Теоретический материал

Тема 1. Основные методологические положения по оценке стоимости предприятий

1.1 Предмет и задачи курса «Оценка имущества фирмы» (Вводная лекция)

Оценка — это 1) научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта.

Оценка стоимости действующего предприятия —это процесс оценки стоимости предприятия как единого функ­ционирующего комплекса, приносящего прибыль; включает обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и буду­щих доходов предприятия на определенный момент времени.

Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необхо­димо соблюдать технологию оценки.

Технология оценки — это определенная Едиными профес­сиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости предприятия, включающая:

• определение объекта, предмета, цели и функции оценки;

• разработку плана оценки;

• определение наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования оцениваемого предприятия;

• сбор и анализ необходимой информации;

• оценку стоимости предприятия с использованием различных методик;

• сопоставление стоимостей, полученных различными методи­ками, и установление наиболее вероятной стоимости оцени­ваемого предприятия;

• составление отчета и заключения об оценке стоимости пред­приятия.

Единые профессиональные стандарты оценки (ЕПСО) — это современные требования к профессии эксперта-оценщика, включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.

Стандарты необходимы для поддержания высокого уровня профессиональной практики оценки. Все эксперты-оценщики обязаны их соблюдать.

1.2. Основные понятия

Эксперт-оценщик — гражданин, прошедший соответствующее профессиональное обучение, получивший аттестат, лицензию и осуществляющий оценку.

Эксперт-оценщик должен работать компетентно, соблюдать Единые профессиональные стандарты оценки, не допускать в своем поведении противозаконных, неэтичных или неквалифи­цированных действий, исполнять заказ беспристрастно, объек­тивно, без внесения в оценку своих личных интересов.

Оценочная фирма — юридическое лицо, зарегистрированное как предприятие, созданное в целях осуществления оценочной деятельности, имеющее любую организационно-правовую форму, предусмотренную законодательством Российской Феде­рации, обладающее соответствующей лицензией.

Предмет оценки — это различные типы прав собственности. Полное право собственности — право владения, пользова­ния и распоряжения собственностью.

Объект оценки — это различные виды собственности. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена собственности при продаже ее на конкурентном и открытом рынке когда продавец и покупатель действуют сознательно и ответственно, имеют нормальные побуждения, хорошо информирован о собственности, об условиях сделки и о рынке и не выдвигают к друг другу никаких дополнительных условий.

Рыночная цена — это договорная цена, реализованная в качестве переговоров между покупателем и продавцом.

Оценочная практика — работа или услуги, предоставляе­мые экспертами-оценщиками.

Предприятие — это

1) имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением имущественных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его дея­тельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудо­вание, инвентарь, сырье, продукция, права требования, дол­ги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

2) предпринимательство, дело, бизнес, понимаемые в большей мере как некий нематериальный актив, способствующий получению прибыли, и в меньшей — как имущественный комплекс, необходимый для достижения той же цели.

Недвижимость (недвижимое имущество) — это здания и вооружения, земельные участки (в том числе недра) и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых результат несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Ожидаемые поступления — это суммы, которые должны быть выплачены предприятию за товары и услуги, поставленные предприятием другому предприятию. Фирма ожидает получить эти суммы в будущем.

Скорректированная балансовая стоимость

1) балансовая стоимость предприятия после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса. Корректировка производится экспертом-оценщиком для определения стоимости предприятия, например для продажи. Балансовая стоимость предприятия определяется суммой активов предприятия за вычетом его задолженностей;

2) скорректированная балансовая стоимость активов в бухгалтерских документах предприятия (обычно стоимость активов за вычетом всех видов износа основных производственных фондов и другие корректировки). Аннуитет — серия выплат равными долями за определенный период, с определенной долей процента, включенной в платежи.

Отчет об оценке — отчет эксперта-оценщика, содержащий его собственные суждения о стоимости предприятия.

Заключение об оценке — основные положения и выводы отчета по оценке, изложенные в сжатом виде.

Фактический (базисный) учет — метод учета, при котором доходы и расходы признаются после того, как они действительно были получены или произведены.

Коэффициент дисконтирования — коэффициент, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стои­мость. Определяется исходя из требуемой ставки дохода (ставки дисконта) и периода дисконтирования.

Дивидендный доход — сумма ежегодного дивиденда в про­центном выражении от текущей цены акции.

Чистая прибыль предприятия — прибыль, остающаяся после уплаты налогов, других обязательных платежей (напри­мер, платежей по займам); чистая прибыль используется на формирование различных фондов и резервов предприятия, а также на выплату дивидендов по акциям.

Показатель устойчивости предприятия (собственный ка­питал предприятия) — разница между активами и обязатель­ствами предприятия; состоит из средств обыкновенных акций, резервов и нераспределенной прибыли (при продаже предприятия по собственному капиталу предприятия оценивается его деловая репутация); соответствует содержанию первого раздела пассива баланса предприятия.

Оборот капитала — отношение валовой годовой выручки к вложенному капиталу (среднегодовой сумме собственного капитала предприятия).

Красная цена (сходная цена) — цена, за которую могут быть обменены активы предприятия без какого-либо принуждения между хорошо осведомленным, готовым купить покупателем и хорошо осведомленным, готовым продать продавцом пpи операции типа "из рук в руки".

Стоимость действующего предприятия — стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто предприятие. Это понятие используется в значении стоимости и всего действующего предприятия, той его части, которая превышает суммарную стоимость активов.

Гудвилл — имя, репутация предприятия: 1) условная стоимость деловых связей фирмы, "цена" накопленных нематериальных активов (престижа торговой марки, опыта деловых связей, устойчивости клиентуры, управленче­ских, организационных и инновационных ресурсов, репута­ции в деловом мире, механизма контроля за сбытовой дея­тельностью и пр.); 2.) стоимость нематериальных активов — один из компонентов стоимости действующего предприятия. Гудвилл связан с месторасположением, персоналом, различными правами и льготами предприятия, постоянным общественным призна­нием. Гудвилл — нематериальный актив, зачастую выпа­дающий из бухгалтерского баланса или отражающийся по заниженной стоимости.

Лекция 2. Методические основы оценки стоимости объектов недвижимости

2.1.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровень безработицы и т.д.

Макроэкономические факторы характеризуют

объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

1.Местонахождения. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении.

2.Архитектурно - конструктивные решения проекта.

3.Планировочные решения проекта.

4.Наличия коммунальных услуг.

5.Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе и зданиями.

б.Состояние здания.

7.Сейсмические факторы.

8.Экологические факторы.

2.2. Виды стоимости объектов недвижимости

Рыночная стоимость объекта - это наиболее вероятная цена, по который данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект.

Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемой эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения.

Стоимость для налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитовании при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости в зависимости от вида имущества.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости.

Продажная цена - характеризуется отсутствием тех или иных условий равновесия.

Залоговая стоимость - оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования.

Лекция 3. Основные принципы оценки объектов недвижимости

3.1 Принципы оценки имущества недвижимости предприятия

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1 Пользователя;

2)связанные с требованиями к земельному участку, здания и сооружениям, которые на нем находятся;

3)связанные с рыночной средой;

4)наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору, и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принципы замещения гласит: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Принципы замещения используется во всех трех подходах.

Принципы ожидания гласит: стоимость объекта, принадлежащего будущих доходов, который этот объект приносит.

К принципам, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениями, который на ней находятся, относятся земли, предельной продуктивности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.

Принципы остаточной продуктивности гласит, что в основе стоимости земли лежит и остаточная продуктивность.

Остаточная продуктивность выражается доходами,

приходящиеся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управления.

Принципы предельной продуктивности (принцип вклада) гласит: в результате инвестиций должны быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Суть принципа возражающий и уменьшающийся доходности: увеличения капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Принципы сбалансированности формулируется: составляющие производство должны считаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальных величин гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом определенная величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественный права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществлять следующим образом:

1.Физическое разделение - разделение объекта недвижимости на части.

2.Разделение во времени владение и пользования -различные виды аренды пожизненное владение, будущим имущественные права.

3.Разделение совокупности имущественных прав собственности - права владение, срочного или бессрочного пользования, пожизненного владение, оперативного управления.

4.Разделение имущественных прав среди участников -совместная аренда, товарищества, АО, опционы, трасты.

5.Разделение по залоговым права - закладные, налоговые и судебные залоги.

К принципам связанные с рыночной средой относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принципы изменения.

Принципы зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияния на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основной и дополнительный; в зависимости от сферы влияния - на экономические, экологические, демографические, технические. Основными факторами и влияющими на стоимость объекта недвижимости являются местоположения объекта и связь его с рынком пользователя.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости, которые меняются со временем.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип конкуренции. Разумная конкуренция стимулирует повышения качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все влияющие на стоимость объекта факторы внешней среды.

Принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость.

Правовая обоснованность застройки заключается в его экспертизе с точки зрения:

1) действующего законодательства;

2) градостроительных нормативов;

3) перспективных решений по районной планировке участка;

4) ограниченной местной администрации.

Важным фактором наилучшего и наиболее эффективного

использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, глубина залегания вод.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в том, что, вариант ли осуществить планируемый вариант строительство в заданные сроки, при соответствующих графики финансирования и в проекте организации СИР.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяется денежные потоки и ставки дисконтирования.

3.2. Технология оценки объекта недвижимости

Оценка стоимости недвижимости – процесс, состоявший из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить по следующие стадии:

1.Определение проблемы.

2.Предварительный осмотр объекта и заключения договора на оценку.

З.Сбор и анализ данных.

4.Оценка земельного участка.

5.Применения трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.

6.Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

7.Подготовка отчета и заключения об оценке.

8.Доклад об оценке.

Определение проблемы подразделяются на этапы:

-идентификация объекта, т.е. указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположения и др. реквизиты;

-выявление предмета оценки. Т.е. того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права;

-определение даты оценки, т.е. момента времени в который выполняется оценка,;

-формулирование цели и функции оценки. Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки - это сфера и последующего использования;

-определение вида стоимости (рыночная, инвестиционная и стоимость замещение);

-ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Вторая стадия оценки - это предварительный осмотр объекта и заключения договора на оценку. Эта стадия оценки включает:

1.предварительный осмотр объекта и знакомство с его администраций;

2.определение исходной информации и ее источников;

3.определение состава группы экспертов-оценщиков; 4.составление задания на оценку и календарного плана;

5.подготовку и подписание договора на оценку.

Лекция 4. Три подхода к оценке предприятий

4.1 Имущественный подход оценки предприятия

Существуют несколько десятков методик оценки стоимости предприятий, обычно группируемых специалистами в рамках имущественного, доходного и сравнительного подходов.

Имущественный подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

• накопления активов предприятия;

• скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов);

• расчета стоимости замещения;

• расчета ликвидационной стоимости.

Все методики имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия.

Методика накопления активов применяется для расчета юн мости действующих предприятий, обладающих значитель­ными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают массу чистого дохода), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные бумаги и пр.).

4.2 Доходный подход оценки предприятия

Методики в рамках доходного подхода к оценке предприятий, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов, включают:

• методику капитализации дохода;

• методику дисконтирования денежных потоков.

Методика капитализации дохода используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозной периода, то оценку проводят с использованием методики дисконтирования денежных потоков.

Наибольшую сложность при реализации методик доходного подхода представляет процесс прогнозирования будущих доходов. В случае капитализации дохода — это определение уровня дохода за первый прогнозный год (при этом предполагается что доход будет такой же и в следующие прогнозные годы); в случае дисконтирования денежных потоков — это определение уровня доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период. Кроме того, довольно сложно определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за в основном недостатка рыночных данных.

Методики доходного подхода к оценке предприятий используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество данных методу состоит в учете будущих условий деятельности предприятие условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и прочих факторов.

Основное преимущество данной методики в том, что она отражает текущую реальную практику хозяйствования; основной недостаток в том, что она основана на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие условия хозяйствования пред­приятия.

Главное отличие методики сделок от методики рынка капи­тала в том, что первая определяет уровень стоимости контроль­ного пакета акций, позволяющего полностью управлять предметом приятием, тогда как вторая определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Лекция 5. Доходный подход к оценке недвижимости

5.1.Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов полученных от использования объекта. Доход от исполнения объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущая стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

с = д/к,

где Д - чистый доход

К - коэффициент капитализации. Для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации.
Определение чистого дохода от использования объекта

Чистый доход - рассчитанная устойчивая величина чистого годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, а также удельные стоимости дополнительных услуг.

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные, резервы и фиксированные.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта представлению услуг пользователю и поддерживанию потока доходов.

В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта, представительные расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку принадлежностей.

К фиксированным статьям расходов относятся затраты на обслуживание долгов.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расчетах.

Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта и сумма возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называются общим коэффициентом капитализации. Общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации: метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод и метод Эльвуда.

5.2. Метод дисконтирования денежного потока

Основной принцип доходного подхода - принцип ожидания.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых будущем выгод от владения объектом.

На продолжительность периода владения оказывает влияние внутренние и внешние факторы.

1. Внутренними факторами служат состояние объекта и его действительный возраст. Они определяют промежуток времени, в течении которого объект остается функциональной пригодным без крупных дополнительных капиталовложений.

2. Внешние факторы - это амортизационные нормы, установленные для зданий и сооружений, определяющие, насколько эффективно инвестор может использовать амортизационные отчисления для уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Доход от владения объектами недвижимости могут поступать в форме:

1) периодических платежей в виде чистого операционного дохода на протяжении периода владения;

2) текущей и будущей экономии на налогах;

3) доходов от прироста стоимости недвижимости, получаемых от продажи этой недвижимости в будущем или при залоге под кредит;

4) единовременно выручки от продажи объекта по истечению периода владения.

Разница между договорной и рыночной арендными ставками называется избыточной рентой.

1 Вычитается поправка на уровень недогрузки и потери сборе платежей;

2. Добавляется прочий доход;

3. Образуется действительный валовый доход - это ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недогрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода.

4. Вычитаются операционные расходы периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности..., объекта, обеспечивающей получения валового дохода. Существует три основные группы расходов: условно-постоянные, условно-переменные, резервы на замещения;

5. Чистый операционный доход.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложение схожие объекты в условиях данного рынка.

Выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода рассчитывается методом прямой капитализации денежного потока, коэффициент капитализации выбирается исходя из условия рынка объектов недвижимости данного типа.

Последовательность применения метода дисконтирование предполагает:

1.установление продолжительности получения дохода;

2.прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные дисконтировании потоков денежных средств: размер дохода и характер его изменения, периодичность получения дохода, продолжительность периода.

3.дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости

потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4.дисконтироуются потоки денежных средств, выражающий доход:

-чистый операционный;

-инвестор до налогообложения;

-инвестор после налогообложения;

-банка по выданному кредиту;

-арендодателя по арендному договору.

5.выбирается ставка дисконтирования.

6.метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и приведения ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

8.расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разница между текущей суммой доходов за ряд лет из суммы привлеченных заемных средств.

Лекция 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

6.1. Основные положения и этапы реализации метода

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещение и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В этом случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условием свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В общем, виде модели расчетной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р принимает следующую форму:

Ср-Ц±К,

где: Ц; - цена i - го сравниваемого объекта недвижимости

К; - величина корректировки ценных продаж i го сравниваемого объекта недвижимости

Реализация метода сравнения продаж предполагает следующую последовательность этапов:

-анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбору информационного массива для реализации последующих этапов;

-определение единицы сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

-разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показательными (элементами) сравнения;

-расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

-применение модели к объектами сравнения для расчетов скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта;

6.2. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли - продаж объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицы сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость, оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцировано рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставление в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

1) цену за единицу площади;

2) цену за весь участок.

В качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи) за 1м² (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве сравнение цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости - застроенные земельные участки - в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

-1м~ общей и полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи квартиры и т.д.

-комнату, квартиру или объект недвижимости.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условие продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонение от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляется в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировке могут быть выполнены в любом порядке. Допустимые корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применения этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применения соответствующих методов выполнения корректировок.

Лекция 7. Определение рыночной стоимости объекта

недвижимости и анализ сравнимых продаж

7.1 Метод определения рыночной стоимости (сравнительный метод)

Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу общей площадью 60 см². Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, - 12 соток. Имеется информации по сделке купли - продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе.

Прежде всего, перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектами необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70м². В качестве продаж единицы сравнения выберем которой пс сравнимым объектами представлены в таблице 1.2.

Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения:

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемую объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. По сравнимым объектам III и V - эти условия нерыночные. Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1м² по этим объектами:

-0,155 млн.тенге - объект III;

-0,102 млн.тенге - объект V.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.

Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Цена продажи, млн. тенге		61,46	52,06	44,37	69,03	43,45
Площадь дома, м*
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полго да назад	Полго да назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыноч ные	Рыноч ные	Рыноч ные	Неры ночные (цена завер шенная на 7 млн.т)	Рыночные	Неры ночные цены (завершен ная на 5,6 млн.т.)
Площадь садового участка, соток
Число комнат
Транспортная		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Водопровод		Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

Для всех объектов права собственности - полные, условия финансового расчета - рыночные, строительный, материал-кирпич.

Корректировка цен продаж 1м² общей площади по сравнимым объектам

Характеристика объекта	Оценива емый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Цена продажи 1 м^1,/ млн. тенге		0,878	0,801	0,986	0,885	0,790
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Неры ночные	Рыночные
Корректировка, млн. тенге				-0,155		-0,102
Скорректированная цена продажи 1м^2, млн. тенге		0,878	0,801	0,831	0,885	0,688
Динамика сделок на рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Корректировка, %		14,3	14,3	0,		28,6
Скорректированная цена продажи 1м^2, млн. тенге		1,003	0,915	0,831	0,885	0,884
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, млн. тенге		-0,088
Размер участка (соток)
Число комнат
Корректировка, млн. тенге				0,084	0,084	0,084
Водопровод	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Корректировка, млн. тенге		0,054	0,054	0,054
Скорректированная цена продажи 1м^2, млн. тенге		0,969	0,969	0,969	0,969	0,968

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты IV и V. При этом по сравнимому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения - 0,688 млн. тенге [(0,885-0,688) / 0,688] х 100% = 28,6%

Таким образом, за год цена продажи 1м² недвижимости данного типа возросла на 28,6%. Поскольку рост цены происходил по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого роста приводим корректировку цены продажи 1м² по сравнимым объектам I, II и V. Скорректированные цены после этого четвертого элемента сравнения являются основой независимых дальнейших корректировок.

Физические характеристики. Все сравнимые и оцениваемый объект - кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и числа комнат в представленном перечне сравнимых объектов двухвариантная:

1) 12 соток и четыре комнаты;

2) 6 соток и 3 комнаты.

Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов II и III:

0,915 - 0,831 = 0,084 млн. тенге.

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов I и II: 1,003 - 0,915 = 0,088 млн. тенге.

Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием это денежные суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем оцениваемому.

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов III и IV: 0,885 - 0,831 = 0,054 млн. тенге.

По представленному примеру скорректированная цена продажи 1м" общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 млн. тенге. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит:

60 х 0,969 = 58,14 млн. тенге.

7.2. Метод валовой ренты (МВР)

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылки наличие прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) дохода от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты МВР как отношение цены продажи у рентному доходу. В общем, виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

-формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том лее районе;

-расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

-согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазоны значения МВР, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап 2. Расчет величины рыночного арендного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

-определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

-анализ сравнимых объектов по основным
характеристикам сравнения с соответствующими

характеристиками объекта оценки;

-расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

-умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученная на первом этапе.

7.3. Статистический анализ метода сравнения продаж

Статистические характеристики. В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики.

При анализе статистических данных о сделках купли -продажи недвижимости важное место занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), который позволяет судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую медиану и моду.

Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.

Показатели вариации. Средние величины характеризуют статистический ряд числом, но не отражают изменчивость наблюдавшихся значения признака, т.е. вариацию. В практической деятельности оценщика в качестве описательных характеристик показателей вариации в основном используется значение стандартного S_ix и среднеквадратичного отклонения S_ix

Лекция 8. Методика расчета ликвидационной стоимости

8.1 Виды ликвидационной стоимости предприятий

До сих пор мы рассматривали методики оценки стоимости дей­ствующего предприятия. Однако на практике часто требуется рассчитать стоимость предприятия, подлежащего ликвидации. В этих случаях используют методику определения ликвидацион­ной стоимости предприятия.

По мнению ведущего американского оценщика профессора П. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой чис­тую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распро­даже его активов¹.

Специалисты различают три вида ликвидационной стоимо­сти предприятий:

• упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

• принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновре­менно и на одном аукционе;

• ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продают­ся, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину,

так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

8.2 Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает:

1) разработку календарного графика ликвидации активов пред­приятия;

2) расчет восстановительной стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

3) корректировку восстановительной стоимости;

4) определение величины обязательств предприятия;

5) вычитание из восстановительной (скорректированной) стои­мости активов величины обязательств предприятия;

6) такой расчет: к полученной в п. 5 разнице прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором распо­лагается предприятие.

Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов, формирования соответствую­щей нормативной базы применения этих методик, а также их последовательного совершенствования.

Описанные методы, как было упомянуто выше, пригодны для оценки различных видов стоимостей предприятий. Методика скорректированной балансовой стоимости устанавливает либо балансовую, либо восстановительную стоимость предприятия (что зависит от разницы в датах оценки предприятия и пере­оценки основных фондов данного предприятия); методика замещения позволяет рассчитать стоимость замещения пред­приятия; методика ликвидационной стоимости — ликвидацион­ную стоимость предприятия; методика накопления активов — рыночную стоимость предприятия.

Лекция 9. Информационное обеспечение имущественного подхода к оценке предприятий

9.1 Характеристика информации необходимая для оценки предприятия

С точки зрения исследований процесса оценки информация, необходимая для оценки стоимости предприятия, включает совокупность сведений о прошлом и настоящем финансово-экономическом состоянии предприятия и условиях его развития, а также данные об имуществе предприятия и правах на это имущество.

Все стадии оценки предприятия связаны с анализом собран­ной информации.

Информацию, необходимую для оценки, можно охарактеризовать с точки зрения требований, предъявляемых к ней; ее содержания; форм представления.

В зависимости от источников оценочную информацию можно подразделить на внешнюю и внутреннюю.

К внешней информации можно отнести данные о стадии экономического цикла, на которой находится страна, о занято­сти, уровне жизни, состоянии инвестиционного климата, рынка предприятий, ставках дохода на собственный капитал, процентной ставке и ее динамике, об уровне инфляции, ставках налогообложения, состоянии отраслевой и региональной экономики и пр. В свою очередь, например, отраслевую информацию можно подразделить на информацию, характеризующую сдвиги в спросе на отраслевую продукцию, изменения в технологии про­изводства продукции, уровень конкуренции и т. д. При этом важна также информация о конкуренции на рынке, где приходится действовать оцениваемому предприятию. Составляется список фирм, с которыми конкурирует рассматриваемое пред­приятие по каждому виду продукции (работ, услуг) и по каждому рыночному сегменту; определяется рыночная доля пред­приятия в каждом сегменте, выявляется тенденция и устанавли­вается конкурентная и ценовая стратегии предприятия.

Самый распространенный способ представления общих данных — это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует предприятие, вида продукции и цен на нее, местоположения предприятия (т. е. данные о городе, районе, где расположено предприятие). Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информа­цию один раз, ее можно использовать для оценки других предприятий.

9.2 Внутренняя информация об оценочном предприятии

К внутренней информации относятся данные об оценочном предприятии. Они содержатся в основном в бухгалтерских документах: балансе предприятия и отчете о финансовых результатах, а также в других отчетно-аналитических до­кументах.

Полезной для оценки может оказаться информация, полу­ченная от руководителей и работников предприятия: какие они видят возможности развития предприятия, проблемы, с кото­рыми сталкиваются и могут столкнуться в будущем, и т. д.

Потребуется информация о нематериальных активах пред­приятия, о том, что оно выигрывает от своего имени, марки, патентов, лицензий и т. д. и насколько надежно они защищены.

Один из способов сбора внутренней информации об оцени­ваемом предприятии — опрос устный или письменный (напри­мер, с помощью анкет). Вопросы при опросах могут быть самые разнообразные: история создания предприятия, производимая продукция и услуги, процесс реализации продукции, персонал и управление, характеристика технической базы, степень ее ис­пользования и т. д. Вопросы могут быть детализированы. На­пример, вопрос о персонале предприятия может быть рассмот­рен с точки зрения возраста работников предприятия, состояния здоровья, образования, квалификации, опыта работы, оплаты труда и пр.

Для оценки предприятия важно получить информацию о государственном регулировании деятельности предприятия: об ограничениях цен на продукцию, о ставках налогообло­жения прибыли, имущества, других платежах, о льготах по налогообложению или бюджетных дотациях, если таковые имеются.

Наиболее важной внутренней информацией для оценки стоимости предприятия имущественным подходом является со­держание имущественного комплекса предприятия. Имущест­венный комплекс — это недвижимое имущество, движимое имущество и вложения, нематериальные активы (отражаемые и не отражаемые в балансе), оборотные средства.

Примерный состав имущественного комплекса предприятия:

1. Недвижимое имущество:

• земельный участок;

• здания, сооружения, многолетние насаждения;

• инженерная инфраструктура;

• незавершенное строительство;

• прочие объекты недвижимого имущества.

2. Движимое имущество и вложения:

• машины и оборудование, передаточные устройства, вычислительная техника, измерительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, другие основные средства;

• капитальные вложения и авансы (включая стоимость неустановленного оборудования);

• долгосрочные (на срок больше года) финансовые вложе­ния (включая вклады предприятия в доходные активы: акции, паи, облигации, векселя и прочие ценные бумаги других предприятий);

• прочие активы по статье "Основные средства и прочие внеоборотные активы".

3. Запасы и затраты:

• производственные запасы (сырье, материалы, топливо, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, запас­ные части и пр.);

• незавершенное производство;

• расходы будущих периодов;

• готовая продукция;

• товары и прочие запасы и затраты.

4. Денежные средства и прочие финансовые активы:

• денежные средства в кассе, на счетах в банках и пр.;

• краткосрочные (до одного года) финансовые вложения предприятия в доходные активы (паи, акции и другие ценные бумаги) других предприятий;

• стоимость отгруженных товаров;

• дебиторская задолженность и другие аналогичные средст­ва, отражаемые в активе баланса.

5. Прочие активы, не отраженные в балансе:

• объекты, находящиеся на консервации;

• объекты, находящиеся в запасе и резерве;

• объекты, переданные в аренду или доверительное управ­ление;

средства, вложенные предприятием, в том числе за ру­бежом.

Нематериальные активы:

• права пользования водой и другими природными ресур­сами;

• авторские права на использование в коммерческих целях продуктов творческой деятельности (научных, художест­венных и пр.);

• льготы и другие имущественные права;

• регистрируемые объекты "промышленной собственности" (изобретения, патенты, лицензии, полезные модели, про­мышленные образцы, товарные знаки, знаки обслужива­ния и мест происхождения и пр.);

• нерегистрируемые объекты "промышленной собствен­ности" — ноу-хау, научные отчеты и монографии, конст­рукторская и технологическая документация, макеты и опытные образцы, инструкции и методики по эксплуатации и пр.;

• прочие нематериальные активы (бизнес-планы, технико-экономические обоснования, практический опыт органи­зации бизнеса, цена фирменного имени, список клиентов, иная информация конфиденциального характера).

7. Пассивы предприятия:

• разделы баланса (собственные средства, долгосрочные и краткосрочные кредиты, займы и пр.).

Упомянутую выше внутреннюю информацию можно классифицировать по сферам деятельности на социальную, эконо­мическую, техническую и управленческую.

9.3 Классификация информации по различным признакам

По роли в процессе управления внешняя и внутренняя ин­формация подразделяется на директивную, отчетность статистическую, прогнозную, научно-техническую, справочно-аналитическую и нормативную.

По степени преобразования информации ее подразделяют на первичную, производственную и обобщенную. Качество оценки предприятия во многом зависит от организации фикси­рования и сбора первичной информации о процессах и явлениях, происходящих на предприятии и вне его. Именно первич­ная информация — основа для составления баланса и отчета о финансовом состоянии. Если нет обработанного алгоритма фик­сирования первичных данных, то, как бы точно ни рассчитывали мы в дальнейшем показатели и параметры, они дадут искажен­ное представление о стоимости предприятия.

По содержанию информацию подразделяют на качествен­ную, количественную и смешанную.

В зависимости от вида носителя различают информацию в виде печатных текстов, микро- и кинофильмов, на машинных носителях. Основной носитель информации — документ. На многих предприятиях отсутствует рациональная система клас­сификации документов. Они распылены по различным службам и отделам. Не организованы рациональные потоки информации, и поэтому трудно найти необходимую информацию для оценки. Экспертам-оценщикам необходимо об этом помнить и к этому готовиться.

По возможности продуктивного использования инфор­мации в оценке выделяется полезная, необходимая и достаточ­ная информация. Достаточная информация определяется не­обходимым ее количеством, дающим возможность оценщику произвести оценку предприятия. Недостаточность информации снижает надежность оценки, тогда как избыточность приводит к увеличению данных (без увеличения их информативности), что влечет за собой возрастание временных затрат на ее обработку.

Изложенная выше классификация информации, необхо­димой для оценки, по перечисленному набору признаков позво­ляет упорядочить собранные данные и создает благоприятные условия для последующего их использования.

После сбора информации ее проверяют на достоверность, анализируют, трансформируют и нормализуют.

При оценке стоимости предприятия нередко осуществляют вертикальный и горизонтальный анализ баланса и отчета о фи­нансовых результатах.

Вертикальный анализ — это анализ по отдельным разделам баланса предприятия.

Горизонтальный анализ — это анализ баланса по отноше­нию к базовому году. Базовый баланс (например, баланс 1995 г.) сравнивается с последним (отчетным) балансом. Статьи отчет­ного баланса берутся в индексах к базовому.

Трансформация бухгалтерской отчетности подразумевает пересмотр или изменение формы ее представления, чтобы добиться более точных результатов оценки. Как правило, она производится, когда в процессе оценки анализируются предпри­ятия-аналоги, находящиеся в различных странах, имеющие раз­личные методологии бухгалтерского учета.

Трансформация бухгалтерской отчетности представляет собой процесс внесения. поправок в основные активы предпри­ятия на величину износа капитальных и нематериальных акти­вов, размеров доходов, товарно-материальных ценностей и запасов, дебиторской задолженности.

Финансовая отчетность в трансформированном виде — более достоверная и надежная база для сравнения оцениваемого пред­приятия с предприятиями-аналогами и среднеотраслевыми параметрами различных стран.

Нормализация бухгалтерской отчетности — это внесение "нормализующих" поправок в статьи баланса и в отчет о финан­совых результатах, характерных для нормально действующего предприятия.

Лекция 10. Оценка нематериальных активов

10.1 Оценочное содержание нематериальных активов.

По утверждению некоторых специалистов, только 5% отечественных предприятий имеют на балансе нематериальные активы. Тем не менее мы считаем актуальными исследования в области оценки нематериальных активов, поскольку развитие в стране рыночных отношений хозяйствования порождает необходимость в такой оценке во все больших масштабах. И это понятно — рыночная экономика в основном развивается за счет создания и использования интеллектуальных ценностей и других видов нематериальных активов.

Оценка нематериальных активов сейчас применяется при:

• купле или продаже нематериальных активов;

• расчете вклада (в виде нематериального актива) в уставный капитал предприятия;

• переуступке прав (полных или неполных) на нематериальный актив по договору о передаче;

• определении страховых сумм, выплат и процентов при стра­ховании нематериального актива;

• использовании нематериального актива в качестве залога в процессе кредитования;

• увеличении массы оборотных средств предприятия за счет ускоренной амортизации нематериальных активов;

• оптимизации налогооблагаемой базы.

С развитием рыночных отношений хозяйствования объем сделок с нематериальными активами предприятий, а следовательно, и их оценка будут постоянно расти быстрыми темпами.

Нематериальные активы — это определенная группа акти­вов предприятия, обладающих способностью приносить чистый доход (или создающих условия для получения чистого дохода), способностью отчуждения, используемых в течение длительного (более года) срока, но не имеющих физического содержания.

10.2 Классификация нематериальных активов применяемых в оценочной деятельности

С точки зрения назначения и особенностей правового регулирования нематериальные активы подразделяются на три группы:

1) интеллектуальная собственность (в данном контексте — промышленная собственность); к ней относятся гудвилл, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, то­варные знаки, наименования мест происхождения товара, фирменное наименование, знаки обслуживания, секреты производства, ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятель­ности;

2) имущественные права — права пользования природными ресурсами (землей, водными ресурсами, недрами и пр.) и имуществом (зданиями и сооружениями, оборудованием);

3) отложенные (или, как их еще называют, капитализирован­ные) затраты (организационные расходы, затраты на науч­но-исследовательские и опытно-конструкторские работы и пр.); организационные расходы включают затраты на созда­ние предприятия (в том числе вклад в уставный капитал), брокерского места на бирже и пр.

Гудвилл определяется как деловая репутация предприятия (стоимость управления предприятием), которая не только при­носит ему сверхнормативные прибыли (о чем мы будем гово­рить ниже), но и требует постоянных немалых дополнительных расходов для поддержания деловой репутации.

Ноу-хау — это нерегистрируемые и неохраноспособные новые идеи, формулы, методы, принципы и коммерческая информация (в том числе заявки на выдачу патента (свиде­тельства), которые находятся в стадии оформления, конструкторская, технологическая и другая документация, опыт­ные образцы и лабораторные макеты объектов новой техники, научные отчеты и монографии, инструкции и методики про­ведения экспериментов, технологические регламенты и дру­гая производственная информация, имеющая коммерческую ценность для конкурентов или потенциальных покупателей), конфиденциальная информация (в том числе секретного про­изводства, бизнес-планы, практический опыт организации биз­неса, технико-экономическое обоснование инвестиционных про­ектов и т. д.).

Лекция 11. Оценка зданий и сооружений

11.1 Объекты оценки

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопле­ния активов производится на базе рыночной стоимости. В состав зданий предприятия входят следующие элементы:

• административный корпус;

• корпуса цехов;

• корпуса мастерских;

• складские помещения;

• хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища);

• культурно-бытовые здания;

жилые здания.

В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;

• гидротехнические сооружения;

Дата добавления: 2015-07-16