Квартири № 708 у житловому будинку готельного типу, загальною площею 32,2 кв.м.,

за адресою: м. Харків, вул. Монюшка, буд. 3-А

Дата оцінки – 15 травня 2014 р.

Замовник – Хлудєєва Ганна Андріївна

Директор ТОВ «КОНСУЛАТ»

_______________ Бондарєв О.С.

Харків – 2014

В И С Н О В О К П Р О В А Р Т І С Т Ь М А Й Н А

Замовник оцінки:	Хлудєєва Ганна Андріївна
Виконавець звіту про оцінку майна:	Суб’єкт оціночної діяльності ТОВ «КОНСУЛАТ»
Назва об’єкта оцінки:	Квартира № 708 у житловому будинку готельного типу, загальною площею 32,2 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Монюшка, буд. 3-А
Власник об’єкта оцінки:	Хлудєєва Ганна Андріївна, згідно договору купівлі-продажу квартири від 26.04.2013 р.
Мета оцінки:	Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості для оподаткування доходу фізичних осіб відповідно до статті 174 Податкового кодексу України
Дата оцінки:	15.05.2014 р.
Вид вартості, що визначалась:	Ринкова вартість
Використані методичні підходи:	Порівняльний
Величина вартості, отримана в результаті оцінки:	149 000 (сто сорок дев’ять тисяч)гривень. Показник вартості не враховує податок на додану вартість
Застереження щодо використання результатів оцінки:	Цей Звіт може бути використаний тільки за вище згаданою метою оцінки

Висновок про вартість майна складено згідно з вимогами п. 60 Національного Стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (затверджено постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440)

Директор

ТОВ «КОНСУЛАТ» Бондарєв О.С.

Оцінювач Бондарєв О.С.

Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ № 736 від 06.12.2003 р.

Свідоцтво про реєстрацію

в Державному реєстрі оцінювачів № 2709 від 25.04.2005 р.

Посвідчення про підвищення кваліфікації МФ № 2184-ПК від 19.10.2013 р.

ВСТУП

Суб'єктом оціночної діяльності – ТОВ «КОНСУЛАТ» (далі по тексту: «Виконавець») була здійснена незалежна оцінка квартири № 708 у житловому будинку готельного типу, загальною площею 32,2 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Монюшка, буд. 3-А (далі – «Об’єкт оцінки»).

Мета оцінки – визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості для оподаткування доходу фізичних осіб відповідно до статті 174 Податкового кодексу України.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Виконавець керувався Законом України від 12.07.2001 р. «Про оцінку майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні»;

Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (Постанова Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.);

Національним стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна» (Постанова Кабінету Міністрів України № 1442 від 28.10.2004 р.);

Нормами професійної діяльності оцінювача, затвердженими Радою Українського Товариства Оцінювачів (УТО);

Міжнародними нормами і стандартами з експертної оцінки вартості майна, майнових прав і бізнесу і інших законодавчих і нормативних актів України.

Незалежна оцінка виконана відповідно до наступних законодавчих та нормативних документів:

- Господарський кодекс України.

- Цивільний кодекс України.

- «ПРАВИЛА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015:2009». Затверджені наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03.02.2009 р. № 21. (далі за текстом: «Правила визначення фізичного зносу»).

Вартість визначена в національній валюті України – гривнях. За дату оцінки прийнято 15.05.2014 р. Дата складання звіту 15.05.2014 р. Строк дії звіту складає 6 місяців від дати оцінки.

2. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Ці Положення встановлюють обсяг взаємних зобов'язань та взаємної відповідальності Виконавця та Замовника цього Звіту (далі за текстом - Сторін). Ці Положення будуть дійсні для керівників, адміністраторів, правонаступників або повноважних представників Сторін, що мають відношення до цього Звіту.

Сторони признають, що послуги були надані згідно професійним стандартам і що для даної роботи були призначені адекватні спеціалісти. Цей Звіт підготовлений згідно вимогам професійної етики та стандартів професійного проведення процедури оцінки.

Виконавець припускав, що всі дані, що були йому надані Замовником, є точними, документи справжніми.

Виконавець не робив перевірки інформації про те, що Об'єкт оцінки не закладений та оскарження прав Замовника на Об’єкт не є предметом судового розгляду. Інформація про відсутність таких обставин приймалася на віру, тому Виконавець не несе ніякої відповідальності за їх достовірність.

Виконавець працював відповідно до припущення щодо відповідального володіння та компетентного керування активами, об'єктами власності або діловими інтересами, що вказані в цьому Звіті.

Розрахунки виконані на базі вихідної інформації, наданої Замовником і зібраної в ході обстеження Об'єкта. Уся надана інформація про об’єкт оцінки, перевірка якої неможлива за об'єктивними причинами або виходить за рамки компетенції експертної групи, розглядається як достовірна і така, що не потребує додаткового аналізу.

Стан об'єкта оцінки на момент оцінки визначався та оцінювався шляхом візуального огляду, на підставі замірів, спостережень, вивчення необхідної технічної документації.

Виконавець не несе відповідальності за виявлення ушкоджень та дефектів структур, що їх неможливо було виявити в ході звичайного інспектування (візуального обстеження) або при розгляді представленої документації. Вартість об'єкта визначалась з припущення Виконавця про відсутність невидимих дефектів та пошкоджень будівлі.

Даний Звіт має силу тільки у тому випадку, якщо він представлений повністю та використовується з метою, що вказана в Вступі. Терміни, методика, вихідні дані, розрахунки та додатки являються невід'ємною частиною даного Звіту. Замовник одноосібно несе відповідальність за всі юридично значимі дії, що були прийняті ним у зв'язку з даним Звітом. Звіт представляє собою лише незалежне судження Виконавця та сам по собі не породжує ніяких правових дій стосовно Об'єкта оцінки.

Замовник приймає відповідальність за будь-які фінансові або податкові наслідки його дій, пов'язаних з об’єктом власності, що був Об'єктом оцінки.

Виконавець не несе відповідальності за наслідки та збитки, що може спричинити використання цього Звіту з метою, відмінною від зазначеної у Вступі до цього Звіту.

Виконавець для проведення розрахунків оцінки вартості майна використовував інформацію (технічну та бухгалтерську документацію), представлену Замовником, за достовірність якої відповідальність несе Замовник.

Виконавець не має фінансових та інших інтересів у теперішньому і не планує мати в майбутньому фінансові та будь які інші інтереси щодо Об’єкта оцінки.

Виконавець не має родинних зв’язків з Замовником, та їм не належить майно, що підлягає оцінці у даному Звіті.

Виконавець працював як незалежний підрядник. Розмір його винагороди, встановлений по Договору з Замовником, ніяким чином не вплинув на його судження відносно вартості Об’єкту оцінки.

Замовник зобов'язаний звільнити від відповідальності та не спричиняти шкоди Виконавцю, та по заяві Виконавця захищати останнього від витрат або зобов'язань, які можуть бути представлені третіми сторонами, якщо їх позиви виникнуть від невірного використання результатів роботи Виконавця, якщо не буде встановлено у судовому порядку, що вони явились наслідком обману, халатності або умисного невірного виконання Виконавцем своїх обов'язків.

Оцінка вартості Об'єкта проводилася на основі об'єктивності, неупередженого урахування всіх стосовних до предмету оцінки факторів і відповідальних думок виходячи з рівня професійних знань та кваліфікації Оцінювача.

Виконавець не зобов'язаний виконувати додаткову роботу, давати офіційні свідчення в суді з питань, пов'язаних з Об'єктом оцінки, за винятком зобов'язань, передбачених окремим Договором.

3. ОПИС І ТЕХНІЧНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ

У даній роботі проводилася оцінка вартості квартири № 708 у житловому будинку готельного типу, загальною площею 32,2 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Монюшка, буд. 3-А.

Основні технічні характеристики об'єкта визначені за даними з технічного паспорта.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ
Загальна площа, кв.м.	32,2
Житлова площа, кв.м.	17,8
Загальна кількість поверхів
Поверх квартири
Кількість житлових кімнат
Площа кухні, кв.м.	24,2 (у власності частина приміщення)
Висота приміщень, м.	2,50
Стоянка особистого транспорту	Прилегла до будинку
Фізичний знос будинку	Близько 30 %
Наявність балкону/лоджії	Балкон
Рівень розвитку соціальної інфраструктури	Задовільний
Наявність об’єктів підвищеної небезпеки	Немає
Матеріал стін	Цегла
Матеріал перекриття	Залізобетон
Матеріал отворів	Металеві, дерев’яні
Водопровід, каналізація	Міська мережа
Опалення	Міська мережа
Електроосвітлення	Міська мережа
Характеристика стану	Оздоблення просте, місцями пошкодження і забруднення

4. МЕТОДИКА ОЦІНКИ

Основними підходами, що застосовуються для оцінки майна та майнових прав на Україні, є: витратний (майновий) підхід; порівняльний (аналогів продаж); підхід, що базується на капіталізації доходів.

Згідно ст. 14 Національного стандарту № 1, визначення ринкової вартості об'єкту оцінки можливо з використанням всіх методичних підходів в разі наявності необхідної інформації.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Цей підхід використовує припущення, що замість придбання об'єкта оцінки можна створити інший, який буде або копією оригіналу, або може забезпечити подібну корисність. Він базується на визначенні суми витрат на відтворення (створення точної копії) або заміщення (створення функціонального аналога) об'єкта оцінки з подальшим її коригуванням на величину зносу та знецінення.

Витратний підхід для оцінки земельних поліпшень доцільно застосовувати, якщо ринок купівлі-продажу або оренди подібного нерухомого майна є обмеженим, тобто відсутні достатньо репрезентативні вихідні дані або інша інформація про подібні об'єкти, що не дозволяє застосувати дохідний та (або) порівняльний підходи для отримання достовірного результату ринкової вартості об'єкта оцінки.

Витратний підхід застосовується також для оцінки спеціалізованого нерухомого майна (земельних поліпшень).

Основними методами витратного методичного підходу є метод відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення передбачає застосування способу кількісного аналізу. Цей спосіб полягає в урахуванні всіх прямих та непрямих витрат (за кошторисними розрахунками) на створення земельних поліпшень. За цим способом визначається вартість відтворення земельних поліпшень.

Метод заміщення передбачає урахування всіх витрат на створення майна, що за своїми характеристиками є подібним об'єкту оцінки і може бути йому адекватною заміною. Цей метод використовує ринкові дані або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови заміщення в сучасних цінах.

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Залишкова вартість відтворення (заміщення) об'єкта менше вартості відтворення (заміщення) на величину зносу та збільшується на суму ринкової вартості прав, пов'язаних із земельною ділянкою.

Методика визначення залишкової вартості відтворення (заміщення):

1. По вартості конструктивних елементів. Сутність методу полягає у визначенні вартості всього об’єкта нерухомості, виходячи з поелементних витрат (на фундаменти, стіни, покрівлю та ін.). При цьому витрати на відтворення одиничного показника кожного з конструктивних елементів (включаючи витрати на матеріали, робочу силу, прибуток підрядника) перемножуються на їхню кількість (одиничних показників кожного елемента), підсумовуються, а результат приводиться до дати оцінки.

2. Кількісний аналіз. При цьому методі підсумовуються всі прямі й непрямі витрати на будівництво нового спорудження, які передбачені проектно-кошторисною документацією і будівельними нормами і правилами.

3. По вартості одиничного показника подібного об'єкта згідно збірників «Укрупнені показники відновної вартості» (УПВВ). Витрати на зведення одиничного показника (1 кв.м., 1 куб.м. або ін.) об'єкту-аналога перемножуються на кількість одиничних показників оцінюваної нерухомості.

При використанні витратного підходу для визначення вартості нерухомого майна необхідно враховувати земельну компоненту (право користування земельною ділянкою), згідно з вимогами Національних стандартів і Методики оцінки майна.

Згідно ст. 7 Національного стандарту № 2, оцінка земельних ділянок, які містять земельні поліпшення з використанням методів витратного підходу передбачає наступну послідовність оціночних процедур:

· визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), під час його існуючого використання;

· визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

· розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

· визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкту оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) і величиною зносу земельних поліпшень, збільшеній на величину ринковій вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час його існуючого використання.

«За період з 2004 по 2006 р. за рішенням Міської ради Харкова було продано всього 52 ділянки. З них в 2004 р. – 34 ділянки, в 2005 р. – 11 ділянок, в 2006 р. всього 7 ділянок. (За даними авторів видання «Харків інвестиційний» - 2007).^[1] На дату оцінки ситуація на ринку земель суттєво не змінилася.

Вторинний ринок земельних ділянок, на яких розташовуються об'єкти комерційного призначення, практично відсутній внаслідок неоформленості прав на них власниками будівель, тобто відсутність вторинного ринку обумовлена переважно пасивністю ринку первинного.

Витратний підхід не враховує повною мірою розташування об'єкту оцінки і відношення ринку до його характеристик, не відображає майбутні доходи, як вигоди інвестора від володіння ним.

Крім того, відповідно до п.6 Національного Стандарту № 2, витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим.

У цьому Звіті даний підхід не використовувався, оскільки ринок житлової нерухомості розвинений, а даних для використання нового УПВВ немає.

Згідно з Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки

Порівняльний підхід передбачає наступну послідовність оціночних процедур:

· збір і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна і визначення об'єктів порівняння;

· вибір методу розрахунку вартості об'єкту оцінки з урахуванням обсягу і достовірності наявної інформації;

· зіставлення об'єкту оцінки з об'єктами порівняння з подальшим корегуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

· визначення вартості об'єкту оцінки шляхом урахування корегуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

· узгодження отриманих результатів розрахунку.

На ринку купівлі-продажу подібні об'єкти є. У цьому Звіті був використаний даний підхід.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку).

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

· прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

· прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки). Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід – як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

· обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

· розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

· обґрунтування періоду прогнозування;

· прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду

· обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

· визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

· прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

· визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

У Звіті даний підхід не використовувався.

Таким чином, в даному Звіті використовувався один підхід при визначенні вартості об'єкту оцінки: – порівняльний.

5. РОЗРАХУНОК ВАРТОСТІ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

Порівняльний підхід заснований на припущенні, що розсудливий покупець за об'єкт заплатить суму не більшу, ніж ту, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт на відкритому конкурентному ринку. Підхід порівняння ринкових продажів застосовується для визначення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу та порівняння цін недавніх продажів ідентичних або аналогічних об'єктів на ефективно функціонуючому вільному ринку, де купують і продають власність добровільні покупці і продавці, приймаючи при цьому незалежні рішення.

Даний підхід заснований на принципі заміщення: коли існує альтернативний вибір аналогічних або схожих об'єктів, ринкова вартість має тенденцію зупинятися на ціні придбання аналогічного об’єкту за умови, що не виникне тимчасових затримок при придбанні об'єктів, які можуть служити заміною.

Алгоритм оцінки:

С = Са х S

де: С – вартість об'єкта оцінки, грн.;

Сср – середнє значення вартості 1 кв. м. аналогічних об'єктів на дату оцінки, грн.;

S – площа оцінюваного об'єкта, кв. м.

Був проведений аналіз пропозицій продажу подібних об'єктів на дату оцінки.

Представлені аналоги характеризують рівень цін на нерухомість, що формується при угодах між фізичними особами, які не є платниками ПДВ, тому дана вартість не включає ПДВ.

Були відібрані аналоги, які багато в чому схожі з об'єктом оцінки за розташуванням, конструктивним рішенням, інфраструктурі та іншими показниками. Далі одиничні показники вартості по обраним аналогам коректувалися за основними факторами відмінності від оцінюваного об'єкта.

Найменування характеристики	Об'єкт оцінки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Ціна пропозиції, дол. США		12 500	12 500	13 000
Курс НБУ на дату оцінки, грн./дол. США		11,662983
Ціна пропозиції, грн.		145 787	145 787	151 619	158 000	156 000
Площа, кв.м.	17,8	13,0	13,0	13,0	18,0	17,0
Вартість 1 кв.м., грн.		11 214,4	11 214,4	11 663,0	8 777,8	9 176,5
Корегування на торг, %		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Корегування на площу, %		-1%	-1%	-1%	0%	0%
Корегування на місцерозташування, %		0%	0%	0%	0%	0%
Корегування на внутрішній технічний стан, %		-10%	-10%	-9%	-5%	-10%
Сумарний коефіцієнт корегування, %		-21%	-21%	-20%	-15%	-20%
Вартість 1 кв.м. після корегувань, грн.		8 859,38	8 859,38	9 330,39	7 461,11	7 341,18
Середнє значення вартості 1 кв.м., грн.		8 370,29
Вартість об'єкта оцінки, грн.			148 991,11

Дата добавления: 2015-07-20