Государственное регулирование земельных отношений в сельской местности

Земельные ресурсы – важнейшая часть мирового богатства и богатства любого государства. Земля существует вечно, земля передается от поколения к поколению. Качество земельных ресурсов, особенно такие характеристики как плодородие сельскохозяйственных земель, определяют во многом уровень удовлетворения потребностей людей в продуктах питания, жилье, отдыхе. Например, снижение плодородия сельскохозяйственных земель в результате их нерационального использования приводит к снижению уровня производства сельскохозяйственной продукции. Выведение из оборота этих земель означает, что никогда в будущем они уже не смогут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции. Заражение земель химическими веществами, радиоактивное заражение земель приводит к невозможности использования этих земель для любых целей. Поэтому общество должно осуществлять меры по охране земель, чтобы сохранить их для настоящего использования и будущих поколений.

Использование земель связано с побочными эффектами: негативными и положительными. Строительство жилого дома на земельном участке может привести к тому, что соседний земельный участок окажется затененным и это окажет негативное влияние на возможности его использования. Интенсивное использование в сельском хозяйстве химических удобрений, пестицидов приводит к загрязнению подземных вод, к ухудшению почв, гибели рыбы и так далее. Вырубка лесов для производства древесины и соответствующей продукции, приводит к исчезновению лесов и животного мира этих лесов. Все это ведет к ухудшению условий жизни людей. Общество должно устанавливать такие правила землепользования, которые направлены на устранение действия негативных факторов.

Использование традиционных технологий в сельском хозяйстве, сохранение традиционного образа жизни в сельской местности создает положительный побочный общественный эффект. Этот эффект выражается в сохранении природы, создании «сельских прелестей». При этом сельские жители несут дополнительные издержки, связанные с возникновением этих эффектов. Общество должно компенсировать эти издержки.

Строительство красивых зданий, улучшение ландшафтов создает более благоприятную среду обитания, лучшие условия жизни людей. Это можно рассматривать как общественные товары, в создании которых общество должно непосредственно участвовать.

Земельные ресурсы используются для производства общественных благ. Создание зон отдыха, природоохранных территорий, национальных парков – примеры производства общественных благ. Рыночная система не может обеспечить производства этих благ. Государство должно таким образом влиять на распределение земельных ресурсов между различными вариантами землепользования, чтобы обеспечить производство общественных благ.

Собственники земли получают доход, который создается при использовании земельных ресурсов – земельную ренту. Частные собственники земель аккумулируют значительные доходы. Крупная частная земельная собственность создает основу для значительного неравенства в обществе. Одна из важных задач общества состоит в том, чтобы перераспределять доходы, связанные с земельной собственностью.

Земельные ресурсы необходимы для размещения производства, для строительства жилья, для удовлетворения других потребностей людей. Общество не может допустить, чтобы земельные ресурсы полностью находились в частной собственности и чтобы только отдельные люди полностью определяли возможность доступа к земельным ресурсам всех остальных членов общества. Общество должно ограничивать права частных собственников для того, чтобы создавать возможность для развития государства и отдельных граждан.

Земельные ресурсы, права на землю имеют важное социальное и политическое значение. Для людей всегда было и будет важно владеть землей, иметь доступ к земле, иметь гарантии прав на землю. Обеспечение гарантий прав собственности, создание социально справедливой системы распределения земельных ресурсов – важная задача любого современного государства, так как это является важной основой социальной и политической стабильности.

Основными целями государственного регулирования земельных отношений являются:

q охрана и улучшение земельных ресурсов;

q охрана окружающей среды и создание благоприятных условий для жизни людей;

q создание системы распределения земель в пользу наиболее эффективных вариантов использования (при определении наиболее эффективных вариантов использования должны учитываться не только индивидуальные издержки и выгоды, но и общественные);

q создание гарантий прав на землю;

q перераспределение доходов от использования земельных ресурсов.

В соответствии с основными целями регулирования формируются важнейшие направления государственного регулирования. К таким направлениям можно отнести:

q контроль использования земельных ресурсов;

q контроль распоряжения земельными ресурсами;

q налогообложение земельных ресурсов;

q использование и распоряжение земельными ресурсами, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

q изъятие земель у частных собственников для использования в общественных целях.

Контроль использования земельных ресурсов осуществляется с помощью различных инструментов таких, как установление правил и норм использования различных видов земель и контроль соблюдения этих правил. К таким правилам относятся природоохранные, санитарные, агротехнические, градостроительные и другие.

Важным инструментом регулирования использования земель является зонирование или планирование развития территорий. Зонирование территорий определяет разрешенные или запрещенные на данной территории способы использования земель.

Для осуществления контроля распоряжения землями используются многие инструменты. Ведение земельного кадастра, регистрация сделок с земельными участками и другой недвижимостью направлено на осуществление контроля за совершением сделок и обеспечением прав собственников и пользователей земель. Регулирование арендных отношений посредством установления предельных или минимальных сроков аренды и арендных ставок, регулирование состава участников рынков земель (запреты тем или иным лицам приобретать земли или стимулирование определенных покупателей), установление специальных правил совершения сделок по приобретению земель – все это можно отнести к инструментам регулирования распоряжения земельными участками. Набор инструментов, применяемых в реальной практике земельного регулирования очень велик.

Налогообложение земельных ресурсов является важным направлением и инструментом государственного регулирования вообще и земельного регулирования в частности. С помощью системы налогообложения решаются задачи перераспределения доходов от использования земельных ресурсов, стимулирование перераспределения самих земельных ресурсов.

Государства являются собственниками значительной части земельных ресурсов. Распоряжение этими ресурсами, их использование является важной частью земельных отношений и может рассматриваться как один из инструментов вмешательства государства. Есть примеры участия государства на рынке земли с целью влияния на цены земельного рынка. Чаще всего государство является собственником земельных ресурсов, которые необходимы для общественных целей, либо те земли, в приобретении которых не заинтересованы частные собственники.

Для достижения различных целей земельной политики, в частности распределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективных с точки зрения общества вариантов использования земель, государство изымает (в рыночной экономике, как правило, за плату) земли у частных собственников для общественных целей.

Формы государственного регулирования земельных отношений различны. Государство выступает в качестве регулятора земельных отношений и рынка земли, государство является непосредственным участником земельных отношений в качестве собственника земель, в качестве продавца и покупателя на земельном рынке.

Государственное регулирование осуществляется законодательными, административными, экономическими методами. Большую роль в земельном регулировании играют административные методы.

Государственное регулирование земельных отношений осуществляется на всех уровнях власти: государственном и муниципальном. Как правило, во всех странах существуют национальное, региональное и местное регулирование земельных отношений. Важную роль в регулировании земельных отношений имеет местное регулирование. Все особенности местных условий, особенности землепользования не могут быть учтены на общегосударственном уровне.

Конкретные наборы целей, задач, направлений и инструментов земельной политики различаются в разных странах, для разных типов земель, в разные периоды экономического и социального развития.

Земельные отношения в сельской местности традиционно занимают важное место в земельной политике. Наиболее важная, ценная часть земельных ресурсов сельской местности – это сельскохозяйственные земли (сельскохозяйственные угодья и другие земли, используемые производителями сельскохозяйственной продукции).

В развитых странах накоплен важный опыт регулирования земельных отношений в аграрном, фермерском секторе экономики. В настоящее время в развитых странах аграрная земельная политика постепенно трансформируется в земельную политику, стимулирующую сельское развитие. Важным направлением этой политики является охрана окружающей среды в сельской местности.

Рассмотрим земельную политику в отношении фермерских земель на примере стран развитого рынка.

Аграрная земельная политика различается в странах развитого рынка. При этом можно выделить общие черты в государственном регулировании аграрных земельных отношений в странах развитого рынка.

В большинстве стран аграрная земельная политика направлена на поддержку семейного фермерского хозяйства. При установлении правил, регулирующих сделки с земельными участками, учитываются интересы фермеров, имеющих опыт работы в сельском хозяйстве, проживающих в данной местности. Поддержка фермерства рассматривается как способ сохранения сельского образа жизни и развития сельской местности.

Важная цель аграрной земельной политики – поддержание оптимальной структуры фермерских хозяйств. Во многих странах регулируются максимальные и минимальные размеры фермерских хозяйств.

В большинстве стран осуществляется регулирование землепользования в сельской местности, направленное на сохранение сельскохозяйственного использования фермерских земель. Во многих странах действуют ограничения на несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель. За исключением случаев, когда в соответствии с политикой поддержки фермерских цен и доходов осуществляется выведение сельскохозяйственных земель из оборота.

Земельная политика направлена на сохранение и улучшение земельных ресурсов, уменьшение ущерба окружающей среде в результате применения интенсивных методов сельскохозяйственного производства. Важным направлением аграрной политики и земельной политики является стимулирование использования экологически благоприятных способов производства сельскохозяйственной продукции.

Рассмотрим основные инструменты, с помощью которых решаются задачи земельной аграрной политики.

Во многих странах применяются различные ограничения на сделки с земельными участками. К сделкам, к которым применяются специальные требования, относятся: купля-продажа, аренда, дарение и наследование земель. Во многих странах к покупателям или арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляется требование наличия опыта работы в сельском хозяйстве, проживания в сельской местности.

При совершении сделок с земельными участками осуществляется контроль размеров ферм, которые при этом образуются. Сделки могут быть запрещены, если они приводят к уменьшению размера ферм ниже определенного уровня. Также могут быть запрещены сделки, приводящие к излишней концентрации земель. Количество земель, которыми владеет фермер, не должно превышать определенный максимум. Максимальные регулируемые размеры существенно отличаются по странам. Так, в Дании эта величина составляет 150 га, на западногерманских землях 400-500 га, в некоторых регионах Швейцарии 20-30 га. В разных странах используются различные критерии определения максимальных размеров участка. Ограничения на размеры земельных участков касаются не только сделок купли – продажи, но и аренды (Дания, Германия, Швейцария, Новая Зеландия, Италия, Испания).

Особое внимание уделяется отношениям наследования фермерских земель. При наследовании фермерских земель, если существует несколько наследников, может происходить раздел земельных участков. Такой раздел чаще всего нежелателен, так как он ведет к фрагментации земель. В таких странах как Великобритания, США, Канада, Австралия (страны англосаксонской системы права) завещатель может передать наследнику имущество, в данном случае ферму, одному наследнику без каких бы то ни было обязательств перед другими наследниками. Данная система позволяет сохранять нормальные размеры фермерских хозяйств при передаче их по наследству.

В других странах, где предусматриваются равные права наследников, используются различные инструменты, препятствующие фрагментации земель в результате наследования. Во Франции, например, суд может выбрать одного наследника, которому передается ферма, и предоставить ему рассрочку по выплате денежной компенсации другим наследникам. В ряде стран применяются методы, которые уменьшают сумму выплат другим наследникам за счет уменьшения оценочной стоимости наследуемого имущества (фермы). Кроме того, во многих странах к наследникам ферм предъявляются требования по наличию опыта работы, проживанию в сельской местности.

В развитых странах значительная часть земель в сельском хозяйстве арендуется у частных собственников. Для того, чтобы обеспечить стабильность условий производства в сельском хозяйстве, применяются меры регулирования арендных отношений: устанавливаются минимальные и максимальные сроки аренды, контролируются размеры арендных ставок. Эти меры различаются по странам.

Важнейшим инструментом регулирования земельных отношений является зонирование территорий. Зонирование территорий определяет существующие и будущие варианты разрешенного использования земель. Зонирование сельских территорий направлено на защиту сельских земель от городской экспансии, а также охрану окружающей среды. Во многих странах не разрешается несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

Государство регулирует земельные отношения посредством установления правил осуществления сделок, земельного планирования и других методов. Кроме этого в развитых странах государство осуществляет прямое вмешательство на рынках земли. В ряде стран существуют специальные организации, которые имеют право покупать и продавать фермерские земли, предоставлять льготные кредиты при продаже этих земель. Целями такого вмешательства являются: предотвращение перераспределения земель в пользу несельскохозяйственных вариантов использования, продажа земель фермерам, которые самостоятельно не могут приобрести земли, влияние на цены сельскохозяйственных земель.

Как правило, такое вмешательство не является очень существенным и не оказывает заметного влияния на рынки земли. Вместе с тем, во Франции существуют специализированные агентства, осуществляющие сделки с землей (SAFER), деятельность которых в 70-80-е годы прошлого века была весьма заметной на земельном рынке Франции. Большой объем земельных операций, неблагоприятная конъюнктура, которая не была учтена при формировании политики агентства, привели к серьезным финансовым трудностям. В 90-е годы политика агентства была изменена, объем вмешательства был сокращен. Непосредственное участие государства в рыночных сделках может приводить к искажениям рынка и чаще всего, поставленные цели оказываются не достигнутыми.

Государственная политика может оказывать влияние на рынки земли даже в тех случаях, если она не направлена на регулирование земельных отношений. Политика поддержки фермерских цен и доходов оказывает заметное влияние на цены фермерских земель. Поддержка «капитализируется», то есть ведет к росту цен на землю. Это происходит за счет роста доходов от сельскохозяйственного производства и соответственно роста спроса на фермерские земли. Выигрыш от политики поддержки цен и доходов получают собственники земель.

Дата добавления: 2015-07-19