| Капитализация дохода — метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом.
В условиях, когда срок экономической жизни объекта недвижимости превышает горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производится лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-n лет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планирования n.
Цена перепродажи (остаточная стоимость) определяется как текущая стоимость будущих доходов от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости (Vr) применяется метод прямой капитализации.
Стоимость объекта по методу прямой (непосредственной) капитализации доходов рассчитывается по следующей формуле:
Vr = I / R
где Vr — стоимость;
I — среднегодовой чистый операционный доходности;
R — коэффициент капитализации (общая ставка капитализации).
Основное преимущество этого метода — простота расчетов. Та же как и в методе дисконтирования денежных потоков, в методе прямой капитализации учитывается снижение стоимости объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная составляющая, отвечающая за возврат капитала.
Общая формула для расчета коэффициента капитализации:
R=I-d F3(N-n,Ir)
где I — норма доходности на капитал;
d -фактор изменения стоимости объекта;
N-n — оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков);
Ir — ставка рекапитализации;
F3 — третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле:
|
