Расчет стоимости недвижимого имущества в рамках затратного подхода.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

Затратный подход к оценке недвижимости обеспечивает подготовку заключения
о рыночной стоимости объекта на основании расчета и суммирования всех затрат
на создание и ввод в эксплуатацию улучшений, величины ожидаемой прибыли инвестора (девелопера, предпринимателя). Для объекта, который к моменту оценки в течение некоторого времени уже эксплуатировался, найденная таким образом стоимость объекта с новыми улучшениями уменьшается на величину, определяемую степенью снижения потребительских качеств компонентов собственности и окружающей среды.

Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения.

Затраты воспроизводства ‑ это затраты создания виртуальной копии существующего сооружения с использованием того же проекта и аналогичных строительных материалов. То есть, затраты на создание идентичного нового объекта, выраженные в текущих ценах.

Расчетная величина затрат замещения предусматривает строительство сооружения с сопоставимой полезностью, применяя конструкции и материалы, которые используется на рынке в настоящее время. То есть, выраженные в текущих ценах затраты на создание аналогичного объекта с наиболее близкой к оцениваемому объекту эквивалентной полезностью.

Существует четыре основных способа определения затрат воспроизводства/замещения объекта недвижимости:

· Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 куб.м., 1 кв.м., 1 место и пр.

· Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Заключается
в определении стоимости отдельных элементов объекта или стоимости всего объекта, исходя из поэлементных затрат.

· Сметный метод. Заключается в составлении объектной и сводной смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам.

· Индексный метод. Заключается в приведении исторических затрат к уровню цен
на дату оценки с использованием индекса роста.

Обоснование выбора метода оценки в рамках затратного подхода

Метод компенсации издержек предусматривает суммирования рыночной стоимости прав на земельный участок как свободного V_l с рыночной стоимостью V_b улучшений, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя, за вычетом потерь стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания.

V_о = V_l + E_b *(1 + Pr) * (1-D)

где V_l - рыночная стоимость права собственности на землю или права заключения договора аренды участка на дату оценки;

D - суммарная потеря стоимости в результате различных видов износа.

В рамках настоящей оценки в качестве метода определения затрат замещений
в рамках затратного подхода применяется метод сравнительной единицы.

Данный метод базируется на использовании Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Последовательность определения стоимости оцениваемого объекта
в рамках Затратного подхода:

1. Определение затрат замещения объекта оценки.

2. Определение прибыли предпринимателя.

3. Определение величины накопленного износа (D).

4. Определение стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки (V_o)

Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам,
обеспечивающие проверяемость выводов и результатов

Стоимость объекта оценки, включает стоимость прав на земельный участок
и стоимость улучшений земельного участка. В общем виде формула для расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода имеет вид:

(14.1.1)

где С_з.п. – стоимость объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода, руб.;

V_B – стоимость улучшений земельного участка, руб.

V_L – стоимость земельного участка, руб.;

С – стоимость замещения объекта оценки, руб.;

Pr – прибыль предпринимателя;

D – коэффициент общего или совокупного износа;

Дата добавления: 2015-07-20