Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: сравнительный подход, доходный подход и затратный подход.

При оценке рыночной стоимости ЗУ в рамках сравнительного подхода используются:

- метод сравнения продаж - для застроенных и незастроенных ЗУ. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с незастроенными ЗУ, являющимися аналогами оцениваемого.

- метод выделения - для оценки застроенных ЗУ. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные ЗУ. Применяется при определении стоимости ЗУ, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки).

- метод распределения - используется для оценки застроенных ЗУ. Необходима информация о доле стоимости ЗУ в рыночной стоимости единого ОН и соответствие улучшений ЗУ. Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов.

На доходном подходе основаны:

- метод капитализации земельной ренты - применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает ЗУ в ожидании будущих доходов или выгод. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого ЗУ. Необходимо рассчитать земельную ренту, создаваемую ЗУ, и величину коэффициента капитализации. Для застроенных участков или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду, для с/х угодий - как доход от сельскохозяйственного использования ЗУ или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

- метод остатка - основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого ЗУ улучшениями или коммерческого использования ЗУ, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования ЗУ, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку.

- метод предполагаемого использования, если есть возможность застройки оцениваемого ЗУ улучшениями, приносящими доход. Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений ЗУ используются в методе остатка и методе выделения.

Оценка ЗУ сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Согласование результатов – это процесс обобщения результатов оценки, сводится к количественному выражению надежности отдельных результатов и получению средневзвешенной величины стоимости. Весовые коэффициенты, применяемые к результатам использованных подходов, определяются экспертно с учетом качества использованной информации и степени отражения рыночной конъюнктуры.

По результатам оценки составляется отчет об оценке объекта оценки. Он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

В отчете должны быть указаны:

-

дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

-

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО,

- (см. текст в предыдущей редакции)

точное описание объекта оценки,

-

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;

-

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

-

дата определения стоимости объекта оценки;

-

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной ЭЦП в соответствии с законодательством РФ.

Дата добавления: 2015-07-19