|
Читайте также: |
В основу проводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительных на рынке аренды. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, текущему ремонту и охране объектов возлага-ется на арендаторов, а владелец имущества несет постоянные расходы в виде налогов за землю, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.
Страховые платежи составляют 0,3% (Кстр = 1 - 0,3/100 = 0,997) от стоимости замещения объекта.
Управление объектом данного типа сопровождается расходами в 3% от эффективного валового дохода (Купр = 1-3/100 = 0,97)
Капитальные резервы учитывают затраты на капитальный ремонт здания, осуществляемый раз в 30 лет. Расчет необходимой для этого суммы ежегодного накопления выполнен исходя из следующих предпосылок:
- затраты на капитальный ремонт составляют 30% от стоимости замещения объекта оценки;
- накопление происходит по ставке 8%;
- величина ежегодных отчислений:
Снз = Свос * 0,30/113
где 113 – накопление денежной единицы за период по таблице сложных процентов.
Таким образом, все затраты арендодателя составляют сумму операционных расходов и капитальных резервов.
Краткое описание объектов аналогов и расчет удельной стоимости единицы площади объекта оценки приведены в таблицах 5.2.2, 5.2.3.
Таблица 5.2.2 - Расчет ставки арендной платы для торговых помещений
| № п/п | Код в базе | Тип помещения | Район расположения | Этаж | Общая стоимость аренды, $ | Общая площадь объекта, | Цена аренды $/1м2 | Техническое состояние объекта- аналога | Источник информации | Кск | Ks | Кэт | Ккап | Ксет | Ктс | Км | Приведенное значение удельной стоимости, $/кв.м |
| кафе | Красногвардейский | 1/1 | 10,0 | хорошее | АН "Союз", т.7781582 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 8,1 | ||||
| магазин | Красногвардейский | 1/1 | 18,0 | хорошее | АН "Союз", т.7781582 | 0,95 | 1,05 | 1,00 | 1,00 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 15,4 | ||||
| торгово-офисное | Красногвардейский | 1/2 | 19,0 | хорошее | АН "Союз", т.7781582 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 15,4 | ||||
| торгово-офисное | Красногвардейский | 1/1 | 10,0 | удовлетвори-тельное | АН "Союз", т.7781585 | 0,95 | 1,05 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 9,5 | ||||
| магазин | Красногвардейский | 1/1 | 10,0 | хорошее | АН "Союз", т.7781586 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 8,1 | ||||
| павильон | Красногвардейский | 1/1 | 6,4 | удовлетвори-тельное | АН "Союз", т.7781589 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,08 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 6,1 | ||||
| магазин | Красногвардейский | 1/2 | 20,0 | евроремонт | АН "Союз", т.7781591 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,80 | 1,00 | 14,4 | ||||
| магазин | Красногвардейский | 1/2 | 33,5 | 9,4 | хорошее | АН "Союз", т.7781592 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 7,7 | |||
| торгово-офисное | Бабушкинский | 1/2 | 13,6 | удовлетвори-тельное | АН "Союз", т.7781595 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 12,3 | ||||
| магазин | Бабушкинский | 1/2 | 10,7 | хорошее | АН "Союз", т.7781596 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 8,7 | ||||
| магазин | Бабушкинский | 1/1 | 4,3 | под ремонт | АН "Союз", т.7781596 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,95 | 1,20 | 1,00 | 4,6 | ||||
| №12 | торгово-офисное | Красногвардейский | 1/1 | 6,6 | хорошее | Aviso №20 (387) от 19.05.2009 г., с.47 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 5,3 | |||
| №13 | торгово-офисное | Красногвардейский | 1/2 | 5,3 | хорошее | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 4,3 | ||||
| №14 | торгово-офисное | Красногвардейский | 1/2 | 7,3 | хорошее | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,93 | 0,95 | 0,90 | 1,00 | 6,0 | ||||
| Удельная стоимость (среднее значение) единицы площади объекта оценки (с учетом НДС), $: | 9,0 |
Среднеарифметическое значение ставки арендной платы для торговых помещений (с учетом НДС) равно:
9,0 * 7,6221 = 68,60 грн./кв.м
* По данным риелторских фирм цена продажи на 5-10% ниже стоимости рыночного предложения. С учетом наличия высокого спроса на аналогичные объекты в связи с низким предложением и относительно высоким спросом на объекты недвижимости в территориальном рыночном сегменте в районе расположения объекта оценки, размер скидки к цене рыночного предложения в дальнейших расчетах принят на среднем уровне «-5%».
** Помещения в составе объекта оценки относятся к категории торговых помещений площадью до 200 кв.м, следовательно, размер корректировки на отличие в размере площади объекта-аналога и объекта оценки составит:
- для объектов-аналогов общей площадью от 200 до 400 кв.м – «+5%»;
- для объектов-аналогов общей площадью от 400 до 600 кв.м - «+10%»;
- для объектов-аналогов общей площадью свыше 600 кв.м - «+15%».
*** Оцениваемые помещения являются объектом коммерческой недвижимости и находятся в одноэтажном строении. Размер корректировки на отличие в этажности объекта-аналога и объекта оценки принимается:
- для объектов-аналогов, находящихся на первых этажах «0%»,
- для объектов-аналогов, находящихся на вторых этажах «+5%»,
- для объектов-аналогов, находящихся на средних этажах «+10%».
**** Оцениваемые помещения согласно несущим конструктивным элементам являются помещениями II группы капитальности. Размер корректировки на отличие в группе капитальности объекта-аналога и объекта оценки составит:
для зданий I группы капитальности «0,93»;
для зданий III группы капитальности «1,08».
****** Оцениваемые помещения являются типичным объектом коммерческой недвижимости и находятся в одноэтажном здании, состоящем из двух неотапливаемых помещений. Так как данный параметр является существенным при круглогодичном функционировании объекта оценки, размер корректировки на отличие в наличии отопления у объекта-аналога и объекта оценки принимается на уровне «-5%».
******* Техническое состояние объекта оценки по качеству отделки классифицируется как удовлетворительное, следовательно, размер корректировки на различие в техническом состоянии объекта аналога и объекта оценки составит:
евроремонт / удовлетворительное «-20%»;
хорошее / удовлетворительное «-10%»;
требующее среднего ремонта / удовлетворительное «+10%»;
требующее капитального ремонта / удовлетворительное «+20%».
******** Значение коэффициента корректировки по местоположению равно 1, так как все объекты-аналоги расположены в районе расположения объекта оценки.
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в таблице 5.2.3.
Таблица 5.2.3 - Расчет стоимости торговых помещений доходным подходом
| № п/п | Наименование денежных потоков арендодателя | Ед. изм. | Показа-тели | Затраты, грн. | Стоимость замещения объекта, (Сзам)–по затратному подходу | Коэфф. накопле-ния, (см. шесть функций денежных единиц) | Месячная арендная ставка за 1 кв.м. площади, грн., (Сар) | Годовая арендная ставка за 1 кв.м. площади (Сар.г) | Оцениваемая площадь, кв.м. | |
| Потенциальный валовый доход (Пвд = Сарг*S) (с учетом НДС) | грн. | 16793,28 | 68,60 | 823,20 | 20,4 | |||||
| Коэффициент, учитывающий потери от недозагрузки (Кп) | 0,95 | $9,0/м2 | ||||||||
| Эффективный валовый доход (Эвд = Пвд*Кп) | грн. | 15953,62 | ||||||||
| Коэффициент, учитывающий затраты на страхование Кстр=Свос*Кзстр | 0,997 | 317,826 | ||||||||
| Коэффициент, учитывающий затраты на управление Сзупр=Эвд*Кзупр | 3%(0,97) | 478,6085 | ||||||||
| Затраты на капитальные резервы (Сзкр= Свос*П/Кнак) | грн. | 30% от Сзам | ||||||||
| Прочие затраты Кпр=(Эвд-Чод)*0,02 | грн. | 2% от суммы расходов | ||||||||
| Операционный доход ЧОД=Эвд*Кстр*Купр.- (Сзкр+Кпр) | грн. | |||||||||
| Ставка капитализации Скап | 0,17 | |||||||||
| Рыночная стоимость с учетом НДС (округленно), грн Ср=(ЧОД/Скап) | грн. | 87 360,00 | 561,8 |
Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 40 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Определение ставки капитализации кумулятивным методом | | | Оценка риска самоубийства. |