Глава 3. Кто управляет вашим домом

Процесс урбанизации выразился в снижении доли сельского населения и в возрастании числа городских жителей и, как следствие, в строительстве многоквартирных домов. Как и любое имущество, многоквартирные дома требуют управления. Для решения этой задачи в Жилищном кодексе РФ содержится раздел VIII, содержащий сведения об управлении многоквартирными домами. Данный Кодекс предлагает 3 способа управления (см. рис. 2).

┌─────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Управление многоквартирным домом │

└────┬─────────────────────┬────────────────────┬─────────┘

│ │ │

V V V

┌──────────┐ ┌──────────────────┐ ┌────────────────┐

│ │ │ Управляющая │ │Непосредственное│

│ ТСЖ, │ │ организация │ │ управление │

│ ЖСК │ │ (государственная/│ │ собственниками │

│ │ │ муниципальная, │ │ помещений │

└──────────┘ │негосударственная)│ │(общее собрание)│

└──────────────────┘ └────────────────┘

Рис. 2 Способы управления многоквартирным домом

Более подробная информация о выборе способа управления многоквартирным домом представлена в ст. 161 ЖК РФ.

(@) Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом <19>

--------------------------------

<19> ЖК РФ. Извлечение.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией согласно ст. 162 ЖК РФ осуществляется на основании договора на управление, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность <20>.

--------------------------------

<20> См.: п. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, при этом законодательством предусматривается автоматическое продление срока действия договора <21>.

--------------------------------

<21> См.: п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

(!) Следует различать, в чьей собственности находится управляемый многоквартирный дом (см. табл. 3).

Таблица 3. Различия в управлении

многоквартирным жилым домом

Многоквартирный жилой дом
Находится в государственной или муниципальной собственности	Зарегистрировано ТСЖ, ЖСК
Менее 50% жилой площади дома находится в частной собственности (не приватизированы)	Более 50% жилой площади дома (ТСЖ), вся площадь дома (ЖСК) находятся в частной собственности (приватизированы)
Способ управления устанавливается Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ст. 163 ЖК РФ)	Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений (ст. 161 ЖК РФ)
Возможные способы управления: государственная (муниципальная) или частная управляющая компания (выбирается в результате открытого конкурса)	Возможные способы управления: государственная (муниципальная) управляющая компания, частная управляющая компания, управление самим ТСЖ (ЖСК), управление общим собранием собственников
Капитальный ремонт дома проводится за счет бюджетных средств	Капитальный ремонт дома проводится за счет средств ТСЖ, ЖСК

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в настоящее время является наиболее редко встречающимся способом управления. Связано это в первую очередь с тем, что функции управления домом требуют времени, определенных навыков и знаний, а также самостоятельного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Именно поэтому многие собственники все же предпочитают передать функции по управлению домом управляющей компании или правлению ТСЖ (ЖСК), если такие объединения жильцов имеются. Информацию об этом способе управления содержит ст. 164 ЖК РФ.

(@) Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме <22>

--------------------------------

<22> ЖК РФ. Извлечение.

(!) Обращаю ваше внимание на то, что в случае непосредственного управления домом собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное <23>.

--------------------------------

<23> См.: п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307.

(@) К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся <24>:

--------------------------------

<24> См.: п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся <25>:

--------------------------------

<25> См.: ст. 45 ЖК РФ.

- ежегодное очередное в обязательном порядке (сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников);

- внеочередное (может быть созвано по инициативе любого из данных собственников).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании <26>. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать это решение в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

--------------------------------

<26> См.: ст. 46 ЖК РФ.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме <27>. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время такими единственными собственниками многоквартирных домов являются государственные (муниципальные) органы.

--------------------------------

<27> См.: п. 7 ст. 46 ЖК РФ.

Вы уже сталкивались в этой книге с понятиями "жилищно-строительный кооператив (ЖСК)" и "товарищество собственников жилья (ТСЖ)". Общие сведения, что из себя представляют эти объединения собственников помещений, изложены в ст. 110 и ст. 135 ЖК РФ.

(@) Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы <28>

--------------------------------

<28> ЖК РФ. Извлечение.

(@) Статья 135. Товарищество собственников жилья <29>

--------------------------------

<29> ЖК РФ. Извлечение.

Законодательно закреплено право двух и более товариществ собственников жилья на создание объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах <30>. Это позволяет снизить затраты на управленческие функции, консолидировать отчетность по управленческой деятельности. Положений об объединении ЖСК для совместного управления имуществом Жилищный кодекс РФ не содержит.

--------------------------------

<30> См.: ст. 142 ЖК РФ.

Дата добавления: 2015-08-17