В сфере капитального строительства 5 страница

2. Понятие и признаки договора участия

в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие.

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве). Информация о застройщике должна быть опубликована им в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.

Другая сторона - участник долевого строительства обычно характеризуется множественностью лиц. В качестве участника долевого строительства может выступать любой гражданин или юридическое лицо, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства - жилых и нежилых помещений.

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (п. п. 7 и 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). При реорганизации юридического лица - участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. ст. 57, 58 ГК.

Во-вторых, специфика рассматриваемого договора, которую характеризует цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этих договорах см. § 2 гл. 48 настоящего тома учебника.

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком и в целом передан заказчику).

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку объектом долевого строительства ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (а также права на общее имущество в нем).

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

- о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

- об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);

- о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. ст. 19 - 21 Закона об участии в долевом строительстве);

- об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве);

- о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);

- о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).

Несмотря на то что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

3. Заключение договора участия в долевом строительстве

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса).

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора (п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). К их числу относятся:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику, который должен быть единым для всех участников долевого строительства (п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);

- цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве) <1>, а также сроки и порядок ее уплаты;

--------------------------------

<1> Представляется, что базовые критерии для определения цены и ставки платы за услуги застройщика могут быть дифференцированы в зависимости от категории объекта долевого строительства и его благоустроенности, но не должны отдаваться полностью "на откуп" застройщику.

- гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При отсутствии названных условий в тексте договора последний считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве) <1>.

--------------------------------

<1> При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства разумнее было бы считать, что он равен пяти годам, но не признавать указанный договор незаключенным. Кроме того, диспозитивный характер нормы об исчислении гарантийного срока представляет застройщику необоснованную возможность предусматривать в конкретных договорах в отношении различных участников долевого строительства разный порядок исчисления гарантийного срока, который в действительности должен быть одинаковым для всех договоров участия в долевом строительстве соответствующего объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве) <1>.

--------------------------------

<1> Что исключает возможность отнесения его к консенсуальным договорам.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании их заявления. При этом в дополнение к перечню документов, обычно представляемых для государственной регистрации таких договоров, застройщиком должны быть представлены: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них (ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).

4. Содержание и исполнение договора участия

в долевом строительстве

Обязательство застройщика по договору участия в долевом строительстве включает в себя два рода обязанностей.

Во-первых, это общие обязанности, связанные со строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости: застройщик обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым из них в отдельности построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Исполнение соответствующих обязанностей может осуществляться застройщиком своими силами и средствами либо с привлечением третьих лиц (заказчика, генерального подрядчика, подрядчиков).

В отличие от заказчика в договоре строительного подряда участник долевого строительства на этом этапе не имеет возможности осуществлять контроль или надзор за действиями застройщика и привлеченных им лиц по строительству соответствующего объекта. В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, последний вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также вправе потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком (при взыскании в пользу граждан размер процентов увеличивается вдвое, т.е. до 1/500 этой ставки).

Аналогичные последствия могут наступить для застройщика и в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, в состав обязательства застройщика входят конкретные обязанности перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства. Исполнение застройщиком названных обязанностей перед каждым конкретным участником долевого строительства в известном смысле носит производный характер и зависит от исполнения общих обязанностей застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Передача застройщиком объекта долевого строительства контрагентам по договорам участия в долевом строительстве возможна не ранее получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При этом застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

После получения застройщиком названного разрешения он должен уведомить каждого из участников долевого строительства о его завершении и о своей готовности передать им объекты долевого строительства в соответствии с заключенным договором, а затем передать их участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8, п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, но и в том, что по своему качеству оно должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства его участник до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанности по устранению обнаруженных недостатков (п. 1 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

На застройщика по договору участия в долевом строительстве возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства (п. 6 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма носит императивный характер и не допускает иного порядка распределения рисков между субъектами договора участия в долевом строительстве. Соответствующий риск, который несет застройщик, может быть покрыт страхованием.

Содержание обязательства участника строительства сводится к его обязанностям по уплате застройщику цены договора и принятию от застройщика объекта долевого строительства с удостоверением этого факта путем подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Исполнение участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

С исполнением этой обязанности у участника долевого строительства появляется возможность уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Без соблюдения этого условия уступка участником долевого строительства своего права требования допускается лишь в том случае, когда одновременно на нового участника долевого строительства (цессионария) переводится долг прежнего участника (цедента) в порядке, предусмотренном ст. 391 ГК, т.е. с согласия кредитора-застройщика.

Исполнение участником долевого строительства своей обязанности по принятию объекта долевого строительства и подписанию совместно с застройщиком передаточного акта либо иного аналогичного документа является необходимым условием возникновения у него права собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение. Согласно п. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в состав которого входит объект долевого строительства, а также передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на переданные им застройщиком жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме или ином объекте недвижимости должны предшествовать действия застройщика по предоставлению органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, что должно быть сделано застройщиком не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Только после этого участник долевого строительства, подписавший с застройщиком передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, построенное за счет его денежных средств.

При возникновении права собственности на объект долевого строительства у его участника одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

5. Обеспечение исполнения обязательств застройщика

Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков) обеспечено залоговым правом участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды), а также строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона на эти залоговые отношения также распространяется действие общих правил ГК о залоге и норм Закона об ипотеке.

Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента его государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (п. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве в п. п. 6 и 7 ст. 13 и в п. 2 ст. 15 предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.

В качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если договор залога заключен между банком и застройщиком до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных залогом требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.

После того как застройщиком заключен первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога. В этом случае требования банка-залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства, включая и тех, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Требования таких участников долевого строительства погашаются путем зачисления причитающихся им денежных средств в депозит нотариуса.

Кроме того, способом обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей является поручительство банка, которое может устанавливаться вместо залога и влечет солидарную ответственность банка с застройщиком перед участниками долевого строительства (ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве).

6. Ответственность сторон и иные последствия нарушения

договора участия в долевом строительстве

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст. ст. 15, 393 ГК).

Вместе с тем за отдельные нарушения договора установлена ответственность в форме законной неустойки. Так, за нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). Со своей стороны, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Само по себе введение законных неустоек за нарушение договора - не лучший способ правового регулирования частноправовых отношений. Но если установление законной неустойки для застройщика можно объяснить необходимостью защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, то введение ее в отношении участника долевого строительства (того же гражданина), являющегося слабой стороной договора, противостоящей профессиональному контрагенту, вряд ли объяснимо. Аналогичные сомнения вызывает придание законным неустойкам, в том числе подлежащим взысканию с участника долевого строительства, штрафного характера (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом такой характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмотрены сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом строительстве, который разрабатывается застройщиком. Последний, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников долевого строительства, может поставить их в кабальную зависимость. Поэтому такое регулирование ответственности участников долевого строительства следует признать противоречащим целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.

Предусмотренная законом обязанность застройщика в случаях досрочного прекращения договора и возврата денежных средств участнику долевого строительства уплатить ему также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата участнику долевого строительства (например, п. 3 ст. 7, п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве) не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности (ст. 395 ГК). Речь здесь идет о плате за пользование коммерческим кредитом, по сути, предоставленным застройщику участником долевого строительства (ст. 823 ГК).

Дата добавления: 2015-08-09