Аренда, предоставленная государством.

Самый низкий процент арендованных земель в Польше, что связано с национальными традициями. В Польше еще до второй мировой войны аренда земли была непопулярна среди крестьянства, которое не считало арендатора настоящим хозяином и предпочитало аренде собственность на землю. И в годы социалистических преобразований (в отличии от других восточноевропейских стран) здесь сложилась частнокрестьянская структура аграрного производства. Именно эти причины объясняют заметную на фоне других стран вялость арендных отношений в Польше.

Характерной чертой реформированного сельского хозяйства Восточной Германии является высокий удельный вес арендуемых земель, в некоторых хозяйствах он достигает 98%. Это обусловлено тем, что в период трансформации собственности земля была закреплена за конкретными людьми, большая часть которых в силу неспособности или нежелания ее обрабатывать сдает угодья в аренду сельхозпредприятиям различных правовых форм.

в Востояной Германии (12 лет) и Польше (8 лет) самые длительные сроки аренды. Фермерам и другим арендаторам этих стран обеспечена более высокая экономическая стабильность. Сроки от 1 до 3 лет, как практикуется в Венгрии, неблагоприятны для ведения хозяйства. Такие короткие контракты выгодны только арендодателям, которые могут оперативно реагировать на изменения цен.

Однако заключаются и долгосрочные контакты с фиксированной корректировкой арендной платы. В Восточной Германии разрабатывается модель долгосрочной 25-летней аренды земли с правом ее последующего выкупа. Первые 5 лет арендатор должен платить обычную арендную плату, затем она существенно увеличивается и будет выплачиваться в течение 20 лет. После этого участок земли переходит в собственность арендатора или его наследника.

В Болгарии договор об аренде не землю можно заключить сроком на 5-50 лет. По истечении этого срока договор может быть продлен. В случае смерти или наступившей нетрудоспособности арендатора члены его семьи, если они выразят такое желание, получают право вступить в договор с арендодателем. При этом арендодателю предоставляется право устанавливать исходную сумму арендной платы и провести аукцион, в ходе которого определяется окончательный размер арендной платы. Собственник земли имеет право расторгнуть договор, если арендованная земля используется не по назначению или арендатор не внес вовремя два последовательных взноса. Расторжение договора происходит через суд.

В Польше, напротив, расторгнуть договор по инициативе арендодателя до истечения срока его действия нельзя. Долгосрочная аренда стимулируется здесь предоставлением преимуществ в продлении срока аренды, а также при покупке долгосрочно арендуемой земли в собственность.

Во всех странах нет ограничений в отношении юридического статуса арендатора, то есть землю разрешено арендовать и физическим, и юридическим лицам. Иностранным гражданам разрешено арендовать землю в Польше, Чехии и Венгрии.

Так, в Венгрии иностранные физические и юридические лица могут арендовать не более 300 га угодий на срок до 10 лет. Обладающие достаточными финансовыми ресурсами иностранные арендаторы стали серьезными конкурентами местными собственникам, страдающим от недостатка капитала. В трех приграничных районах северо-запада Венгрии почти пятая часть сельхозугодий официально или скрыто находится в руках иностранцев.

В Словакии иностранным юридическим лицам также можно арендовать землю, но при условии постоянного их пребывания стране.

Во всех 5 странах нет контроля за арендными контрактами со стороны государства. Они также не подлежат регистрации (за исключением Польши).

В Германии действуют очень жесткие экологические ограничения для собственников и арендаторов. Установлены соотношения между поголовьем животных и размером земельного участка, предписано отводить часть земель под лесополосы в районах, подверженных эрозии, действуют программы консервации нарушенных земель.

Во всех рассматриваемых странах не существует контроля за арендной платой со стороны государства, хотя имеет место косвенное влияние через сдачу в аренду государственных земель. Ни в одной стране банки не принимают контракты на аренду земли в качестве залога на получение кредитов.

В таблице 3 представлена средняя арендная плата за землю в отдельных странах в национальной валюте и для сравнения в немецких марках, а также относительная величина в условных единицах в тоннах мукомольной пшеницы на гектар, рассчитана на основе внутренних цен.

Таблица 3

Арендная плата за землю (по данным В.И. Назаренко)

Страна и год	Арендная плата
национальная валюта/га	марки/га	эквивалентно тонн пшеницы/га
Польша				2,7 -----
Чехия		425,3 457,6		1,5 1,1
Словакия				1,7 1,5 -----
Болгария				1,3
Восточные земли Германии				-----

Самая высокая арендная плата за землю, в сопоставимых ценах в Болгарии и Восточной Германии, в относительных показателях (тонн мукомольной пшеницы/га) – в Польше. Здесь установлен сравнительно небольшой уровень денежной арендной платы за государственные земли- 3% в год от стоимости арендованной земли.

В Восточной Германии арендная плата пересматривается каждые 2 года, причем ее уровень имеет тенденцию к росту (за 1991-1997 гг. на 34%). Кроме арендной платы арендатор может выплачивать по арендному договору земельный налог, страховку и другие платежи.

Размер арендной платы зависит от вида арендуемых угодий, размера участка. Так, в Польше арендная плата за пашню превышает плату за пастбища всего лишь на 25%, в Восточной Германии – в 2 раза, а в Словакии эта разница достигает 5-6 раз. Это может быть следствием более четкого территориального деления между пахотными землями и пастбищами в Словакии на основе природных условий, а также более высоким качеством угодий.

В Польше, расхождения размеров платы объясняется субсидиарным характером аренды. Здесь сдача внаем и аренду допускается лишь тогда, когда сельскохозяйственные земли нельзя продавать собственникам или передавать в пользование предприятиям общественного сектора. Размер арендной платы за год установлен законодательством Польши на уровне трех процентов от стоимости арендованной земли. При этом применяется дифференцированный режим исчисления арендной платы за недвижимое имущество: теплицы, многолетние насаждения, которые используются для выращивания овощей, фруктов, другой сельскохозяйственной продукции. Расчет ставок арендной платы за сельскохозяйственные земли определяется исходя из вида сельскохозяйственных угодий, структуры почв, их площади и местоположения. Закон предусматривает освобождение от арендной платы за низкоплодородные земельные участки в течение трех лет и за земельные участки V и VI класса.

В Восточной Германии арендная плата возрастает с увеличением размера арендуемого участка. За аренду участка размером более 100 га платят на 47% больше, чем за аренду 5-10 угодий. Но в Западной Германии отмечается обратная тенденция, при этом средний размер арендной платы здесь в 2,4 раза выше, чем у соседей.

Характерной для современных условий в восточноевропейских странах является зависимость арендной платы от того, кто является арендодателем, так как сельхозпредриятия в большинстве случаев арендуют землю у своих членов или партнеров. Исследования в Венгрии показали, что кооперативы платят своим членам за аренду земли на четверть больше, компании своим партнерам – в два раза больше, чем внешним арендодателям. Арендная плата, получаемая последними, является наименьшей.

Физические лица платят за аренду земли меньше, чем сельхозпредприятия, но все же больше, чем компании платят внешним арендодателям.

Цель земельных реформ в странах Прибалтики в установлении новой системы земельных отношений, основанной на частной собственности на землю и включающей в себя все элементы, присущие рыночной экономике (рынок земли, залог земли, арендные отношения для создания условий поступательного развития сельскохозяйственного производства рыночного типа.

Задачи, которые стояли перед земельными реформами в странах Прибалтики заключались в следующем:

- формирование юридической базы новых земельных отношений;

- возвращение земли бывшим владельцам;

- восстановление права частной собственности на землю;

- предоставление юридических прав пользования землей тем работникам, которые в настоящее время обрабатывают землю;

- проведение работ по разграничению земельных участков;

- составление кадастра, а также создание службы анализа, оценки и учета земли на современной основе (составление карт, аэрофотосъемок и т.д.);

- организация процесса юридического оформления документов на землю, а также регистрации всех преобразований, связанных с изменением вида землевладения и землепользования (в случае продажи земли или сдачи ее в аренду и пр.);

- формирование центральных и местных органов, проводящих земельную реформу;

- внедрение рыночных элементов земельных отношений: залога, аренды, купли-продажи земли;

- введение земельного налога.

После принятия пакета законов о земельной реформе в странах Прибалтики начался процесс сбора заявок на получение земли, процесс рассмотрения заявок и принятия решений. Параллельно с этим в странах шел процесс образования новых фермерских хозяйств и реорганизации бывших колхозов и совхозов и образования на их основе акционерных обществ. Возмещение имущества бывшим собственникам еще не завершено окончательно, поскольку существуют трудности, затягивающие процесс как со стороны анализа заявок (нехватка государственных чиновников, недостаточно документов, отсутствие необходимых технических средств), а также проблемы в области разрешения земельных споров, когда на один участок претендуют несколько лиц, невозможности предоставления земли вблизи крепких городов и пр.

В целом следует отметить, что сельскохозяйственная земля в странах Прибалтики в настоящее время распределена в различных соотношениях между государством, акционерными обществами и их работниками, частными фермерами, получившими землю как бывшие собственники, вновь образовавшимися частными фермерами, а также гражданами в виде небольших садово-огородных участков. Политика прибалтийских стран ориентирована на то, чтобы сельское хозяйство было в основном фермерским, хотя понимая при этом, что коллективные хозяйства какое-то время еще будут существовать.

Наиболее полный пакет законов, связанных с земельными отношениями, был разработан в Эстонии. Так, в октябре 1991 г. был принят закон о Земельной реформе, который определил формы собственности, права участвующих сторон и методы приватизации земли. В их число входило: возврат земли бывшим владельцам, выплата компенсации или предоставление адекватного земельного участка. Возврат земли бывшим владельцам является основным методом до тех пор, пока все поданные заявки не будут рассмотрены. При возникновении спорных вопросов по поводу определения собственника на землю, если земля была предоставлена во временное пользование по закону 1989 года или если бывший владелец не желает получить землю в натуре, то в этих случаях собственник, согласно закону, мог получить компенсацию в соответствии с первоначальной стоимостью земли, а также ему могли предоставить аналогичный участок земли.

Земля, которая не была возвращена бывшим владельцам и не являлась собственностью государства, подлежала приватизации за деньги, национальные облигации или компенсационные ценные бумаги. Дополнительный закон о земельной реформе, принятый в апреле 1993 г. уточнил права бывших владельцев, предоставив им дополнительные гарантии.

Кроме закона о земельной реформе, определяющего основные цели, задачи и пути ее проведения, в Эстонии были приняты и ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

В июне 1991 г. был принят закон о реформе собственности. Закон постановил, что экспроприированная собственность, включая землю, будет возвращена бывшим владельцам. Закон установил юридический порядок процесса возврата и определил права и обязанности участвующих сторон. В этот закон в дальнейшем были внесены поправки, последняя из которых, принятая в апреле 1994 г., определила процесс компенсации.

Закон об аграрной реформе, основанный на принципах закона о реформировании собственности, был принят в марте 1992 г. Он регулировал процесс возврата и компенсации коллективной собственности в сельском хозяйстве и реорганизации или ликвидации бывших колхозов. Аграрная реформа предусматривала главным образом развитие сельского хозяйства на частной фермерской основе, а также с участием других видов предприятий, базирующихся на частной собственности.

В июне 1992 г. вышел закон об аренде, определяющий размер арендной платы при использовании государственной, муниципальной и частной земли на основе размера земельного налога.

Закон о недвижимом имуществе, принятый в июне 1993 г. определил виды собственности, их состав, источники и сроки действия, а также содержал основы для законов, регулирующих другие виды собственности. В сентябре 1993 г. был принят закон о регистрации недвижимого имущества, который установил процедуру регистрации и выдачи документов на недвижимое имущество в специальных регистрационных книгах, которые находятся в районных администрациях и в муниципальных судах.

Кроме того, в стране были приняты закон о цене земли (июль 1992 г.), закон о стоимости земли (декабрь 1992 г., с поправкой в феврале 1994 г.), обеспечивающие основы и правила оценки земли и закон о земельном налоге (май 1993 г., с поправкой в мае 1994 г.), регулирующий процесс исчисления и взимания земельного налога. Согласно закону, земельный налог имеет две компоненты: государственный в размере 0,5% и местный земельный налог – 0,3-0,7% от стоимости земли.

Законодательство в Эстонии сделало попытку учесть широкий спектр различных интересов, помимо прав бывших собственников, что во многом осложнило осуществление этих положений на практике. Так, закон о земельной реформе предусматривал следующие варианты решений и “преимущественные права” в процессе осуществления земельной реформы:

- право бывших владельцев земли или их наследников выбрать получение компенсации посредством ваучеров или замещение бывшей их земли другим участком земли;

- ограничение прав на возвращение земли в прежних границах, если при этом возникают противоречия с требованиями продуктивного использования земли;

- право собственников домов получить до двух гектаров земли вокруг зданий и купить или получить до 20 га земли в качестве замены их прежней собственной земли, если таковая имелась;

- права фермеров, обладающих согласно закону 1989 г. о фермерском хозяйстве наследуемом правом владения землей (но не позволяющим продавать землю), выкупить эту землю или получить права ее аренды на 99 лет с арендной платой, составляющей не более 0,96-1,44% стоимости земли, при этом максимально возможный уровень арендной платы устанавливается на 20 % выше земельного налога;

- право для тех, кто в настоящее время может пользоваться государственной землей, сохранить эти права до тех пор, пока эта земля не будет возвращена бывшим владельцам или приватизирована; такие же права временного пользования землей были предоставлены округам и городам.

Кроме описанных вариантов решений и “преимущественных прав”, закон о земельной реформе в Эстонии предусмотрел пятилетнее ограничение на продажу земли, полученной в процессе возврата бывшей собственности и приватизации. Впоследствии это ограничение было отменено.

Тем не менее, последующие законы добавили новые ограничения и ввели дополнительные “преимущественные права”:

- согласно закону о реформе собственности, местные администрации имели “преимущественные права” в период между 1 декабря 1993 г. и 1 января 1999 г. купить любую землю, переданную в ведение на их административной территории, кроме наследуемой на специальных аукционах;

- 1 марта 1994 г. правительство установило “Процедуру замещения и приватизации незаконно экспроприированной земли”, которое включало в себя широкие “преимущественные права” тех, кто пользуется землей в настоящее время, купить и приватизировать эту землю по ее стоимости (а не по рыночной цене).

- для сохранения постоянства использования земли в производстве, предполагается сохранение аренды сроком на 99 лет и прав пользования сельскохозяйственной землей как альтернатива процессу возврата бывшей собственности и приватизации.

В Эстонии процесс возврата земли бывшим владельцам протекает очень медленно, что тормозит ход земельной реформы в целом. Это происходит потому, что законодательство страны рассматривает землю, доступную для приватизации, которая остается за вычетом земли, выделенной для удовлетворения заявок бывшим собственникам.

Препятствиями процесса возвращения являются наличие многочисленных “прав выбора” и “преимущественных прав” на землю со стороны муниципальных и районных администраций, акционерных обществ и их работников, отдельных граждан, описанных выше. Это дает возможность людям, не связанным с сельским хозяйством, иметь доступ для приобретения земли в сельской местности, поскольку строгая система зонирования земли еще не развита. Так, например, люди специально затевают строительство дома с тем, чтобы приобрести полагающуюся по закону землю. Кроме того, бывшие владельцы, желающие получить вместо земли ваучеры или компенсацию за землю, затрудняются в оценке земельного участка, а государственных служб, способных оказать в этом помощь, в стране еще нет.

Из-за задержки земельной реформы и для того, чтобы сельскохозяйственная земля не выбывала из производственного процесса, она еще какое-то время будет обрабатываться на основе временных прав землепользования или на юридически неопределенных арендных контрактах.

В Латвии закон о земельной реформе был принят в ноябре 1990 г. Согласно этому закону все собственники земли до 21 июля 1940 г. или их наследники имели право обратиться с заявкой на возвращение им ниционализированной земли. Закон также разрешал подать заявки на землю тем людям, у которых в настоящее время земля находится в пользовании. Закон предусматривал на первоначальном этапе предоставление гражданам, заявки которых были удовлетворены, временных прав землепользования. Это делалось для того, чтобы полученная земля относительно бедным коренным латвийским населением не была немедленно перепродана. Кроме того, закон установил, что новые владельцы земли должны сами обрабатывать полученную землю, прежде чем они получат полные права собственников. При этом размер участка земли не должен превышать 50 га.

Второй закон о приватизации земли в сельской местности, принятый в июле 1992 г., уточнил, что владельцы, получившие назад свою землю, могут получить, начиная с 1 января 1993 г., документированное свидетельство права собственности на нее. В дальнейшем предполагалось установление процедуры, согласно которой люди, работающие на земле, и прочие, не являющиеся бывшими владельцами земли, могли купить землю.

В Латвии, согласно закону, последним днем приема заявок на получение земли было определено 20 июня 1991 г. К этому времени было подано более 210 тыс. заявок на землю для фермерских хозяйств и личные подсобные хозяйства, из которых 100 тыс. заявок было квалифицировано как заявки бывших собственников земли.

Процесс возвращения земли и приватизации был разделен на два этапа: возвращение бывшим собственникам прав землепользования и полное восстановление прав собственности, включая право продажи и залога собственности, первая часть реформы прошла относительно быстро. Права землепользования были предоставлены частным лицам на 46% обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Эта территория включает в себя 873 тыс. га предоставленных 552 тыс. частным фермерам (средний размер хозяйства составляет 16,7 га). Кроме этого, 197 тыс. частных лиц получили мелкие земельные участки на площади 695 тыс. га. вторая стадия реформы началась только в июне 1993 г., когда первые собственники были зарегистрированы в отделе по регистрации земли. Выдача окончательных документов затормозилась из-за отсутствия хорошо налаженной кадастровой службы и системы государственной регистрации операций с землей.

В Литве в середине 1991 г. вышли закон о земле и закон о восстановлении собственности, в которых предусматривалось возмещение собственности, в том числе и земельных участков бывшим владельцам. Позднее парламент продолжил работу по уточнению положений в законе о земле. 16 февраля 1994 г. было одобрено первых семь статей, в которых содержаться основные фундаментальные положения реформы земельных отношений.

- определена структура земельных отношений;

- определены права и обязанности землевладельцев и землепользователей;

- разрешена в целом продажа, аренда и залог земли (земля, полученная в процессе возмещения, продаже не подлежит).

В дальнейшем предусматривалась более детальная разработка вопросов изъятия земли, государственной собственности на землю, экспроприации земли, регистрации операций с землей, процедуры административного и судебного разбирательства земельных споров и пр.

Закон налагал обязательство на тех, кто получил сельскохозяйственную землю, активно ее обрабатывать. Законом предусматривалось то, что государство может отобрать землю у частных владельцев, которые не обрабатывают землю, при этом существовала возможность у собственников сдавать в аренду свою землю другим фермерам или сельскохозяйственным предприятиям. Согласно закону государственный контроль за землепользованием предполагался только в первые два года после получения земли.

Парламент рассмотрел типы споров, по которым земельный собственник может обратиться в суд для рассмотрения. И хотя эти положения не были пока внесены в закон, тем не менее их рекомендовано рассматривать в качестве инструкций для судебного исполнения.

Хотя в законе о земле сохранилась еще большая роль государства в регулировании вопросов, связанных с землей, тем не менее там были заложены основные положения частной собственности на землю и активного рынка недвижимости.

Помимо этого, принятие закона о территориальном планировании и нового Гражданского Кодекса определили административную структуру управления землепользованием, правила и ограничения, связанные с отдельными земельными участками различных категорий, условия закрепления гарантий свободы и независимости собственников земли и землепользователей.

В законодательстве Литвы детально определена процедура регистрации и рассмотрения заявок на получение земли. Так, поданное заявление рассматривается сначала на уровне муниципалитета, после утверждения направляется в центральный архив Латвии для дальнейшего изучения, если заявление не было одобрено местным органом, заявитель может аппелировать в суд, при этом принятое судебное решение является окончательным.

В центральном архиве имеется информация, документы о собственниках на землю в период до 1940 г. Заключение с копией документов посылается назад местным властям при несогласии возможно судебное разбирательство в районном суде.

Местные власти информируют о принятом решении заявителя. Разрешается предварительно установить границы предполагаемого участка перед принятием окончательного решения. Все материалы отсылаются в земельный комитет. На районном уровне земельный комитет принимает предварительное решение о возвращении земельного участка. Они сравнивают все заявления и принимают подходящее решение, включая выплату компенсации. Всю эту информацию они пересылают в Вильнюс, в Министерство сельского хозяйства.

Специалисты из Министерства сельского хозяйства изучают поданные документы, сравнивают с соответствующими законодательными актами и высылают в районный земельный комитет свое решение.

После этого местный земельный комитет принимает окончательное решение. Заявитель получает временное свидетельство и его права собственности записываются в специальном компьютерном файле. В дальнейшем временное свидетельство может быть заменено на постоянное.

Процесс рассмотрения заявок на возврат земли был относительно медленным. На 31 декабря около 118 тыс. заявок на возмещение земли было рассмотрено, но еще не рассмотрено около 300 тыс. заявок. Только 18 % сельскохозяйственной земли было возвращено частным фермерам препятствиями являются проблемы в нехватке персонала для рассмотрения заявок на районном уровне Министерства. Часто задержкой служит отсутствие документации, подтверждающей право собственности, что вынуждает проведение многочисленных судебных заседаний, замедляющий процесс принятия решений.

Многие бывшие собственники и их наследники заявили о желании получить альтернативные участки земли на территории, близкой к городам. В свою очередь, Министерство по строительству и городским делам определило большие площади земли рядом с городами, особенно с Вильнюсом, как территории, необходимые для дальнейшего развития городов и, таким образом, неприемлемыми для возврата бывшим собственникам. Этот неразрешенный вопрос “заморозил” процесс выдачи альтернативных участков земли на таких значимых территориях.

Тем не менее, в Литве активно шел процесс образования фермерских хозяйств, К 1 января 1994 г. в стране было образовано более 115 тыс. частных фермерских хозяйств, занимаемая ими площадь составляет 29% сельскохозяйственной земли, около 25 тыс. собственников получили предварительные документы на землю.

Вновь образованные акционерные общества занимали землю, которая им была предоставлена ранее на площади 1,6 тыс. га, что составляло 43 % сельскохозяйственной земли. При этом часть этой земли сдается в аренду частным фермерам.

Начиная с 1990 г. допустимый размер личных подсобных хозяйств был увеличен от 6 соток до 3 га. К 1994 г. средний размер земли под ЛПХ составил 2 га, и занятая ими площадь составила 25% сельскохозяйственной земли в Литве.

Принятое решение предоставить лицам, работающим в настоящее время в сельскохозяйственном производстве, права собственности и выдать им документы на их 2-3 га участки земли добавило дополнительные трудности в деятельности особенно органов регистрации земли, в тех районах, где земля под этими участками может стать объектом для удовлетворения заявок на возмещение собственности бывшим владельцам.

Кроме этого, следует отметить, что по предварительным оценкам в стране существует дефицит земли на удовлетворение заявок по возвращению земли бывшим владельцам порядка 1 млн. га. В связи с этим государство пытается рассмотреть более внимательно возможности выплаты компенсации, хотя это, в свою очередь, поднимает вопрос проведения оценки стоимости земли, что в современных условиях представляет собой сложную и теоретическую, и практическую задачу.

Для проведения земельной реформы в странах Прибалтики были образованы новые или преобразованы старые государственные агенства. Основными организациями, ответственными за земельную реформу, является государственные земельные комитеты. В их функции входит проведение оценки земли для определения земельного налога, управление и поддержание земельного кадастра, регистрации всех преобразований, связанных с земельными отношениями.

Кроме земельного комитета, тесно связаны с земельной реформой Министерство сельского хозяйства, Министерство юстиции, Министерство окружающей среды, а также администрации муниципалитетов и округов. Более того, например, в Эстонии образована межправительственная комиссия, занимающаяся специальными вопросами проведения реформ, в которую входят представители отмеченных организаций.

Тем не менее, большим недостатком является отсутствие четкого разграничения функций и обязанностей государственных органов, что вносит много путаницы тормозит процесс реформ.

Конечной целью земельных реформ в странах Прибалтики является установление рыночных земельных отношений, включающих в себя развитие аренды, купли-продажи, залога земли и наличие земельного налога. Все эти элементы рыночного механизма находятся пока на начальной стадии развития.

Специальный закон об аренде был принят только в Эстонии, в остальных странах в законах о земельной реформе разрешается аренда земли. Но при этом нет определенных форм юридических контрактов по заключению арендного договора, нет положений, где эти договоры должны оформляться и регистрироваться, нет четких правил в установлении срока аренды и его продления.

В аренду частным фермерам сдается в основном земля, принадлежащая акционерным обществам и государству, при этом ряд контрактов заключен на срок 99 лет, что фактически означает закрепление земли за людьми, ее обрабатывающими. Существуют множество арендных договоров сроком на 5 лет, с целью, чтобы пока идет процесс сбора и обработки заявок на выдачу земли бывшим владельцам, земля не выбывала из производства. Но фермеры, имеющие арендные контракты на небольшие сроки, не стремятся вкладывать инвестиции в землю из-за нестабильности положения.

Кроме того, следует отметить, что многие бывшие собственники, получившие землю как бывшую собственность и обязанные по закону ее обрабатывать лично или сдавать в аренду, не идут на аренду земли, опасаются отдавать во временное пользование свою землю другому, в том числе и из-за психологических причин, поскольку опыт арендных отношений еще не так велик и не всем очевидны их преимущества.

Купля-продажа в странах Прибалтики официально разрешена (за исключением земли, полученной в процессе возврата как бывшая собственность - существуют временные ограничения на продажу). Но рынок земли не развит, земли свободной для продажи, практически нет, т.к. все еще идет процесс рассмотрения заявок не получение земли. Юридические документы на землю имеет только небольшое число граждан, что существенно затрудняет активное развитие рынка земли в современной ситуации.

Важным фактором для формирования рыночного механизма земельных отношений является организация работ по оценке земли. Работы в этом направлении ведутся в этих странах, но с развитой степенью интенсивности. Так, например, в Литве вся земля оценена по так называемой “номинальной цене”. Номинальная цена каждого участка регистрируется и уточняется два раза в год, а также в каждом случае, когда номинальная цена изменяется, номинальная цена используется для следующих целей:

- при продаже государственной земли;

- при определении государственных налогов;

- для оценки арендной платы в случае аренды государственной земли;

- для определения компенсационных выплат при изъятии земли;

- при выплате компенсации за землю бывшим владельцам;

- при выкупе сельскохозяйственной земли у собственников, которые получили землю и не обрабатывали ее в течении двух лет, как это положено по закону;

- для целей залога и кредита.

Номинальная цена определяется на основе агрохимических характеристик почв и ряда других факторов. Для сельскохозяйственных угодий базовая цена умножается на коэффициент (0,5-0,9), учитывающий экологические и производственные условия, а также еще на коэффициент (1,28-0,72), учитывающий удаленность участка от населенных пунктов. Кроме того, имеются коэффициенты, отражающие наличие на участке возможностей для дополнительных доходов от имеющейся инфраструктуры.

Очевидно, что номинальная цена не эквивалентна рыночной цене. Для определения рыночной цены в Литве сейчас проводятся исследования с привлечением специалистов из зарубежных стран, в том числе из США и Швеции.

Тем не менее, для остальных стран проблема оценки земли остается актуальной. Так, в Эстонии для оценки земли используют данные кадастра 1940 г., что, естественно, не отражает современной рыночной цены земли.

Отсутствие современного кадастра и обоснованной системы оценки стоимости земли тормозит залог земли, что, в свою очередь, лишает фермеров возможностей для расширения производства, которое он мог бы осуществить, получив кредит, заложив землю.

Важной проблемой является введение земельного налога. Земельная реформа в Эстонии предусматривает установление земельного налога, часть которого должна идти государству, а часть - местным властям. Но существуют случаи, когда люди пытаются уклониться от уплаты земельного налога путем не регистрации полученной земли как бывшей собственности. Для этого в марте 1994 г. была введена поправка к закону о налоге, налагающая обязательства платить налог всем собственникам или пользователям земли, независимо от того, зарегистрирована земля или нет. При этом от уплаты земельного налога освобождалась до 31 декабря 1997 г. вся обрабатываемая сельскохозяйственная земля.

Многим зарубежным государствам принадлежит ключевая роль в создании и ведении земельного кадастра и системы регистрации земельной собственности как основным механизмом управления земельными ресурсами. Влияние и степень вовлечения в этот процесс частного сектора различаются в разных странах. В некоторых странах, таких, как Швеция и Финляндия, государство при помощи правительственных органов регулируется правовую сторону процесса управления землепользованием при ограниченном участии частного сектора.

Однако во многих странах частные землеустроительные фирмы осуществляют работы по полевой съемке и измерению границ отдельных земельных участков, в то время как в других странах законодательство допускает регистрацию частных юристов как государственных нотариусов. эти нотариусы должны проверить все необходимые документы до их регистрации и заверить документы о передаче права собственности на землю, для того чтобы гарантировать, что соответствующие лица являются законными собственниками земли.

Многие страны формируют свои систем управления земельными ресурсами в целях:

гарантии правового титула и обеспечения кредитов;

поддержки налогообложения земли и недвижимой собственности;

предоставления данных о показателях земельного рынка и рынка иной недвижимости;

документирования структуры землепользования и ограничений на использование земель;

мониторинга воздействия на окружающую среду проектов освоения земель;

оказания содействия осуществлению земельной реформы;

субсидирования начального этапа создания системы управления земельными ресурсами и компенсации текущих издержек, связанных с ее функционированием.

В 1997 году Королевский земельный регистр Ее Величества (Великобритания), действуя от имени и по поручению Комитета по населенным пунктам Европейской экономической комиссии ООН, провел анкетирование всех государственных учреждений в странах-членах региона ЕАК, ответственных за регистрацию прав собственности на землю и ведение земельных кадастров.

Результатом анкетирования стала изданная в апреле 1998 года “Инвентаризация систем управления земельными ресурсами в Европе и Северной Америке”. В анкетировании приняли участие следующие страны:

Албания, Австрия, Азербайджан, Белоруссия, Босния и Герцеговина, Болгария, Канада (Альберта, Британская Колумбия, Манитоба, остров Принца Эдуарда, Саскачеван), Хорватия, Кипр, Чешская республика, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Венгрия, Исландия, Ирландия, Италия, Латвия, Лихтенштейн, Литва, Люксенбург, бывшая югославская республика Македония, Мальта, Нидерланды, Норвегия, Польша, Португалия, Молдавия, Румыния, Российская Федерация, Сан-Марино, Словацкая республика, Словения, Испания, Швеция, Швейцария, Турция, Соединенное Королевство (Англия и Уэльс, Шотландия), Армения, Бельгия, Эстония, Грузия, Израиль, Казахстан, Киргизия, Монако, Таджикистан, Туркмения, Украина, Узбекистан.

Анализ анкеты позволяет сделать следующие выводы:

100% стран имеют систему учета собственности на землю;

100% страны ведут в своих регистрах учет юридических прав на земельные участки;

86% - регистрируют залоги или кредиты, выданные под залог земли;

45% - указывают в регистре цену сделки при передаче имущества;

57% - являются полностью открытыми для общественности;

40% - открыты для всех без каких-либо ограничений;

2% - открыты для особых заинтересованных групп, но с ограниченным доступом;

69% - полностью или частично компьютеризированы;

56% - имеют централизованное управление, а 44% - региональное;

30% - полностью финансируются за счет взимания платы с пользователей;

25% - финансируются за счет государственных средств и 45% - за счет комбинирования платы за услуги и государственного финансирования;

85% - имеют государственные гарантии прав собственности;

79% - имеют условия приоритетности подачи заявлений.

Некоторые системы управления земельными ресурсами используют топографическую карту, показывающую наземные объекты, использующиеся для отображения границ участков и регистрации титулов. Другая группа стран использует кадастровые карты, в которых физические наземные объекты могут и не отображаться, однако на них при помощи координат, связанных с геодезическими опорными сетями, точно фиксируются границы собственности. Однако все используемые топографические системы в конечном итоге обеспечивают безопасность владения, способствуют работе механизмов передачи имущества и усиливают безопасность залогов и кредитного рынка. Национальные картографические системы, ведущиеся в соответствии с геодезическими и топографическими стандартами, являются основой эффективных систем управления земельными ресурсами.

Кроме того, 95% стран имеют полную геодезическую сеть, поддерживающую системы управления земельными ресурсами; 75% используют кадастровые карты; 25% используют топографические каты; 80% стран – требуется создание системы карт; 75% стран вся территория закартирована; 23% - имеют цифровые карты, полностью охватывающие всю территорию; 72% - имеют цифровые карты, частично охватывающие всю территорию.

Основным условием развития системы оценки земли является заинтересованность правительств в организации эффективной и справедливой системы сбора налогов с владельцев недвижимого имущества. Обычно эти системы управляются властями национального, регионального и местного уровней. Анкетирование позволило сделать вывод о том что системы оценки земли лучше всего развиты в странах с установившимися традициями частной собственности на землю. Это видно из следующих данных:

а). 95% странах-участницах опроса имеют системы оценки земли, которая используется для установления размеров земельного налога; принудительного отчуждения земли; планирования; установления компенсации.

б). 81% - периодически проводит переоценку собственности, основанной на: реальной стоимости продажи;непосредственной инспекции на месте; размере арендной платы; проценте капитализации доходов и др.

в). в 70 % оценка выполняется только государственными оценщиками;

г). в 8% оценка осуществляется только частными оценками от лица государства;

д). 22% используют как частных, так и государственных оценщиков;

е). 97% странах землевладельцы или арендаторы имеют право аппеляции против результатов проведенной оценки.

ж). в 32% стран оценочная информация полностью открыта для общественной инспекции, в 32% – частично открыта, в 22% открыта только для профессиональных групп, в 14% - оценочные данные являются закрытыми.

з). в 72% стран оценочный учет полностью или частично компьютеризирован.

и). в 69 % стран реальная цена покупки заносится в реестр оценочного бюро, причем в 35% стран эта информация является открытой.

к) в 10% стран система оценки финансируется за счет взимаемой платы за услуги, в 67% - за счет правительства и в 23% - за счет правительства и за счет взимание платы за услуги.

Одной из наиболее важных характеристик эффективного управления земельными ресурсами является ведение атрибутивной информации о землепользовании и атрибутивные характеристики земли. Эти характеристики значительно различаются.

Так, в 87% стран структура землепользования учитывается и классифицируется, при этом учет землепользования ведется на уровне центрального правительства в 69% стран, в 22% - его осуществляют региональные и местные власти, а в 9% - это делают научно-исследовательские институты; в 86% - существует единая система сбора информации; в 100% эта информация является открытой для общественности; в 74% стран ведение учетной информации о землепользовании полностью финансируется государством, а в 26% частично за счет государства и частично за счет оплаты услуг.

Дата добавления: 2015-11-26