ГЛАВА II. Виды договора аренды.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 2

ГЛАВА I. Договор аренды: понятие, содержание, виды 5

ГЛАВА II. Виды договора аренды 11

1. Договор проката 11

2. Договор аренды транспортных средств 14

3. Договор аренды здания или сооружения 16

4. Договор аренды для предпринимательской деятельности 19

5. Договор финансовой аренды (Лизинг) 23

Заключение 26

Список используемых источников 28

ВВЕДЕНИЕ.

В наше время в условиях развития рынка в России общество нуждается в обеспечении гарантий своих имущественных интересов, которые связаны с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, благоприятно отражается на повышении уровня жизни населения.

Роль договорных отношений в жизни людей и в координации имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно пересмотреть. Применение договора сводится к упорядочиванию в рамках закона поведения людей путем указывания на их возможности и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Ролевой показатель договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя значительными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор демонстрирует волю сторон, а правовой акт – волю органа который его издал. Вторая разграничивает правила поведения: договор непосредственно рассчитан на упорядочение поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт формирует в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Установленные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор.[1] В договоре имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальным примером активности участников гражданского оборота.

Одним из важнейших источников служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части. Одно из самых важнейших и, вместе с тем, одно из самых «незамеченных» событий нашего десятилетия – принятие и введение в оборот нового Гражданского кодекса России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономики к старым и проверенным методам и способам регулирования имущественного оборота.

Одним из важнейших видов договоров, в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор играет сейчас одну из основных ролей в развитии Российского государства. Демократизация в области экономики затронула арендные отношения одними из первых. Прежде встал вопрос об увеличении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были выведены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Так же требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие лишних ограничений.

Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Понятие договора аренды содержится в ст. 606 ГК: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Гражданский кодекс использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов[2]. При этом термин «наем» в отличие от «имущественного найма» имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок). Договор аренды обширно пользуется популярностью в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Цель аренды выражается в том, что он дает возможность насыщать потребности лиц, которым по разным причинам нуждаются временным пользованием вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход – арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды вызван обычным для гражданского оборота желанием наиболее продуктивно использовать имущество. Именно поэтому «законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность»[3].

ГЛАВА I. Договор аренды: понятие, виды, содержание

Арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) «обещает» предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование. Предметом договора является любая вещь - непотребляемая, так как она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Вещь, которая будет передана в аренду, должна быть юридически незаменимой, так как по завершении договора возврату подлежит эта же самая вещь. Форма договора аренды урегулирована в статье 609 Гражданского Кодекса. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Признаками договора аренды является:

- возмездный характер договора аренды;

- по договору аренды идет передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода дальнейшего права собственности;

- срочный характер договора;

- предметом аренды могут быть индивидуально-определенные не потребляемые вещи.

Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме в случаях, если:

- договор заключен на срок более одного года;

- одной из сторон является юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества нужна государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. Срок аренды имущества обычно прописывается в договоре аренды. Если в договоре нет срока арендуемого имущества, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, сообщив об этом другой стороне за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор может продлить договор аренды на новый срок при наличии следующих условий:

- арендатор должен быть готов заключить договор на условиях, которые предлагает ему арендодатель;

- уведомление арендодателя в письменном виде о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков. В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

- должное исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечить его сохранность, своевременное внесение платы за аренду и т. д.;

Арендодатель обязан по договору передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

- потребовать передачи имущества;

- расторгнуть договор.

В любом случае, у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. Если при передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов то арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также, либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора. Если обнаруживаются какие-то недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков;

- соразмерного уменьшения арендной платы;

- возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

- досрочного расторжения договора.

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является то, что он своевременно должен внести оплату за аренду. Если в договоре не оговорен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно который используется при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут менять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе затребовать уменьшения арендной платы, если ухудшаются условия пользования имуществом, либо его качество, по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно. В случае видимого нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

Если арендодатор пользуется имуществом не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду;

- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);

- передавать имущество в безвозмездное пользование;

- передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

- вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

- арендатор осуществляет текущий ремонт.

- арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом:

- отделимые улучшения остаются у арендатора;

- арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если имущество не возвращено в установленный срок по договору, то арендатор должен вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель может потребовать возмещения, причиненного просрочкой ущерба, с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы. Передача имущества в аренду не влечет приостановление прав третьих лиц на него. Арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае:

- невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

- использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

- значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;

- невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных, на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

- в иных случаях, предусмотренных договором.

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендатора являются:

- если арендодатель не предоставляет имущество, предусмотренного договором, либо создает препятствия для пользования им в соответствии с его назначением;

- если в имуществе выявляются недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

- если арендодатель не выполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;

- несоответствие требованиям имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Законом или договором аренды может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора если он внесет за нее цену которую потребует арендодатель. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.

ГЛАВА II. Виды договора аренды.

Отношения в сфере аренды разнообразны. Нормы п. 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. В п. 3 гл. 34 ГК содержатся нормы, об аренде транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений в п. 4 гл. 34 ГК. Нормы п. 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды. Глава 6 34 ГК отражает нормы финансовой аренды (лизинга). Рассмотрим каждый вид аренды по отдельности:

Дата добавления: 2015-12-08