Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АрхитектураБиологияГеографияДругоеИностранные языки
ИнформатикаИсторияКультураЛитератураМатематика
МедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогика
ПолитикаПравоПрограммированиеПсихологияРелигия
СоциологияСпортСтроительствоФизикаФилософия
ФинансыХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника

Пример. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном

Метод капитализации | Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода. | Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. | Расчет стоимости реверсии. |


Читайте также:
  1. IX. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К СЕМИНАРСКИМ ЗАНЯТИЯМ. ПРИМЕР.
  2. В этом отношении показательным (можно сказать, прецедентным) является следующий пример.
  3. Другой пример.
  4. Методы контурных токов (символическая форма). Привести пример.
  5. Методы эквивалентного генератора (символическая форма). Привести пример.
  6. Пример.
  7. Пример.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п Показатели Прогнозный период  
     
  Общая площадь объекта, (S) кв.м.        
  Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год        
  Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. 0,075 0,065 0,05 0,05
  Операционные расходы        
4.1. Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2. Затраты по страхованию, тыс. руб. в год 150,4 156,0 162,7 167,2
4.3. Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год 177,3 168,9 164,6 161,3
4.4. Земельная арендная плата, тыс. руб. в год 230,3 240,5 255,8 265,7
4.5. Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год 190,5 210,8 240,1 255,1

 

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

 

 

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

 

  Показатели Определение величины показателя
1. Безрисковая ставка (rf), % В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2. Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3. Премия за риск низкой ликвидности (р2), % Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
4. Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5. Ставка дисконтирования (r) Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

 

Таблица 4.6.

Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 43 | Нарушение авторских прав

<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Определение ставки дисконтирования.| Расчет стоимости объекта недвижимости
mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.005 сек.)