, технических, правовых, экономических и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями по перераспределению прав собственности на недвижимость.
Параметры сегментирования рынка:
- по использованию (рынок офис. помещения и т.д.)
- по географическому фактору
-по цене
-по качеству
-по инвестиционной мотивации
- по типу прав собственности
В анализ рынка недвижимости входит его идентификация и интерпретация, которая исходит из полезности недвижимости, ее присутствие на рынке, и предпочтения обеих сторон сделки и покупательной способности.
Анализ рынка для цели оценки заключается в соотношении всего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.
Рыночную цену недвижимости диктует конкурентный потенциал рынка. Благодаря изучению характеристики оцениваемой недвижимости оценщик может определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить все плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономического условия на состояние рынка позволяет оценщикам получать очень важную информацию, которая необходима для того, чтобы определить стоимость с помощью трех подходов для оценки недвижимости.
Для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке.
Затратный подход предназначен для использования рыночной информации о строительных затратах на данный момент. Такая информация позволит оценщикам определять размер предпринимательской прибыли, доход строительной организаций, выявление экономического преимущества, и уровня функционального устаревания недвижимости после окончания строительства.
Для доходного подхода требуется от оценщика знание рыночной информации о занятости помещения и емкости рынка, уровень арендной платы, эксплуатационные расходы, ожидаемые ставки доходности, и конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.
Для анализа спроса или выявления потребности, предпочтения и покупательной способности потребителя. Основной задачей оценщиков — выявить потенциального потребителя оцениваемого объекта, например, покупатели, арендаторы или пользователи. Для этого первым делом нужно определить спрос на итоговый продукт или услугу, которую предоставляет оцениваемая недвижимость. Например, при стоимости гостиницы нужно определить число потенциальных постояльцев.
Перечень факторов, которые воздействуют на рынок недвижимости.
1. Фактор госрегулирования рынка недвижимости.
1.1. нормативный акт для регулировки сделок купли-продажи недвижимости;
1.2. налоговое законодательство, для регулировки сделок с недвижимостью;
1.3. отдельный нормативный акт, который ограничивает сделки с недвижимостью на региональном уровне.
(3) Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Дата добавления: 2015-08-09; просмотров: 104 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| АЛФАВИТНО-ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ | | | Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. |