Читайте также:
|
|
Оценка земли, согласно ст. 66 ЗК РФ регулируется законодательством об оценочной деятельности и о государственной кадастровой оценке земель. В рамках оценочной деятельности в понимании ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, в рамках данного издания, кадастровая оценка земли не будет рассмотрена. Государственная кадастровая оценка несет определенные законодательством цели и предметом оценки рыночной или иной стоимости, в правовом и экономическом понимании, не является.
Так как отечественные стандарты оценки, обязательные к применению, не дифференцированы по объектом оценки, к ней применяются те же правила что и ко всем объектам. Однако Минимуществом РФ были приняты методические рекомендации по оценке земельных участков и прав аренды на земельные участки. Фактически, эти рекомендации являются стандартами оценки, не обязательными к применению. Однако эти документы достойны внимания, так как являются рекомендуемыми к применению органом, контролирующим оценочную деятельность и, во-вторых, закрепляют признанные методы оценки данных категорий объектов оценки, что может быть ориентиром в методологии проведения оценочных работ.
Условиями рыночной стоимости земельных участков являются следующие принципы:
1.Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.
2.Принцип спроса и предложения: рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
3.Принцип замещения: рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.
4.Принцип ожидания: рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности37.
5.Принцип изменения: рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату.
6.Принцип внешнего влияния: рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, от его местоположения и влияния внешних факторов.
7. Принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• текущее использование земельного участка.
Дата добавления: 2015-07-16; просмотров: 36 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую | | | Методы оценки земли |