Доходный подход к оценке недвижимости и особенности его применения.

• Используется для оценки доходной Н.

• В качестве источника дохода может выступать:

- арендная плата от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации (гостиницы, мотели и пр.).

• Используется при определении:

- инвестиционной стоимости;

- рыночной стоимости;

• Содержит 2 метода:

- Метод прямой капитализации (ПК, метод капитализации дохода);

- Метод ДДП.

Оба метода:

• основаны на преобразовании будущих доходов от ОН в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

метод капитализации дохода.

Данный метод определяет рыночную стоимость Н путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи ставки капитализации;

Метод используется, если:

• потоки доходов стабильны в длительный период времени и представляют собой значительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Метод не рекомендуется для оценки ОН, которые требуют значительной реконструкции или находятся в состоянии незавершенного строительства.

Этапы оценки:

1) Расчет годового ЧОД (чистого операционного дохода) от ОН (в том числе при его наилучшем и наиболее эффективном использовании).

2) Определение ставки капитализации.

3) Расчет рыночной ст-сти.

(1) Расчет годового ЧОД (чистого операционного дохода) от ОН (в том числе при его наилучшем и наиболее эффективном использовании).

При оценке Н различают:

Расчет ПВД, ДВД, ЧОД – см. формулы.

2) Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации включает:

• ставку дохода на инвестиции (капитал) – r_d;

• ставку (норму) возврата капитала – r_в.

r_k = r_d + r_в.

Методы определения ставки капитализации:

а) Метод ПК.

б) Метод рыночной экстракции для однородных объектов.

в) Метод рыночной экстракции для разнородных объектов.

г) Метод связанных инвестиций (метод техники инвестиционной группы для финансовых интересов).

д) Методы определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (Ринг, Инвуд, Хоскольд).

е) Метод техники инвестиционной группы для физических интересов.

Метод дисконтированных ден. потоков

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость Н как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии (остаточной стоимости ОН) с учетом корректировки на степень риска их получения.

Этапы оценки Н методом ДДП:

1) Выбор длительности прогнозного периода.

2) Прогнозирование денежных потоков.

3) Определение ставки дисконтирования.

а) Метод кумулятивного построения - Основан на предположении, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как безрисковая ставка + премии за риски, присущие инвестициям в данный ОН.

б) Метод сравнения альтернативных инвестиций - Ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами..

в) Метод выделения - Считается наилучшим вариантом для определения ставки дисконтирования.

г) Метод мониторинга - Основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании данных по сделкам и формировании базы данных экономических показателей инвестиций в Н.

4) Определение стоимости реверсии.

5) Определение рыночной стоимости по формуле ДДП.

Дата добавления: 2015-12-08