Цели оценки земли и основные направления использования земельных ресурсов в Российской Федерации.

Земля – это тот ресурс, с которым тесно связана практически любая деятельность человека. Для определения стоимости проводится оценка земли, при этом учитывается огромное множество факторов, так или иначе влияющих на стоимость земельных ресурсов. Оценка проводится с различными целями, рассмотрим самые распространенные из них:

· Совершение с землей сделок купли-продажи;

· Сдача земли в аренду;

· Использование земли в качестве залога при получении кредита;

· Наследование земли;

· Вложение инвестиций в земельные ресурсы.

В зависимости от цели определяется задача оценки земли:

· Определение рыночной стоимости;

· Определение арендной стоимости;

· Определение залоговой стоимости;

· Определение инвестиционной стоимости..

Для того чтобы определить рыночную стоимость корректно, необходимо принимать во внимание такие факторы, как:

· Целевое назначение земли;

· Месторасположение;

· Способы землепользования в районе расположения;

· Ожидаемые изменения в этом сегменте рынка недвижимости;

· Условия эксплуатации земли;

· Вид использования земли в настоящий момент;

· Наличие коммуникаций, их качество и другие факторы.

(вторую часть не нашел)

2. Теоретические аспекты экономической оценки стоимости земельных участков.

При проведении качественной оценки земли следует учитывать не только параметры химического и физического состава почв, но и технологические и климатические факторы. Вместе с тем в действующей методике не учитывается этот аспект, а эти факторы, как известно, оказывают существенное влияние на размер земельной ренты. Поэтому кадастровая оценка земли должна основываться на беспристрастной оценке качественных характеристик земельного участка, его местоположения, т. е. отражать прежде всего потребительную ценность. Это требует использования единых, общих принципов кадастровой оценки земли:

методическая обоснованность - методика кадастровой оценки должна быть единой на всей территории страны в целях унификации, однородности и сопоставимости результатов оценки. Критерий же кадастровой оценки земли должен быть четко отделен от результатов экономической деятельности хозяйствующих субъектов в целом. Оценка же земли - результаты, обусловленные свойствами земли, климатом и местоположением участка.

Содержание методики должно быть надежно обоснованным;

достоверность и объективность - оценка должна проводиться на основе подтвержденных данных, сбор которых должен осуществляться специализированными организациями;

достаточность - для проведения кадастровой оценки необходимо исследовать отдельные показатели за длительный промежуток времени (10-20 лет) для получения объективных результатов;

оперативность - результаты оценки должны соответствовать возникающим практическим задачам, решение которых необходимо и имеет объективный характер.

3. Понятие образования земельной ренты.

Рента по своей сущности представляет собой материализацию неоплаченного рабочего времени. Чем лучше земля, тем больше этого неоплаченного рабочего времени сосредоточено в стоимости.

Абсолютный рентный доход установлен единым для всей страны и равен одному проценту стоимости валовой продукции растениеводства. Вследствие того, что природа абсолютной ренты обусловлена частной собственностью на землю, то она присуща для любых земель, находящихся в чьей-либо собственности.

Для оценки земель, обусловленных лучшим качеством и их выгодным местоположением, исчисляется другой вид земельной ренты - дифференциальная рента, составляющая часть стоимости продукта. В методике уровень рентабельности, необходимый для определения цены производства, установлен как ее уровень на предприятиях с наихудшими условиями хозяйствования и должен составлять 7 %.

Однако при определении дифференциальной ренты, и следовательно, при кадастровой оценке земли речь идет о стоимости продукции на худших и лучших землях, складывающейся при средних условиях хозяйствования, что имеет принципиальное значение для методики исчисления дифференциальной ренты. Таким образом, на любых участках, вне зависимости от качественных характеристик, сельскохозяйственный товаропроизводитель должен получать среднюю норму прибыли по отрасли, что дает экономический стимул вовлечения худших земель в хозяйственный оборот.

Важное значение при расчете рентного дохода с земельного участка имеет его местоположение. Размер земельной ренты, обусловленный местоположением, рассчитывается как разница между стоимостью вне хозяйственной транспортировки грузов при средних по региону значениях тарифов грузоперевозок и удаленности субъекта кадастровой оценки и стоимостью их грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения. Таким образом, кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющим на их плодородие, удобство обработки и местоположение.

5. Виды стоимости при проведении оценки земельного участка

Оценка земли проводится с целью определения одного из четырех видов стоимости: рыночной, инвестиционной, ликвидационной и оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Наиболее востребована оценка рыночной стоимости земельного участка. Она зависит от места нахождения участка, соотношения спроса и предложения на рынке соответствующих объектов недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка не может быть выше, чем затраты на приобретение аналогичного участка земли. Оценка рыночной стоимости земельного участка должна учитывать количество и качество имеющихся коммуникаций, а если на участке планируется строить объекты недвижимости, то и возможность подключения к уже существующим сетям.

Если планируется застройка участка улучшениями, то важный фактор оценки рыночной стоимости земельного участка – это результаты геодезических и геологических изысканий, в результате которых определяется состояние и состав грунта, и данные о рельефе местности, которые необходимы при составлении прогнозов строительства и затрат на него.

6. Взаимосвязь стоимости с целевым назначением земельного участка.

Оценка земельных участков производится с учетом целевого назначения и разрешенного использования. Рыночная стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земли (земельного участка) как пустующего или как участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок — пустующий или с улучшениями — называется также недвижимостью. Стоимость земельного участка создается благодаря полезности недвижимости — способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также особая полезность данного земельного участка.

Оценка стоимости земельных участков производится для:

· взноса в уставной капитал предприятий,

· оформления залога (ипотеки),

· определения цены при купле-продаже,

· для иных целей, предусмотренных действующим законодательством.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды.

Оценка стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе.

Оценка лесных угодий. Критерием оценки стоимости лесных ресурсов является величина экономического эффекта, получаемого в результате их рационального использования.

7. Правовое регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом ¹, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели (целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Отчет, составленный не оценщиками, не может иметь доказательственного значения и такая стоимость не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. оценка, не соответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества.

14. Нормативная цена земли и факторы ее определяющие

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

В рыночных условиях при наличии необходимости информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

· метод сравнения продаж,

· метод соотнесения (переноса),

· метод капитализации земельной ренты,

· метод остатка для земли,

· метод развития земельного участка.

26.Метод оценки затрат на инфраструктуру. Обобщение результатов оценки

Дата добавления: 2015-10-24