Методы оценки земли

Методы оценки дифференцированы по подходам, а также по применимости к оценке застроенных и незастроенных земельных участков (см. таблицу 5).

Метод сравнения продаж

Сущностью данного метода является расчет стоимости земельного участка исходя из данных о сделках с аналогичными земельными участками. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с аналогичными земельными участками, или, при ее отсутствии, информации о ценах предложения или спроса на участки, признаваемые аналогами.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами. Наиболее важными элементами сравнения являются:

o местоположение и окружение;

o целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

o физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

o транспортная доступность;

o инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

o условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

o условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

o обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность ли другая зависимость покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

o изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

o прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

o прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

o корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

o определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

o экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Дата добавления: 2015-07-16