Читайте также:
|
Износ – потеря стоимости. Характеризуется уменьшением полезности и привлекательности объекта недвижимости (ОНе) с т.з. потенциального инвестора.
Функциональный износ -потеря стоимости объектом вызванная ухудшением его функциональных характеристик.
Устранимый износ – износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом
Неустранимый - экономически нецелесообразно осуществлять затраты на его устранение; невозможно устранение по каким-либо причинам
Признаки устранимого функц. Износа:
1) Недостатки требующие добавления элементов (ст-ть устранимого ф.и. = стоимости этих элеметов с учетом затрат на монтаж).
2) Недостатки требующие замены или модернизации элеметов (стоимость замены элементов +затраты на монтаж и затрат на демонтаж).
3) Наличие сверхулучшений (таких эл-в, кот-е неадекватны современным требованиям с т.з. типичного пользователя данного сегмента рынка).
Устранимый функц.и. определяется затратами на его устранение.
Неустранимый функциональный износ. Признаки:
1) Экономическая нецелесообразност осуществления затрат на его устранение.
2) Невозможность устранения по каким-либо причинам.
Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).
Методы определения неустранимого ФУИ:
1) Капитализация потерь в арендной плате.
Расчетные показатели:
• Арендные ставки по объектам аналогам;
• Арендная ставка по оцениваемому объекту;
• Ставка капитализации по объектам аналогам.
Необходимое условие: объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту.
Vнфу = «дельта»ЧОДоо / rк
«дельта»ЧОДоо = (аанс – аоос) * Sоо * 12,
где «дельта»ЧОДоо – потеря чистого операционного дохода по оцениваемому объекту (она обусловлена наличием неустранимого ФУИ).
2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания здания в хорошем состоянии).
Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат (сопоставимость арендной платы с аналогами достигается б о льшими затратами, чем у аналогов).
Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).
Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, в качестве которых могут выступать:
• Изменение соотношения спроса и предложения;
• Ухудшение экологии;
• Наличие сервитутов на использование;
• Изменение инфраструктуры;
• Изменение законодательства.
Факторы экономического износа:
1. Изменение соотношения спроса и предложения;
2. Ухудшение экологии;
3. Наличие сервитутов;
4. Изменение инфраструктуры;
5. Изменение законодательства.
Методы определения экономического износа:
1. Метод капитализации потерь в арендной плате.
2. Метод парных (сравнительных) продаж. Основан на анализе продаж объектов-аналогов, цены которых отличаются друг от друга только из-за выявленного эк-кого износа, признаки которого присущи оцениваемому объекту.
3. Метод срока жизни. В данном случае износ рассчитывается исходя из резкого сокращения срока оставшейся жизни. Используется для оценки прав краткосрочной аренды на срок оставшейся жизни.
Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).
(1) Метод сравнительной единицы - данный метод оценивает стоимость ОН по стоимости замещения.
Схема применения:
а) Выбор сравнительной единицы: это может быть 1 кв. м, 1 куб. м или другая единица аналогичного ОН (например, 1 место стоянки в гараже, одно посадочное место в кафе).
б) Определение затрат на воспроизводство сравнительной единицы;
в) Корректировка этих затрат с учетом следующих различий: права собственности, особенности планировки, месторасположение, изменение стоимости СМР (на базовую дату и дату оценки) и др.
г) Определение полной стоимости ОН.
(2) Метод разбивки по компонентам.
Данный метод формализуется тремя способами:
а) Суммирование по видам работ - предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав ОН.
б) Суммирование по частям здания - с тоимость зданий и сооружений в этом случае рассчитывается как сумма стоимостей основных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.
в) Метод субподряда - Основан на суммировании затрат по всем субподрядчикам.
(3) Сметный метод.
• Предполагает создание новой сметы на ОН на дату оценки с применением единичных расценок.
• Основан на детальном количественном и стоимостном анализе.
• Включает расчет затрат на строительные и монтажные работы отд. компонентов здания в целом.
• Данный метод дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требует от оценщика знания проектно-сметного дела.
(4) Индексный метод (базисно-индексный метод).
Основан на пересчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий при помощи индексов.
Дата добавления: 2015-12-08; просмотров: 152 | Нарушение авторских прав