Использования объекта недвижимости.

Для второго варианта использования объекта недвижимости перепрофилируем его из ТЦ «Радуга» в бизнес-центр «Управленец». Расходы на ремонтные работы, связанные с изменением назначения объекта недвижимости, представлены в локальном ресурсном сметном расчете.

Бизнес-центр
ЛОКАЛЬНЫЙ РЕСУРСНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ
на общестроительные работы
Основание: чертежи
Сметная стоимость 7746,982 тыс. р.
Средства на оплату труда 2229,00 тыс. р.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах на 2011 г.
Шифр, номера нормативов и коды ресурсов	Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса	Едини-цы измере-ния	Количест-во единиц по проект-ным данным	Сметная стоимость, р., в текущих (прогнозных ценах)
на единицу измерения	общая
Раздел 1. Устройство перегородок
ГЭСН 81-02-15-2001	Устройство перегородок с шагом стоечных профилей 600 мм, глухих, высотой до 3,9 м, с одинарным металлическим каркасом и однослойной обшивкой гипсокартонными плитами с обеих сторон	1 м² пе-регород-ки за вы-четом проемов	1 847,61
	Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч	1,10		17 356,45
	Средний разряд работы		3,50	8,54
	Затраты труда машинистов	чел.-ч	0,04		631,14
	В том числе з/п машинистов
	Автомобиль бортовой	маш.-ч	0,02	10,20	315,57
	Эксплуатация машин
	Дрель электрическая	маш.-ч	0,03	1,95	108,09
	Электрошуруповёрт	маш.-ч	0,06	1,40	155,20
	Подъёмник грузопассажирский	маш.-ч	0,02	51,80	1 914,12
	Автомобиль бортовой	маш.-ч	0,02	82,00	3 030,08
	Ножницы электрические	маш.-ч	0,05	33,59	3 103,06
201-9009-50	Профиль направляющий ПН 65/40	м	0,77	(10,00)	(14226,60)
201-9009-51	Профиль стоечный ПН 65/50	м	2,05	(10,00)	(37876,01)
101-9455-003	Лента уплотнительная	м	1,02	0,88	1 658,41
101-9105-001	Дюбель	шт.	1,50	(0,09)	(249,43)
104-9090	Материал звукоизолирующий	м^3	0,04	6,18	468,15
101-9154	Листы гипсокартонные	м²	2,10	(128)	(496637,57)
101-1381	Шпаклевка "Унифлот"	кг	0,15	1,12	310,40
101-1375-001	Шпаклевка "Фугенфюллер"	кг	0,70	1,26	1 629,59
101-9455-001	Лента армирующая	м	1,50	0,88	2 438,85
101-9680-001	Шуруп TN25	т	0,00	9626,1	5 335,58
101-9455-002	Лента разделительная	м	1,51	0,88	2 455,10
	ИТОГО прямые затраты в ценах 2000 г.				40 594,23
	В т.ч.:
	Материалы, учтённые расценками				14 296,09
	Материалы по расценкам в ценах 2011 г.				(548989,61)
	Механизмы				8 310,55
	Заработная плата рабочих				17 356,45
	Стоимость в ценах 2011 г
	Материалы, учтённые расценками				75 340,37
	Материалы по расценкам в ценах 2011 г.				548 989,61
	Механизмы				42 134,49
	Заработная плата основных рабочих				141 107,93
	Заработная плата машинистов				2 565,60
	Итого прямые затраты в ценах 2011 г.:				810 137,99
МДС-81-33.2004	Накладные расходы, 155 от ФОТ	р.			209 332,32
МДС-81-25-1.2001	Сметная прибыль, 90 от ФОТ	р.			129 306,17
	ВСЕГО: по 1 разделу				1 148 776,49
Раздел 2. Заполнение дверных проемов
ГЭСН 81-02-10-2001	Установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 м²	100 м² проёмов	0,4725
	Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч	104,28		425,22
	Средний разряд работы		3,60	8,63
	Затраты труда машинистов	чел.-ч	13,34		54,40
	В том числе з/п машинистов
	Краны башенные при работе на других видах строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т	р.	9,69	22,02	39,51
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	1,99	10,20	8,11
	Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10 т	р.	1,66	20,39	6,77
	Эксплуатация машин
	Краны башенные при работе на других видах строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т	р.	9,69	66,67	305,25
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	1,99	82,00	77,10
	Котлы битумные передвижные 400 л	р.	1,79	30,00	25,37
	Краны на автомобильном ходу	р.	1,66	83,54	65,52
203-9057	Блоки дверные	м²	100,00	(900,00)	(42525,00)
101-9411	Скобяные изделия	комплект	П	34,61	16,35
102-0053	Пиломатериалы хвойных пород. Доски обрезные длиной 4-6,5 м, шириной 75-100 мм, толщиной 25 мм, III сорта	м³	0,08	#####	51,03
101-1742	Толь с крупнозернистой посыпкой гидроизоляционный марки ТГ-350	м²	89,00	5,99	251,89
402-0087	Раствор готовый отделочный тяжёлый, известковый 1:2,0	м³	0,105	492,00	24,41
101-1591	Смола каменноугольная для дорожного строительства	т	0,0236	#####	18,96
101-1805	Гвозди строительные	т	0,00413	#####	16,55
101-0195	Гвозди толевые круглые 3,0*40 мм	т	0,0021	#####	8,81
101-9185	Ерши металлические	кг	37,50	2,64	46,78
101-0219	Гипсовые вяжущие Г-3	т	0,016	397,00	3,00
101-1705	Пакля пропитанная	кг	108,00	9,04	461,31
ГЭСН 81-02-10-2001	Установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема более 3 м²	100 м² проёмов	0,48
	Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч	92,92		389,45
	Средний разряд работы		3,80	8,82
	Затраты труда машинистов	чел.-ч	10,52		44,09
	В том числе з/п машинистов
	Краны башенные при работе на других видах строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т	р.	7,08	22,02	29,67
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	2,07	10,20	8,68
	Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10 т	р.	1,37	20,39	5,74
	Эксплуатация машин
	Краны башенные при работе на других видах строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т	р.	7,08	66,67	224,31
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	2,07	82,00	80,66
	Котлы битумные передвижные 400 л	р.	1,31	30,00	18,68
	Краны на автомобильном ходу при работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10 т	р.	1,37	83,54	54,39
203-9057	Блоки дверные	м²	100,00	(900,00)	(42768,00)
101-9411	Скобяные изделия	комплект	П	34,61	16,45
102-0053	Пиломатериалы хвойных пород. Доски обрезные длиной 4-6,5 м, шириной 75-100 мм, толщиной 25 мм, III сорта	м³	0,07	#####	44,91
101-1742	Толь с крупнозернистой посыпкой гидроизоляционный марки ТГ-350	м²	65,00	5,99	185,02
402-0087	Раствор готовый отделочный тяжёлый, известковый 1:2,0	м³	0,076	492,00	17,77
101-1591	Смола каменноугольная для дорожного строительства	т	0,0171	#####	13,81
101-1805	Гвозди строительные	т	0,00168	#####	6,77
101-0195	Гвозди толевые круглые 3,0*40 мм	т	0,00152	#####	6,41
101-9185	Ерши металлические	кг	22,40	2,64	28,10
101-0219	Гипсовые вяжущие Г-3	т	0,011	397,00	2,08
101-1705	Пакля пропитанная	кг	74,00	9,04	317,89
	ИТОГО прямые затраты в ценах 2000 г.				3 346,82
	В т.ч.:
	Материалы, учтённые расценками				1 538,29
	Материалы по расценкам в ценах 2011 г.				(85293,00)
	Механизмы				851,28
	Заработная плата рабочих				814,67
	Стоимость в ценах 2011 г
	Материалы, учтённые расценками				8 106,79
	Материалы по расценкам в ценах 2011 г.				85 293,00
	Механизмы				4 315,98
	Заработная плата основных рабочих				6 623,28
	Заработная плата машинистов				800,71
	Итого прямые затраты в ценах 2011 г.:				105 139,77
МДС-81-33.2004	Накладные расходы, 118 от ФОТ	р.			8 234,69
МДС-81-25-1.2001	Сметная прибыль, 63 от ФОТ	р.			4 677,12
	ВСЕГО: по 2 разделу				118 051,58
Раздел 3. Высококачественная окраска масляными составами
ГЭСН 81-02-10-2001	Высококачественная окраска масляными составами по штукатурке стен	100 м² окраши-ваемой поверх-ности	55,01
	Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч	80,41		39 456,18
	Средний разряд работы		4,00	8,92
	Затраты труда машинистов	чел.-ч	0,16		78,51
	В том числе з/п машинистов
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	0,14	10,20	68,70
	Подъёмники мачтовые строительные 0,5 т	р.	0,02	11,34	9,81
	Эксплуатация машин
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	0,14	82,00	631,51
	Подъёмники мачтовые строительные 0,5 т	р.	0,02	57,36	63,11
101-9840	Краски масляные готовые к применению для внутренних работ	т	0,0184	(24000,00)	(24292,33)
101-1667	Шпатлёвка масляно-клеевая	т	0,079	#####	14 210,68
101-1819	Олифа для высококачественной окраски (25% натуральной, 75% комбинированной)	т	0,01	#####	18 469,35
101-1823	Грунтовки масляные, готовые к применению	т	0,0075	#####	10 629,54
101-0639	Пемза шлаковая М600	м³	0,0044	50,90	12,32
101-1596	Шкурка шлифовальная	м²	0,0009	72,30	3,50
101-1757	Ветошь	кг	0,36	1,82	36,04
ГЭСН 81-02-10-2001	Высококачественная окраска масляными составами по штукатурке потолков	100 м² окраши-ваемой поверх-ности	206,00
	Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч	99,88		183 531,50
	Средний разряд работы		4,00	8,92
	Затраты труда машинистов	чел.-ч	0,18		330,75
	В том числе з/п машинистов
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	0,16	10,20	294,00
	Подъёмники мачтовые строительные 0,5 т	р.	0,02	11,34	36,75
	Эксплуатация машин
	Автомобили бортовые, грузоподъёмностью до 5 т	р.	0,16	82,00	2 702,72
	Подъёмники мачтовые строительные 0,5 т	р.	0,02	57,36	236,32
101-9840	Краски масляные готовые к применению для внутренних работ	т	0,0213	(24000,00)	(51907,25)
101-1667	Шпатлёвка масляно-клеевая	т	0,092	#####	61 973,04
101-1819	Олифа для высококачественной окраски (25% натуральной, 75% комбинированной)	т	0,0135	#####	78 463,13
101-1823	Грунтовки масляные, готовые к применению	т	0,0088	#####	46 704,98
101-0639	Пемза шлаковая М600	м³	0,0044	50,90	46,14
101-1596	Шкурка шлифовальная	м²	0,0009	72,30	13,11
101-1757	Ветошь	кг	0,36	1,82	134,97
	ИТОГО прямые затраты в ценах 2000 г.				457 727,41
	В т.ч.:
	Материалы, учтённые расценками				230 696,81
	Материалы по расценкам в ценах 2011 г.				(76199,58)
	Механизмы				3 633,66
	Заработная плата рабочих				222 987,67
	Стоимость в ценах 2011 г
	Материалы, учтённые расценками				1 215 772,18
	Материалы по расценкам в ценах 2011 г.				76 199,58
	Механизмы				18 422,67
	Заработная плата основных рабочих				1 812 889,78
	Заработная плата машинистов				638,29
	Итого прямые затраты в ценах 2011 г.:				3 123 922,49
МДС-81-33.2004	Накладные расходы, 105 от ФОТ	р.			1 789 952,20
МДС-81-25-1.2001	Сметная прибыль, 55 от ФОТ	р.			997 440,44
	ВСЕГО: по 3 разделу				5 911 315,13
Раздел 4. Отделка фасада
ГЭСН 81-02-10-2001	Высококачественная штукатурка декоративным раствором по камню гладких стен	100 м² оштука-турива-емой по-верхнос-ти	14,91
	Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч	165,88		22 283,27
	Средний разряд работы		4,20	9,01
	Затраты труда машинистов	чел.-ч	2,78		373,45
	Эксплуатация машин
	Растворонасосы 3 м³/ч	р.	2,78	21,20	878,70
	Лебёдки электрические, тяговым усилием до 12,26 (1,25) кН (т)	р.	5,50	3,28	268,97
402-0083	Раствор готовый отделочный тяжёлый, цементно-известковый 1:1:6	м³	2,2	517,90	16 987,47
402-9020	Раствор декоративный	м³	0,70	47,87	499,60
411-0001	Вода	м³	1,22	2,44	44,38
113-0072	Кислота соляная техническая	т	0,035	#####	629,17
	ИТОГО прямые затраты в ценах 2000 г.				41 965,01
	В т.ч.:
	Материалы, учтённые расценками				18 160,62
	Механизмы				1 147,67
	Заработная плата рабочих				22 283,27
	Стоимость в ценах 2011 г
	Материалы, учтённые расценками				95 706,48
	Механизмы				5 818,67
	Заработная плата основных рабочих				181 163,01
	Заработная плата машинистов				3 036,13
	Итого прямые затраты в ценах 2011 г.:				285 724,29
МДС-81-33.2004	Накладные расходы, 105 от ФОТ	р.			181 804,55
МДС-81-25-1.2001	Сметная прибыль, 55 от ФОТ	р.			101 309,53
	ВСЕГО: по 4 разделу				568 838,37
	ВСЕГО: по смете				7 746 981,56

Предполагаем, что необходимые на реконструкцию деньги мы берем в кредит на 5 лет под 12% годовых. Соответственно прибавляем эту сумму к величине капитальных затрат. Однако, в варианте использования объекта недвижимости, как бизнес-центра, считаем парковку платной, что приведет к увеличению доходов от реализации проекта. Также снижаем арендные ставки до 2500 и 2200 руб в мес /кв.м (соответственно для 1 и 2 этажей).

Все расчеты ведем аналогично первому варианту использования объекта недвижимости в качестве торгового центра.

Табл. 10. Расчет ЭВД
1-й этаж
Арендная ставка, тыс.руб.в мес.	2,5
Стоимость в год, тыс. руб	30,00	33,00	36,30	39,93	43,92	48,32
Площадь, кв.м
ПВД, тыс.руб.	241500,00	265650,00	292215,00	321436,50	353580,15	388938,17
Коэффициент загрузки	0,8	0,85	0,9	0,95	0,95	0,95
Потери дохода, тыс.руб.	48300,00	39847,50	29221,50	16071,83	17679,01	19446,91
ЭВД, тыс.руб.	193200,00	225802,50	262993,50	305364,68	335901,14	369491,26
2-й этаж
Арендная ставка, тыс.руб.в мес.	2,2
Стоимость в год, тыс. руб.	26,40	29,04	31,94	35,14	38,65	42,52
Площадь, кв.м
ПВД, тыс.руб.	212520,00	233772,00	257149,20	282864,12	311150,53	342265,59
Коэффициент загрузки	0,8	0,85	0,9	0,95	0,95	0,95
Потери дохода, тыс.руб.	42504,00	35065,80	25714,92	14143,21	15557,53	17113,28
ЭВД, тыс.руб.	170016,00	198706,20	231434,28	268720,91	295593,01	325152,31
Парковка на 800 машиномест				25155,9	27671,49	30438,64
Итого ЭВД, тыс.руб.	382116,00	445298,70	517296,78	599241,49	659165,64	725082,20
Сметная стоимость, тыс.руб.	623571,98
Табл. 11. Расчет расходов при двух вариантах управления
Управление собственными силами
Расчет расходов
Коммунальные расходы,8% от ЭВД, тыс.руб.	30569,28	35623,90	41383,74	47939,32	52733,25	58006,58
Охрана, 5% от ЭВД, тыс.руб.	19105,80	22264,94	25864,84	29962,07	32958,28	36254,11
Амортизация 1,5%, тыс.руб.	9353,58	9353,58	9353,58	9353,58	9353,58	9353,58
Страхование 1%, тыс.руб.	6235,72	6235,72	6235,72	6235,72	6235,72	6235,72
Реклама, 5% от ЭВД, тыс.руб.	19105,80	22264,94	25864,84	29962,07	32958,28	36254,11
Управление, 5% от ЭВД, тыс.руб.	19105,80	22264,94	25864,84	29962,07	32958,28	36254,11
ФОТ, тыс руб в год, тыс.руб.	13000,00	14040,00	15163,20	16376,26	17686,36	19101,26
ЕСН 34%	4420,00	4773,60	5155,49	5567,93	6013,36	6494,43
Налог на имущество 2,2%, тыс.руб	13718,58	13718,58	13718,58	13718,58	13718,58	13718,58
Прочие расходы, 1% от ЭВД, тыс.руб	3821,16	4452,99	5172,97	5992,41	6591,66	7250,82
Итого расходы, тыс.руб.:	138435,72	154993,17	173777,80	195070,02	211207,35	228923,31
Управление с использованием управляющей компании
Амортизация 1,5%, тыс.руб.	9353,58	9353,58	9353,58	9353,58	9353,58	9353,58
Страхование 1%, тыс.руб.	6235,72	6235,72	6235,72	6235,72	6235,72	6235,72
Управление 20%, тыс.руб.	76423,20	89059,74	103459,36	119848,30	131833,13	145016,44
Налог на имущество 2,2%, тыс.руб.	13718,58	13718,58	13718,58	13718,58	13718,58	13718,58
Итого расходы, тыс.руб.:	105731,08	118367,62	132767,24	149156,18	161141,01	174324,32
Табл. 12. Расчет ЧОД при двух вариантах управления
Управление собственными силами
До уплаты налога, тыс.руб.	243680,28	290305,53	343518,98	404171,47	447958,28	496158,90
Налог на прибыль, 20%	48736,06	58061,11	68703,80	80834,29	89591,66	99231,78
ЧОД после уплаты налога, тыс.руб.	194944,22	232244,42	274815,19	323337,17	358366,63	396927,12
Управление с использованием управляющей компании
Расчет ЧОД
ЧОД до уплаты налога, тыс.руб.	276384,92	326931,08	384529,54	450085,31	498024,63	550757,88
Налог на прибыль 20%, тыс.руб.	55276,98	65386,22	76905,91	90017,06	99604,93	110151,58
ЧОД после уплаты налога, тыс.руб.	221107,93	261544,86	307623,63	360068,25	398419,70	440606,30
Табл. 12. Расчет периода окупаемости и рентабельности проекта при двух вариантах управления
При управлении собственными силами
Денежный поток (ДП)	194944,22	232244,42	274815,19	323337,17	358366,63	396927,12
Коэффициент дисконтирования	0,847	0,718	0,609	0,516	0,437	0,37
Дисконтированный поток денежных средств	165117,76	166751,5	167362,45	166841,98	156606,22	146863,03
Накопленный поток денежных средств	-458454,23	-291702,73	-124340,28	42501,698	199107,91	345970,95
Срок окупаемости, Т	3 года 9 месяцев
Сумма ДДП	969542,9292
Индекс доходности (рентабельность)	1,56
При управлении управляющей компанией
Денежный поток (ДП), тыс.руб.	221107,93	261544,86	307623,63	360068,25	398419,70	440606,30
Коэффициент дисконтирования	0,847	0,718	0,609	0,516	0,437	0,37
Дисконтированный поток денежных средств, тыс.руб.	187278,42	187789,21	187342,79	185795,22	174109,41	163024,33
Накопленный поток денежных средств, тыс.руб.	-436293,56	-248504,35	-61161,56	124633,66	298743,07	461767,4
Срок окупаемости, Т, годы	3 года 4 месяца
Сумма ДДП	1085339,379
Индекс доходности (рентабельность)	1,75
Табл. 12. Расчет ВНД при двух вариантах управления
При управлении собственными силами
ЧДД	345970,9472
Коэффициент дисконтирования Е=40%	0,714	0,51	0,364	0,26	0,186	0,133
Дисконтированный поток денежных средств	139190,17	118444,66	100032,73	84067,665	66656,193	52791,306
ЧДД при Е=40%	-62389,26
ВНД	36,6
При управлении управляющей компанией
ЧДД	461767,3973
Коэффициент дисконтирования Е=40%	0,714	0,51	0,364	0,26	0,186	0,133
Дисконтированный поток денежных средств	157871,06	133387,88		93617,744	74106,065	58600,638
ЧДД при Е=40%	5986,41
Е=45%	0,69	0,476	0,328	0,226	0,156	0,108
Дисконтированный поток денежных средств	152564,47	124495,35	100900,55	81375,424	62153,473	47585,481
ЧДД при Е=45%	-54497,22448
ВНД

Табл.13 Расчет модифицированной ставки доходности для двух вариантов управления
При управлении собственными силами
Денежный поток (ДП), тыс.руб.	194944,22	232244,42	274815,19	323337,17	358366,63	396927,12
Модифицированный денежный поток, тыс.руб.	409488,72		274815,19	323337,17	358366,63	396927,12
Коэффициент дисконтирования Е=18%	0,847		0,609	0,516	0,437	0,37
Дисконтированный поток денежных средств, тыс.руб.	346836,95		167362,45	166841,98	156606,22	146863,03
ЧДД, тыс.руб.	360938,64
Коэффициент дисконтирования Е=40%	0,714		0,364	0,26	0,186	0,133
Дисконтированный поток денежных средств, тыс.руб..	292374,95		100032,73	84067,665	66656,193	52791,306
ЧДД, тыс.руб.	-27649,14
Модифицированная ставка доходности,%	38,4
При управлении с помощью управляющей компании
Денежный поток (ДП), тыс.руб.	221107,93	261544,86	307623,63	360068,25	398419,70	440606,30
Модифицированный денежный поток, тыс.руб.	462719,81		307623,63	360068,25	398419,70	440606,30
Коэффициент дисконтирования Е=18%	0,847		0,609	0,516	0,437	0,37
Дисконтированный поток денежных средств,тыс.руб.	391923,68		187342,79	185795,22	174109,41	163024,33
ЧДД, тыс.руб.	478623,45
Коэффициент дисконтирования Е=40%	0,714		0,364	0,26	0,186	0,133
Дисконтированный поток денежных средств,тыс.руб.	330381,94			93617,744	74106,065	58600,638
ЧДД	45109,41
Коэффициент дисконтирования Е=50%	0,667		0,296	0,198	0,132	0,088
Дисконтированный поток денежных средств, тыс.руб.	308634,11		91056,595	71293,513	52591,401	38773,355
ЧДД, тыс.руб.	-61223,01
Модифицированная ставка доходности,%	46,3
Табл.14 Расчет ставки доходности финансового менеджмента при двух вариантах управления
При управлении собственными силами
Период
Денежный поток (ДП), тыс.руб.	194944,22	232244,42	274815,19	323337,17	358366,63	396927,12
Модифицированный денежный поток, тыс.руб.	409488,72		451530,14	450214,68	422872,62	1721544,56
Модифицированная ставка доходности,%	33,3
При управлении с помощью управляющей компании
Период
Денежный поток (ДП), тыс.руб.	221107,93	261544,86	307623,63	360068,25	398419,70	440606,30
Модифицированный денежный поток, тыс.руб.	462719,81		505435,47	501359,03	470135,25	1917536,05
Модифицированная ставка доходности,%	32,8

Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов использования объекта недвижимости

Табл.15 Основные экономические показатели эффективности по вариантам

Дата добавления: 2015-09-01