Исследование по второму вопросу

Из представленных на экспертное изучение материалов дела усматривается следующее.

Согласно постановления Администрации Уфимского района №2659 от 31 декабря 2009 года был определен список лиц, имеющих право на бесплатное однократное получение земельного пая на землях АКХ «Кириллово» МР Уфимский район. Земли АКХ «Кириллово» (12 сельскохозяйственных полей) были поделены между 616 пайщиками (бывшие работники колхоза, наследники).

Объектом исследования по данному вопросу являются как процедура оформления земельных паев, так и дальнейшие экономические и правовые действия, связанные с землями АКХ «Кириллово».

Паи выделены на 12 сельскохозяйственных полях, поделенных между 616 пайщиками-бывшими работниками колхоза, а также их наследниками. Список лиц, имеющих право на бесплатное однократное получение земельного пая на землях АКХ «Кириллово» МР Уфимский район, был определен на основании постановления Администрации Уфимского района № 2659 от 31.12.2009г. В соответствии со ст. 21.2 Закона «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» участки были бесплатно предоставлены гражданам, имеющим право в соответствии с законодательством на получение земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения на праве общей собственности. Паи каждого из пайщиков были определены на разных полях. Категория земель – «Земли сельскохозяйственного назначения».

Из материалов, представленных на экспертизу, следует, Шарафутдинова Х.Р. является специалистом по земельным вопросам. В 2008г. была приглашена председателем АКХ «Кириллово» Ханафиевым Ф.Ф. для представления интересов пайщиков.

Согласно сведениям, содержащимся в Протоколе общего собрания членов АКХ «Кириллово» от 09.03.2011г., Шарафутдинова Х.Р. являлась ответственной за работу по оформлению земельных паев в АКХ «Кириллово». Согласно третьего раздела данного протокола 08.09.2010г. заключен договор с ООО «Азимут» на оформление земельных участков и оплачено 852 000 руб. Оставшаяся часть средств в размере 850 000 руб. внесена не была, так как деньги на оформление документов не были внесены пайщиками. Шарафутдиновой Х.Р. было предложено воспользоваться спонсорской помощью гр. Варнавского В.А., которым было предложено оплатить сумму в размере 852 000 руб. в ООО «Азимут» за кадастровые работы и оформление земельных паев. Со слов Шарафутдиновой Х.Р. (протокол допроса) кадастровый инженер Хохлов С.И. из ООО «Азимут» сформировал 12 земельных участков. В материалах дела содержится договор № 1-09 от 08.09.2010г. на выполнение землеустроительных работ, заключенный между ООО «Азимут» (подрядчик) и Шарафутдиновой Х.Р., действующей на основании Решения общего собрания пайщиков АХК «Киррилово» от 25.08.2010г. (заказчик). Предметом договора является выполнение работ по формированию межевого плана земельных участков общедолевой собственности общей площадью 2445,6 га, находящегося в административных границах МР Уфимский район, СП Кирриловский сельсовет, за плату. Цена договора составляет 1 652 500,00 руб. (один миллион шестьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек с НДС. Условиями договора предусмотрен следующий порядок расчетов: 50 % от суммы договора оплачивается в качестве предварительной оплаты (аванс); 50 % в день сдачи межевых планов в орган кадастрового учета. Согласно п. 6.4 договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до 07 сентября 2011г. Из протокола допроса инженера ООО «Азимут» следует, что было принято решение о межевании 12 земельных участков с индивидуальными кадастровыми номерами, отвечающими требованиям общей, требуемой площади, указанной в постановлении главы администрации Кирриловского сельсовета о выделении земельного участка в общедолевую собственность. Межевание проводилось без выезда на местность (камеральные условия). Оплату по межеванию вышеуказанных земельных участков произвела Шарафутдинова Х.Р.

Согласно Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 29 777 40 кв. м. с кадастровым номером 02:47:081101:80 (адрес местонахождения установлен относительно почтового ориентира: Республика Башкортостан, Уфимский район, д. Кириллово) от 21.06.2013г. Шарафутдинова Халида Раисовна являлась представителем участника общей долевой собственности Харитонова Николая Васильевича.

Как следует из информации, содержащейся в протоколах допросов пайщиков, собственники земельных паев в помещении Регистрационной палаты подписывали договора дарения в пользу Харитонова Н.В. При этом физическими лицами в тот же день были получены денежные средства от Шарафутдиновой Х.Р. в офисе на ул. Проспект Октября 12/1, оф. 36, исходя из стоимости 100 000 руб. за пай. Закон Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» не содержит запрета либо особых условий по дарению земельных участков (паев) в отличие от купли-продажи. Таким образом, сам факт заключения договора дарения не противоречит нормам гражданского и земельного законодательства. Как следует из норм, закрепленных Гражданским кодексом РФ, сделка дарения по сути является безвозмездной. Иное подтверждение факта передачи денежных средств физическим лицам, кроме допросов пайщиков, в материалах, представленных на экспертизу, не содержится. Документально передача денег оформлена не была. Однако, учитывая, что пайщики подтверждают факт передачи им денежных средств за переданные таким образом земельные участки, следует, что существует риск для переквалификации сделки дарения на сделку купли-продажи исследуемых объектов.

В рассматриваемый период времени правовой механизм согласно действовавшего на момент выдела земельных долей законодательства РФ и РБ предусматривал следующий порядок выдела и распоряжения земельными участками.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В свою очередь, согласно статье 131 ГК РФ, статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в частности на земельные участки), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Действие данной нормы носит обязательный характер, в связи с чем, все граждане, наделенные правом собственности на земельные доли (паи), обязаны иметь свидетельство о государственной регистрации права собственности. В противном случае они не вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а значит и самим земельным участком, то есть осуществлять все элементы права собственности в отношении данного имущества.

На основании положений статей 246 и 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, каждый гражданин, наделенный правом собственности на земельную долю (пай), обретя статус участника долевой собственности в праве общей собственности на земельный участок, вправе по соглашению с другими участниками определять дальнейшую судьбу данного имущества.

Это означает, что всех участников долевой собственности необходимо известить, а потом и собрать для определения условий распоряжения земельным участком. Специальным законодательным актом - Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») количество присутствующих на общем собрании участников долевой собственности значительно снижено (не менее 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентов долей в праве общей собственности на такой земельный участок).

В процессе приватизации земель сельскохозяйственного назначения в общую (долевую) собственность граждан переданы земельные участки в составе единых землепользований. В ходе их оформления и решения вопроса о дальнейшем использовании возникают ситуации, когда отдельные сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства предлагают передать им в аренду отдельные поля, находящиеся в составе приватизированного единого землепользования.

Заинтересованные в этом граждане, наделенные правом собственности на земельные доли (паи) и получившие на них правоудостоверяющие документы, готовы их передать в возмездное пользование таким хозяйствам. Но для этого им необходимо произвести выдел земельных участков в счет своих земельных долей (паев), сформировать их в самостоятельные земельные участки в границах этого поля и затем передать в пользование такому хозяйству на условиях аренды.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для определения местоположения будущего земельного участка (будущих земельных участков) требуется согласие других участников долевой собственности, получаемое на общем собрании участников долевой собственности. Основанием для формирования такого земельного участка (таких земельных участков) является решение общего собрания, подготовка и организация которого проводится в соответствии с требованиями статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В основе изученных судебных решений о правомерности выдела земельных долей лежит вывод о том, что доказательством соблюдения предусмотренной в ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедуры выделения должно быть решение участников долей собственности о согласии на выделение земельных участков. Такая позиция обосновывается положением п. 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому участники общей собственности принимают решение о местоположении части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке осуществляется выдел долей в нутре. Отсутствие указанного решения свидетельствует о нарушении собственниками земельных долей процедуры их выделения в натуре.

Согласно части 5 статьи 21.2 Закона РБ «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» списки граждан, имеющих право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая), утверждаются решением общего собрания сельскохозяйственной организации (предприятия). В случае, если сельскохозяйственная организация (предприятие) ликвидирована, то общее собрание граждан, имеющих право на бесплатное однократное получение земельной доли, организуется органом местного самоуправления, на территории которого расположены земли ликвидированной организации (предприятия).

Как видим из представленного предварительного анализа части нормативно-правовых актов, регулирующих рассматриваемый вопрос, - правовой механизм выдела земельного участка и доли каждого пайщика АКХ «Кириллово» соответствует действовавшему на тот момент законодательству.

Правовой механизм выдела земельного участка и доли каждого пайщика АКХ «Кириллово» соответствует действовавшему на тот момент законодательству. При этом, Закон Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» не содержит запрета либо особых условий по дарению земельных участков (паев) в отличие от сделки купли-продажи. Сам факт заключения договора дарения не противоречит нормам гражданского и земельного законодательства, как Российской Федерации, так и Республики Башкортостан. Однако, учитывая, что пайщики подтверждают факт получения ими денежных средств за переданные в пользу Харитонова Н.В. земельные участки, следует, что существует риск для переквалификации сделки дарения на сделку купли-продажи земельных участков.

Дата добавления: 2015-08-02