Понятие рекапитализации. Ставка рекапитализации. Методы рекапитализации. Рекапитализация по методам Ринга, Хоскольда, Инвуда. Области применения методов.

(Рекапитализация — изменение структуры капитала компании (например, обмен облигаций на акции); причиной Р. часто является банкротство) за возврат капитала. I – норма доходности на капитал; N-n – оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков); F3 – третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле: При рекапитализации по методу Ринга, который предполагает, что рекапитализационные отчисления не реинвестируются (инвестируются по ставке 0%): R=I-d/(N-n); При рекапитализации по методу Хоскольда, которыйпредполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется когда оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствуют возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал: R=I-d·F3(N-n,I_rf); При рекапитализации по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект: R=I-d·F3(N-n,I); Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой =ставкой рекапитализации.   9 Капитализация доходов при смешанном финансировании недвижимости. Традиционная методика. Другие методы (метод инвестиционной группы, техника Элвуда)

Капитализация доходов – по какой % ставке будут капитализироваться средства в фонд возмещения стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации: - метод рыночной выжимки. - метод коэффициента покрытия долга. - метод инвестиционной группы. - метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала). Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле: V=Д/К V - стоимость объекта Д-доход К – коэффициент капитализации; % ставка.. Определенная таким образом ставка капитализации называется общей. Капитализация – метод инвестиционной группы – средневзвешенная цена капитала, которая определяется как требуемая доходность с учетом риска. Цена заемного капитала – ипотечный кредит. Общая цена = цена собственного и цена заемная взвешенная по цене активов. (СК* доля СК + ЗК* доля ЗК) ЧОД = ЧОДon + ЧОДof = Von + Vof V = = Ve + Vm (V – стоимость собственного+заемного капитала) Yo = YmM + Ye(1-M); M – доля соотв. кап. в общей сумме Ro = Rm + Re(1-M) Re = Ye + f₃(n;Yf) собств. Rm = Ym + Pyf₃(n;Ym) заемн. Py – количество периодов, на которые разбивается период к которому относ. % от рекапитализации (чаще всего 1 год). (f₃ – метод равномерной капитализации, метод Ринга) Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал. Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом: , где DS – ежегодное обслуживание долга. Общая ставка капитализации определяется по формуле , где Rm – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств: , где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита; V – стоимость объекта; Rm – ставка капитализации для заемных средств: . Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий. МЕТОД ЭЛЛВУДА (КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЗАЕМНОГО И СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА) Метод Эллвуда в дополнение к методу связанных инвестиций учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости недвижимости в течение этого периода. Алгоритм метода включает краткую формулу расчета общей ставки капитализации, а также таблицы, расчет с описанием процедуры пользования таблицами Эллвуда. При помощи таблиц, разработанных Эллвудом, можно определить ипотечный коэффициент, не вычисляя его самостоятельно. Ставка капитализации по методу Эллвуда рассчитывается по формуле: К=Кс-М*Кun+УК*Кф-ПК*Кф, где: К – ставка капитализации; Кс – ставка дохода на собственный капитал; М – отношение величины ипотечного кредита к стоимости (коэфициент ипотечной задолженности); Кun – ипотечный коэффициент; УК, ПК – соответственно уменьшение (повышение) стоимости имущества за прогнозируемый период; 1. Кф – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозируемого периода.

Дата добавления: 2015-07-16