Задача № 1. Индивидуальный предприниматель приобрел коммерческую недвижимость

Индивидуальный предприниматель приобрел коммерческую недвижимость, расположенную на участке, который принадлежал прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования. Предприниматель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении земельного участка в частную собственность, основываясь на положениях ЗК РФ и ФЗ о введении в действие ЗК РФ. Орган местного самоуправления отказал заявителю, ссылаясь на то, что земли, в пределах которых находится данный участок, зарезервированы на 10 лет для строительства объектов социально-культурного назначения. При этом гражданину было предложено заключить договор аренды земельного участка на 10 лет.

Оценить правомерность действий органа местного самоуправления и раскрыть порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. На каком правовом титуле в таком случае данный гражданин может пользоваться земельным участком под приобретенным объектом недвижимости?

Решение:

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) не содержит такого субъекта земельных правоотношений как индивидуальный предприниматель. Но п.3 ст.3 ЗК РФ определяет: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами»[1]. А п.3 ст.23 ГК РФ(часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2011) определено, что «К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения»[2].

Таким образом, в зависимости от цели использования коммерческой недвижимости, расположенной на земельном участке индивидуальный предприниматель может рассматриваться и как гражданин и как юридическое лицо.

Ст.70.1 ЗК РФ установлено: «1.Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст.49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

2. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

3. Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет.

4. Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством РФ»[3].

Этот порядок определен Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд»[4].

Как следует, из указанных положений резервирование земель допускается либо в случаях, предусмотренных ст.49 ЗК РФ, а ст.49 не содержит положений о размещении объектов социально-культурного назначения. Либо из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в случаях, связанных с размещением объектов социальной инфраструктур, но условием такого резервирования является условие что эти земли не предоставлены гражданам и юридическим лицам. Кроме этого земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет, а на 10 лет, как указано органом местного самоуправления.

Таким образом, земли, в пределах которых находится земельный участок, с находящейся коммерческой недвижимостью, приобретенной индивидуальным предпринимателем, не могут резервироваться органом местного самоуправления для строительства объектов социально-культурного назначения, тем более на 10 лет.

Абз.1 п.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в ред. от 12.12.2011) «О введении в действие ЗК РФ» устанавливает: «Юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно п.1 и 2 ст.2 настоящего ФЗ»[5].

А п.3 данного закона установлено: «Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается»[6].

Ст.20 ЗК РФ устанавливает: «1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года»[7].

А п.1 ст.36 ЗК РФ установлено: «Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями»[8].

Как следует, из указанных положений, земельный участок индивидуальному предпринимателю ни как гражданину, ни как юридическому лицу не может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. О чем он и не просил орган местного самоуправления. Но индивидуальный предприниматель может приобрести земельный участок в частную собственность и орган местного самоуправления не вправе ему в этом отказать.

В данном случае гражданин может пользоваться земельным участком под приобретенным объектом недвижимости на правовом титуле собственника участка.

Дата добавления: 2015-07-25