Лист замечаний

Задание на курсовое проектирование

Вариант 17

№ п/п	Индекс почв	№ оценочной группы	Название почв
	Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые
	Д-г,тМ		Дерново-глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях
	Ад ^слг – у, п А		Аллювиальные слоистые дерново-глеевые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях
	Ад ^г –у, п А		Аллювиальные дерново-глееватые супесчаные и песчаные на аллюви­альных отложениях
	П^д 2 – с Мк		Дерново-среднеподзолистые среднесуглинистые на карбонатных моренных отложениях
	П^д 3 – л Мк		Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые на моренных отложениях
	П^г – у, п М, Ж		Подзолистые глееватые супесчаные и песчаные на моренных и дву­членных отложениях
	П^д 3,2 –у,п Ж М, Мк		Дерново-сильно- и среднеподзолистые супесчаные и песчаные на дву­членных и моренных отложениях
	Д^оп – г,т		Дерновые оподзоленные глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях и покровных суглинках
	П^д1 –с П, М, Мк		Дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые на покровных суглин­ках и моренных отложениях

Исходные данные:

№ варианта	Во	Базовая оценочная продуктивность на 1 га, ц.к.ед.	Зо	Бо	Ито	Го	То	Эрi	Эро
					1,15	0,4	4,6

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1 ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
1.1 История развития оценки земель
1.2 Понятие и содержание оценки земель
2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПО ПЛОДОРОДИЮ
2.1 Бонитировка почв
2.2 Экономическая оценка земель
2.3 Понятие земельной ренты
2.3.1 Дифференциальная земельная рента
2.3.2 Абсолютная земельная рента
3 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
3.1 Основные положения и этапы ГКОЗ сельскохозяйственного назначения
3.2 Алгоритм расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
3.3 Описание технологии государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий
3.3.1 Определение интегрального показателя плодородия почв объекта ГКОЗ
3.3.2 Определение интегрального показателя технологических свойств объекта ГКОЗ
3.3.3 Определение интегрального показателя местоположения объекта ГКОЗ
3.3.4 Определение расчетного рентного дохода
3.4. Определение показателей кадастровой стоимости различных групп земель сельскохозяйственного назначения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3

ВВЕДЕНИЕ

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, производственной и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами и проведении рациональной земельной и налоговой политики.

Для определения обоснованной величины платы необходимы сведения не только о площади земельных участков, но и о качественных характеристиках, видах использования и стоимости. Одной из форм стоимости является кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель и иным способом (п.3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Государственная кадастровая оценка земель – это комплекс административно-методических мероприятий и оценочных работ, направленных на установление кадастровый стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с целью определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Задачами оценки земель являются:

-выбор способа и метода оценки земель;

-разработка методики и технологий, обеспечивающих объективность показателей оценки и возможность повсеместного их применения;

-формирование организационной структуры и проведение организационных мероприятий по оценке земель;

-определение показателей оценки земельных участков юридических и физических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ;

-расчет стоимости земельных участков.

Целью данного курсового проекта является выполнение на примере учебного административного района расчетов кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, сформированных объектов оценки и административного района в целом, и определение доходов в местный бюджет от земельного налога.

Задачи курсового проекта:

- анализ и систематизация материалов и документов, содержащих сведения об объектах оценки, о составе угодий и качественном состоянии земель;

- анализ материалов почвенных обследований 4 тура экономической оценки земель и 1 этапа государственной кадастровой оценки сельхозугодий в РФ;

-изучение алгоритма расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий рентным методом;

-расчёт удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и других групп земель сельскохозяйственного назначения.

1 ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

1.1 История развития оценки земель

При первобытном способе производства оценка земель была весьма примитивна, и проводили ее в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость более тщательной оценки. Оценку земли на ранних ступенях развития общества в большинстве случаев увязывали с затратами труда, необходимого для получения определенного количества продукции (хлопка, зерна и т.д.).

Земельно-оценочные работы в России имеют длительную историю развития. Первые упрощенные оценочные описания земель появились в IX в., которые касались главным образом монастырских и церковных земель. Первые переписи земель с характеристикой их количества и качества проведены в XII в. При царе Иване IV были оценены и описаны почти все земли России, а некоторые из них – даже по нескольку раз. В писцовые книги вносились разнообразные сведения о земельных участках, строениях и сооружениях на них.

Учетно-оценочной единицей была пашня, к которой приравнивались другие виды угодий. Переписи земли проводили отдельно по имениям, волостям, уездам, а также по видам угодий – пашня, луга, выгоны, лес и т.д. Писцовые книги XV, XVI в. были первыми почвенно-оценочными трудами.

Огромное развитие в последующем развитии оценочной деятельности в России сыграли существенные изменения в земельном законодательстве на рубеже XVIII-XIX вв. В начале XIX в. в официальных документах появляется термин «оценка», и постепенно его употребление становится общепринятым в русской оценочной практике.

В ходе оценочных работ первой половины XIX в. Важное место занимала не только оценка земель, но и их переоценка. При этом переоценку земель осуществляли в пределах десяти лет.

В 1859 г. для изыскания дополнительных источников налогообложения была принята новая Инструкция для оценки земель, которая упростила содержание кадастровых работ. Было рекомендовано оценивать земли в таком виде, чтобы можно было определить капитальную ценность земель на случай продажи.

В методиках конца XIX – начала XX в. земли оценивали по стоимости земель или по их доходности. Характерной чертой методик оценки земли в то время была оценка земельных угодий, как источник дохода, так и предмета сделки купли-продажи. В.В.Докучаев разработал и впервые применил в Нижегородской губернии, а Н.М.Сибирцев развил новый метод оценки плодородия почв, который базировался на определении типов почв, подпочв, мощности, условий и других параметров. Лучшим почвам присваивали 100 баллов, худшим – 14 баллов. Этот метод получил дальнейшее развитие.

Работы по оценке земель возобновились в советский период с 60-х годов с интенсификацией сельскохозяйственного производства и совершенствованием управления сельским хозяйством. Начиная с 1968 г. значительные исследования по оценке земель были выполнены Государственным научно-исследовательским институтом земельных ресурсов. Это способствовало разработке и принятию в 1976 г. общесоюзной методики оценки земель (временной), а в 1979 и 1987 гг. – общесоюзных указаний о порядке проведения оценки земель. За 1971-1989 гг. проектными институтами по землеустройству было проведено 4 тура оценки земель на уровне хозяйств, административных районов и областей по единой технологии, что обеспечило получение сопоставимых результатов оценки на общесоюзном уровне.

1.2 Понятие и содержание оценки земель

Государственная кадастровая оценка земель – определение стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

Рента – это устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного для целей налогообложения и иных случаев, установленных законодательством РФ и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

В результате оценки земель, в соответствии с ее назначением, определяются форма и величина стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочная стоимость) на определенную дату оценки, т.к. постоянно происходят существенные изменения в экономике, изменяется качество земель, стоимость продукции, техники и т.д.

Земля обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены путем сравнения их по определенным показателям. Качество земли представляет собой две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие – способность почвы обеспечивать растения полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие почв, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Совокупность всех условий произрастания растений составляет сущность естественного плодородия. Естественное плодородиеобразуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических усло­виях, от которых зависит накопление питательных веществ. Такое плодородие называ­ется потенциальным.

Искусственное плодородие формируется в результате воз­действия человека на землю: мелиорации, обработки почвы, удобрения и др.

Экономическое (эффективное) плодородие создается только пу­тем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда. Разделить естественное и искусственное плодородие вовлеченных в сельскохозяйственное производство земель невозможно. До того, как человек начал использовать участок земли для производства продукции, он располагал только естественным плодородием. С началом их распашки и внесения удобрений к естественному плодородию могло быть прибавлено искусственное плодородие, в результате чего возникло экономическое плодородие. При недобросовестном использовании земель (например, когда распашка земель или мелиорация приводит к эрозии или заболачиванию почв) естественное плодородие может быть уменьшено. Таким образом, дополнительные вложения не только создали искусственное плодородие, увеличив экономическое, но и наоборот – уменьшают даже естественное.

Оценивают качество земли в абсолютных значениях экономических показателей (урожайность, валовая продукция, валовой и чистый доход и др.), в баллах и процентах.

Экономическое плодородие можно рассматривать как в абсолютной, так и в относительной формах. Плодородие почвы может быть определено через продукции при определенных условиях производства с единицы площади (абсолютные пока­затели) и через отношение произведенной продукции на единицу площа­ди к затратам живого или овеществленного труда (относительные пока­затели).

Плодородие может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение произведенной продукции к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

Важное значение для продуктивного использования земельных угодий имеет их местоположение, которое характеризуется показателями:

- удаленность от города, сельских насе­ленных пунктов;

- наличие транс­портных и инженерных коммуникаций;

- наличие пунктов переработ­ки и реализации продукции;

-наличие баз снабжения предприятий удобре­ниями и сельскохозяйственной техникой и так далее.

Местоположение хозяйств при экономической оценке земель учитывают путём корректировки показателей оценки качества земель по чистому и дифференциальному доходу с учётом местоположения.

На качество земельных участков влияют пространственно-технологические условия:

- раз­мер земельного участка;

- рельеф местности;

- раздробленность, че­респолосицу;

- конфигурацию земельного участка;

- удобство подъезда к полям и другим используемым участкам;

- наличие закамененности, кустарников, заболоченных участков и др.

Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки, которые выступают как две взаимосвязанные части единого земельно-оценочного процесса, в котором бонитировка должна предшествовать экономической оценке земли.

2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПО ПЛОДОРОДИЮ

2.1 Бонитировка почв

Бонитировка почв - это специализированная классификация почв по их продуктивности, построенная на объективных признаках и свойствах самих почв, наиболее важных для роста и развития сельскохозяйственных культур. При бонитировке почв выявляют относительное достоинство почв, определяют, во сколько раз данная почва лучше (хуже) другой по свойствам и урожайности в относительных единицах – баллах.

Цель бонитировки почв – оценить почвы, обладающие плодородием и другими свойствами и признаками, которые она приобрела в процессе как естественноисторического, так и социально-экономического развития общества.

Задача бонитировки – выявить земли наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т.е. дать оценку агрономическому качеству почв.

Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающие на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам).

Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп.

Критерием бонитировки почв являются их природные диагностические свойства (мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия и другие), оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур.

Установленные при бонитировке группы почв (классы земель), количественно характеризуемые определёнными природными признаками, затем оценивают по экономическим показателям. Расчеты позволяют определить цену одного балла естественного плодородия почвы. Она представляет отношение средней многолетней урожайности сельскохозяйственных культур (по каждой в отдельности) на данной почве к общему баллу ее бонитета.

В современном понимании объект бонитировки – это почва, подразделённая на строго определённые таксономические единицы, установленные по материалам детального почвенного обследования.

Таксономической (оценочной) единицей при внутрихозяйствен­ной оценке земель служит почвенная разновидность. При бони­тировке почв выбирают главные свойства (бонитировочные при­знаки), которые существенно влияют на урожайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными в зависи­мости от того, как они проявляются в конкретных условиях.

Основным критерием выделения категории земельного фонда является целевое (функциональное) назначение земель. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, учитываемых при размещении и производстве растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут различные.

2.2 Экономическая оценка земель

Экономическая оценка земель предусматривает получение необходимых и достоверных сведений о производительной способности сельскохозяйственных угодий. Экономическая оценка земли по плодородию и местоположению является основной, на которой формируются другие виды оценки земли как объекта хозяйствования (по пригодности земель, машинной обработке, по эффективности мелиорации и т.п.). Под экономической оценкой понимают сравнительную оценку качества земли по экономическим показателям, которая необходима для решения многих производственных и управленческих задач, и прежде всего для эффективного использования земельных ресурсов с учетом их потенциальных возможностей.

Объектом экономической оценки земли являются участки, ис­пользуемые в различных отраслях народного хозяйства. Неиспользуе­мые земли могут быть оценены под различные виды потенциального ис­пользования (оценка потенциальных возможностей земельных участков).

Предметом экономической оценки земли является экономическое (эффективное) плодородие и местоположение земельных участков (каче­ство земель). Оно аккумулирует в себе характеристики естественных свойств земли в их неразрывной связи с развитием производительных сил и является конкретным выражением общественной потребительной стоимости земли как средства производства в сельском хозяйстве.

Критерием экономической оценки земли является величина про­дукции, отнесенная к равновеликим затратам, вложенным в участки раз­личного плодородия и местоположения.

Важная задача экономической оценки земли – выбор и обоснование ее показателей. Через систему взаимосвязанных показателей соизмеряется и отражается в целом качество земли как средства производства, причем каждый из них характеризует ту или иную качественную сторону, поскольку земля имеет различные формы проявления в процессе ее производственного использования.

К показателям экономической оценки предъявляются определенные требования: во-первых, быть достоверными, то есть точно и достаточно полно отражать предмет оценки; во-вторых, иметь конкретное практическое значение. Только в этом случае они могут найти широкое применение в хозяйственном комплексе. При исчислении показателей следует придерживаться определенной последовательности – от частного к общему.

Оценочные показатели могут иметь как натуральное, так и денежное выражение, как в абсолютных, так и относительных величинах.

Экономическая оценка проводится в двух аспектах:

- общая оценка земель;

- частная оценка - оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур (видов насаждений).

Основными показателями общей оценки земель являются:

-урожайность основных сельскохозяйственных культур, т/га;

- продуктивность земель по видам угодий (стоимость валовой продукции, руб./га);

- окупаемость затрат (руб./руб.);

- дифференциальный доход (дополнительная часть чистого дохода на землях лучшего качества и местоположения), руб.

Основные показатели оценки земель составляют единую систему, в которой каждый из них имеет свое назначение и связан с остальными функционально.

Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв в границах оценочных районов по отдельным хозяйствам, полям севооборотов и земельным участкам с поправками на технологические условия и интенсивность производства конкретного хозяйства. В РФ с 1971 по 1989 год выполнено четыре тура экономической оценки сельскохозяйственных угодий.

Экономическая оценка земель включает:

- подготовительные работы;

- земельно-оценочное районирование;

- определение базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал;

- проведение оценки земель в хозяйствах;

- рассмотрение и утверждение материалов оценки земель;

- изготовление и выдача земельно-оценочной документации.

Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, то подготовительные работы и земельно-оценочное районирование проводят вначале по единой программе. Полученные при бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс) подлежат оценке по экономическим показателям. Поэтому экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ – сбора и систематизации исходной информации и, если необходимо, ее уточнения.

2.3 Понятие земельной ренты

Методологической основой экономической оценки земель служит учение о почвенном плодородии и земельной ренте.

Земельная рента представляет собой плату за производственный фактор – землю. Но рента в отличие от платы за другие факторы производства (заработной платы, ссудного процента) имеет весьма специфическую природу. Специфика ренты связана именно с тем, что она возникает в силу ограниченности земельного ресурса.

Основными причинами образования и условиями присвоения земельной ренты являются:

-использование земли собственником или сдача земельного участка в аренду;

-пространственная ограниченность продуктивных площадей сельскохозяйственных угодий;

-различия земельных участков по качеству и местоположению.

Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты.

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать своё право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся собственностью собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде. Предприниматель берётся за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента – это форма экономической реализации собственника на землю. В её составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

2.3.1 Дифференциальная земельная рента

Продукты сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса па продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации пред­приниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты.

Надо заметить, что далеко не всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции.

Возможно, образование добавочной прибыли, обусловленной случайно лучшими погодными условиями. Но она носит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.

Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разно качественностью земли. Но сила природы не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд работников.

Дифференциальная рента существует в двух видах дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Дифференциальная земельная рента I представляет собой величину дополнительного чис­того дохода, получаемого землевладельцем или землепользователем на зем­лях лучшего естественного плодородия и местоположения, не требующего от предпринимателя затрат труда и ресурсов.

Дифференциальная земельная рента (ДР) определяется как разность между валовой продукцией (ВП) и ценой её производства (ЦП) в землевладении:

ДР = ВП – ЦП

Цена производства равна затратам на использование земель (З), увеличенным на минимально необходимый для воспроизводства норматив доходности (Н_о) на худших землях, то есть

ЦП = З · Н_о

Необходимость минимального норматива рентабельности производства объясняется тем, что предприятие не может развиваться при нулевой рентабельности. Для ведения хотя бы простого воспроизводства требуется иметь минимально необходимую доходность производства.

Схема формирования дифференциальной земельной ренты по качеству земель приведена на рисунке 1. Все земли Российской Федерации условно разбиты на 10 классов по плодородию и технологическим свойствам.

ВП – валовая продукция, руб./га;

З – затраты, руб./га;

НД – норматив доходности, руб./руб.;

ЦП – цена производства, руб./га;

ДР – дифференциальная рента, руб./га.

Рисунок 1 – Схема формирования дифференциальной земельной ренты

Дифференциальная земельная рента II выступает в виде дополнительного чистого дохода, создаваемого землевладельцем и землепользователем за счет более интенсивного ведения сельскохозяйственного производства по сравнению с худшим и средним уровнем хозяйствования, сложившимся в данных кон­кретных природно-экономических условиях. Дополнительный (разностный) чистый доход в виде ренты II создается за счет внедрения интенсивных систем земледелия, новейших технологий, новых высокоурожайных сортов, а также в результа­те повышения плодородия почв и ряда других организационно-экономи­ческих мероприятий. Дифференциальная земельная рента II в бюджет не изымается.

Дифференциальная рента II выступает стимулом земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты I, до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

Таким образом:

• дифференциальная рента I возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента II только при интенсивном земледелии;

• дифференциальная рента I образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента II и на худших землях;

• дифференциальная рента I присваивается земельным собственником, дифференциальная рента II временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за применённый капитал.

Выделяются три группы земель по их рентоспособности:

-рентоносные – лучшие, хорошие, средние и ниже среднего качества земли (1-7 класс качества);

-худшие, безрентные земли, на которых дифференциальная рента равна нулю (на границе между 7-8 классами);

-наихудшие из используемых земель, на которых дифференциальная рента отрицательная (8-10 класс качества).

2.3.2 Абсолютная земельная рента

Абсолютная земельная рентане связана с качеством и местоположением земель. Она обусловлена в основном правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Абсолютная земельная рента (минимальная) устанавливается в одинаковом размере для всех земель на всей территории России, независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией частной собственности на землю. Источник образования абсолютной ренты – излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется а сельском хозяйстве из-за более низкого процента вкладываемого капитала, трудности перевода капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли.

Две формы ренты (дохода) - дифференциальная земельная рента I иабсолютная рента - не являются заслугой землевладельца (предпринимателя) и поэтому подлежат частичному изъятию в виде земельного налога. В связи с тем, что не существует методов определения реальных величин этих форм ренты, они устанавливаются при кадастровой оценке земель, соответственно, нормативным и расчетным путем.

3 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

3.1 Основные положения и этапы государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения — совокупность административных и тех­нических мероприятий, направленных на определение кадастровой стои­мости земельных участков сельскохозяйственного назначения в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов государственной кадастровой оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков. Материалы IV тура оценки земель (1987-1989 гг.) положены в основу действующих ставок земельного налога.

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г.

№ 945 “О государственной кадастровой оценке земель” и “Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель”, утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 145 от 01.07.2005 г. Осуществляется оценка в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах РФ.

Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

На I этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

Второй этап выполняется в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа). Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивностей и затрат, установленных на I этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.

Схема ГКОЗ сельскохозяйственного назначения представлена на рисунке 2.

	Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
	Оценка кадастровой стоимости несельскохозяйственных угодий

Рисунок 2 –Схема кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, с учетом их состава на основании ст. 77 Земельного кодекса РФ и особенностей формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве, проводится по шести группам земель, выделяемых по функциональному назначению:

I группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли (за исключением тех, на которых ведется промышленная разработка (добыча) общераспространенных полезных ископаемых) и прочие земли (за исключением пригодных под оленьи пастбища);

V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа – земли пригодные под оленьи пастбища.

В данной курсовой работе земли сельскохозяйственного назначения VI группы отсутствуют.

3.2 Алгоритм расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость – это капитализированные расчётный рентный доход. Для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий могут применяться два метода ГКОЗ:

- рентный метод (основан на вычислении показателя земельной ренты с использованием трех основных рентообразующих факторов);

- затратный метод.

В курсовом проекте выполняем расчёт кадастровой стоимости рентным методом.

Объекты государственной кадастровой оценки группируются в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым оформлялись материалы почвенных обследований и проводилась внутрихозяйственная оценка земель. Исходная земельно-учетная и результативная земельно-оценочная информация первичных объектов оценки обобщается по административным, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом.

Для оценки технологических свойств земельного участка используют показатели: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) - размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; рентный доход, обусловленный свойствами объекта кадастровой оценки; интегральный показатель технологических свойств.

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта государственной кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

Для оценки плодородия используют показатели: бонитет земельных участков в зависимости от почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (эродированность, каменистость, рельеф, мелкоконтурность и другие); рентный доход, обусловленный плодородием почв.

Для оценки местоположения используют показатели: расстояние от оцениваемых земельных участков до пунк­тов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабже­ния материально-техническими ресурсами; эквивалентное рас­стояние с учетом качества дорог, объемов и классов грузов; рентный доход, обусловленный местоположением объек­тов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйст­венной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Кадастровая оценка сельхозугодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- дифференциацию базовых (по субъекту РФ) нормативов продуктивности сельхозугодий и затрат на их использование по объектам кадастро­вой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам: плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки на основании интегральных показателей по плодородию, техноло­гическим свойствам, местоположения и базовых оценочных нормативов продук­тивности и затрат на использование сельхозугодий, предоставленных субъектам РФ по данным первого этапа государственной кадастровой оценки сельхозугодий.

3.3 Описание технологии государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

На земельно-учетном плане (приложение 3) выделяем границы населенного пункта и земельных участков, застроенных объектами сельскохозяйственных пред­приятий. Формируем границы трех объектов оценки (хозяйств) площадью (S₁=353,2 га; S₂=368,8 га; S₃= 329,6 га) с полным набором почвенных разновидностей представленных по заданию. Каждый почвенный контур пронумеруем (приложение 2). Также на плане выделяем замкнутые внутрихозяйственные водоемы, дороги и древесно-кустарниковая растительность, лесопокрытые земельные участки.

3.3.1 Определение интегрального показателя плодородия почв по учебному объекту оценки.

Интегральный показатель плодородия почв (разновидности или группы почв) – это относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100).

Интегральный показатель плодородия почв, балл бонитета объекта оценки, рассчитывается на основании баллов бонитета и площадей почвенных контуров объектов оценки, обобщается по каждому административному району. Баллы бонитетов оценочных групп почв берутся из шкалы IV тура оценки земель Архангельской области 1987 – 1989 гг.

Балл бонитета () объекта кадастровой оценки определяется взвешиванием соответствующих баллов бонитета почвенных контуров на сумму их площадей по формуле:

где - балл бонитета объекта кадастровой оценки;

- балл бонитета почвенных контуров;

- площадь почвенных контуров.

Баллы бонитета для трёх объектов кадастровой оценки приведены в таблице 1, поконтурные данные таблица 3.

Таблица 1- Балл бонитета

№ объекта оценки	Балл бонитета
Первый
Второй
Третий

3.3.2 Определение интегрального показателя технологических свойств

по учебному объекту оценки

К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий, учитываемым при проведении кадастровой оценки, относятся:

- балл энергоёмкости почв, контурность полей (участков): размер, конфигурация полей, их изрезанность препятствиями механизированной обработки, рельеф и каменистость сельскохозяйственных угодий. Эти показатели были определены при внутрихозяйственной оценке земель на уров­не хозяйств.

Балл контурности в работе определяем по одной степени сложности - по площади отдельных контуров каждого объекта, выбираем из таблицы 2 в зависимости от площадей контуров.

Таблица 2- Балл контурности

Площадь, га	Бк, балл
до 5
5-10
10-15
15-25
25-40
40-65 и более

По пастбищным угодьям, которые не подлежат ежегодной перепашке и другой обработке почв, балл контурности принимается за 100, а коэффициент рельефа и каменистости за 1,00.

Коэффициент рельефа и каменистости для первого и третьего объектов оценки берём равным 1,02 и 1,04 соответственно, для второго объекта – 1,0.

Все сведения вносим в таблицу 3.

Таблица 3- Сведения для расчета интегральных показателей по объектам оценки

Индекс почв	Шифр групп почв	Название почвенной разновидности	Балл бонитета (совокупный)	Балл энергоемкости	Площадь сехозугодий	в том числе	Коэффициент рельефа	Коэффициент каменистости	Балл контурности
Пашня	Сенокосы	Пастбища
Первый объект
П^г – у, п М, Ж		Подзолистые глееватые супесчаные и песчаные на моренных и двучленных отложениях			39,6	39,6			1,02	1,02
П^д 3 – л Мк		Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые на моренных отложениях			6,7	6,7			1,02	1,02
П^д 2 – с Мк		Дерново-среднеподзолистые среднесуглинистые на карбонатных моренных отложениях			25,5	25,5			1,02	1,02
Д-г,тМ		Дерново-глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях			6,6	6,6			1,02	1,02
Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые			10,1	10,1			1,02	1,02
Ад ^слг – у, п А		Аллювиальные слоистые дерново-глеевые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			28,1		28,1		1,02	1,02
П^д 3,2 –у,п Ж М, Мк		Дерново-сильно- и среднеподзолистые супесчаные и песчаные на двучленных и моренных отложениях			20,7		20,7		1,02	1,02
Д^оп – г,т		Дерновые оподзоленные глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях и покровных суглинках			12,5		12,5		1,02	1,02
П^д1 –с П, М, Мк		Дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые на покровных суглинках и моренных отложениях			26,1			26,1	1,00	1,00
П^д 3 – л Мк		Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые на моренных отложениях			48,3			48,3	1,00	1,00
П^г – у, п М, Ж		Подзолистые глееватые супесчаные и песчаные на моренных и двучленных отложениях			31,4			31,4	1,00	1,00
Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые			20,4			20,4	1,00	1,00
Второй объект
Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые			34,2	34,2			1,00	1,00
П^д 2 – с Мк		Дерново-среднеподзолистые среднесуглинистые на карбонатных моренных отложениях			15,8	15,8			1,00	1,00
П^г – у, п М, Ж		Подзолистые глееватые супесчаные и песчаные на моренных и двучленных отложениях			31,9	31,9			1,00	1,00
Д-г,тМ		Дерново-глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях			19,8			19,8	1,00	1,00
П^д 3,2 –у,п Ж М, Мк		Дерново-сильно- и среднеподзолистые супесчаные и песчаные на двучленных и моренных отложениях			40,5			40,5	1,00	1,00
П^д1 –с П, М, Мк		Дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые на покровных суглинках и моренных отложениях			48,9	48,9			1,00	1,00
Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые			48,3	48,3			1,00	1,00
Ад ^слг – у, п А		Аллювиальные слоистые дерново-глеевые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			8,8	8,8			1,00	1,00
Ад ^г –у, п А		Аллювиальные дерново-глееватые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			10,0		10,0		1,00	1,00
П^д1 –с П, М, Мк		Дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые на покровных суглинках и моренных отложениях			41,4		41,40		1,00	1,00
П^д 3 – л Мк		Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые на моренных отложениях			11,9		11,9		1,00	1,00
Третий объект
Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые			31,1	31,1			1,04	1,04
Ад ^слг – у, п А		Аллювиальные слоистые дерново-глеевые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			20,2		20,20		1,04	1,04
Ад ^г –у, п А		Аллювиальные дерново-глееватые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			6,0			6,0	1,00	1,00
П^д 3,2 –у,п Ж М, Мк		Дерново-сильно- и среднеподзолистые супесчаные и песчаные на двучленных и моренных отложениях			15,5	15,5			1,04	1,04
П^г – у, п М, Ж		Подзолистые глееватые супесчаные и песчаные на моренных и двучленных отложениях			31,8	31,8			1,04	1,04
П^д 2 – с Мк		Дерново-среднеподзолистые среднесуглинистые на карбонатных моренных отложениях			22,5			22,5	1,00	1,00
П^д1 –с П, М, Мк		Дерново-слабоподзолистые среднесуглинистые на покровных суглинках и моренных отложениях			35,9	35,9			1,04	1,04
Д-г,тМ		Дерново-глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях			25,3		25,30		1,04	1,04
П^г – у, п М, Ж		Подзолистые глееватые супесчаные и песчаные на моренных и двучленных отложениях			6,6		6,6		1,04	1,04
П^д 3 – л Мк		Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые на моренных отложениях			8,6	8,6			1,04	1,04
П^д 2 – с Мк		Дерново-среднеподзолистые среднесуглинистые на карбонатных моренных отложениях			25,6	25,6			1,04	1,04
Пб ^т1,2 г		Торфянисто - и торфяно-подзолистые глеевые			9,3	9,3			1,04	1,04
Д^оп – г,т		Дерновые оподзоленные глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях и покровных суглинках			6,0	6,0			1,04	1,04
П^д 3 – л Мк		Дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые на моренных отложениях			9,6		9,6		1,04	1,04
Д-г,тМ		Дерново-глинистые и тяжелосуглинистые на моренных отложениях			12,4		12,4		1,04	1,04
Ад ^слг – у, п А		Аллювиальные слоистые дерново-глеевые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			17,5		17,5		1,04	1,04
Ад ^г –у, п А		Аллювиальные дерново-глееватые супесчаные и песчаные на аллювиальных отложениях			12,4			12,4	1,00	1,00

Интегральный показатель технологических свойств объекта оценки – это индекс технологических свойств, определяемый с учётом влияния энергоёмкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственной продукции.

Интегральный показатель технологических свойств почвенных контуров рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоёмко­сти почв (Д_зэ) и общей от технологических свойств земельных участков (Д_зт), которые берём из приложения 2.

где - коэффициент технологических свойств почвенных контуров;

– балл энергоёмкости почв. Выбирается из "Шкалы оценки группы почв" по соответствующей группе почв;

– балл контурности участков угодий на основании эксплика­ции площадей по объекту оценки;

Кр – коэффициент рельефа;

Кк – коэффициент каменистости.

На первом этапе оценки земель была определена оценочная урожай­ность 1 га сельхозугодий, равная 8 ц к.ед. (по заданию).

Интегральный показатель технологиче

Дата добавления: 2015-11-26