Держатель ипотеки как партнер

«Безналичный» прием № 8:

Богатейте за счет скидок

Когда вы рассматриваете варианты покупки недвижимости,

необходимо учитывать два важнейших вопроса: какой долг висит

на этой недвижимости и кто заимодавец? В большинстве случаев

держателями ипотеки являются банки, которые редко проявляют

гибкость и соглашаются на творческие решения вопросов. Но бы-

вает, что ссуда под залог дома выдана частным лицом. И тут вам

все карты в руки!

Частный держатель ипотеки — это обычно прежний

владелец дома, который при продаже своей выкупленной доли

согласился принять вексель, чаше всего под ссудный процент

ниже рыночного. Некоторые такие держатели векселей

соглашаются обналичить вексель со скидкой. Им лучше получить

пусть не все, но сразу, чем дожидаться выплаты долга годами.

Стратегия здесь заключается в том, чтобы со скидкой выку-

пить вексель у частного держателя, предварительно договорившись

с кем-то еще о новом займе под залог недвижимости. Пример: дом

стоит 100 000 долларов. Долг по старой закладной составляет

20 000 долларов, долг по новому векселю — 60 000. Продавец

хочет за выкупленную долю 20 000 долларов наличными.

Вы связываетесь с держателем младшей ипотеки и договариваетесь,

что он уступит вексель на 60 000 долларов за 40000 долларов наличными.

Вы подзываете договор, закладываете выкупленные 80%

собственности на сумму 80 000 долларов, расплачиваетесь со

старым долгом, составляющим 20 000 долларов, выплачиваете

40 000 долларов за вексель на 60 000 и оставшиеся 20 000

отдаете продавцу. Кончается дело тем, что вы приобретаете дом

стоимостью 100 000 долларов, имея 80 000 долга по новой

закладной. Все остаются довольны и вы выигрываете 20 000

долларов.

Вариант этой техники — найти недвижимость с большой

выкупленной долей и заложить ее частному инвестору. Предположим,

вы нашли дом стоимостью в 100 000 долларов, где невыпла-

ченного долга осталось 40 000. Продавец говорит, что в случае

немедленной покупки снизит цену до 80 000. Это означает, что

вам нужно внести 40 000 наличными. Вы выписываете вексель

на номинальную сумму 60 000 долларов, обязуясь выплачивать

10% годовых, и продаете этот вексель частному инвестору за 40

000 наличными. При ежегодных выплатах в 6000 долларов

получается, 1гю вексель приносит инвестору 15% годовых — и

это не считая 20 000, сэкономленных уже при покупке векселя.

Продавец получает свои 40 000, а вы недвижимость, за которую

не внесли ни цента собственных средств.

В выигрыше все трое.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 9:

Дата добавления: 2015-10-28