Стоимость при вынужденной продаже

8.04.1. Стоимость при вынужденной продаже, или Ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки недвижимости, которая предназначена для обеспечения кредитных обязательств. Стоимость при вынужденной продаже идентична определению Рыночной стоимости с тем отличием, что время для маркетинга очень мало, реклама и рыночная экспозиция не адекватны по сравнению со временем и мерами продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением.

8.04.2. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, определяемой на основе сделок на падающем или депрессивном рынке. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполяции тенденций для ожидаемых текущих условий не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. При определении Стоимости при вынужденной продаже необходимо четко установить предполагаемые время для проведения маркетинга, рекламу и методы экспозиции на рынке, а также установить состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени.

8.04.3. Более детальное описание оценки для целей обеспечения кредитных обязательств приведено в разделе 7.02 ЕСО.

8.05. Оценка на базе "кирпич-раствор" ⁴⁵

8.05.1. Оценки, выполняемые на так называемой "кирпич-раствор" базе концептуально означают представление стоимости недвижимости, обычно оцениваемой на основе коммерческого потенциала, с отбрасыванием всех остальных элементов, которые генерируют доход. Следовательно, все приспособления и приборы, лицензии или разрешения, так же как и гудвил, связанный с недвижимостью, из оценки исключаются.

8.05.2. Эта база оценки не может быть рекомендована и в лучшем случае она представляет гипотетическое распределение Рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается применить эту базу в контексте оценки для банка залогового обеспечения, то рекомендуется в дополнение к оценке на базе Стоимости при существующем использовании, связанной с коммерческим потенциалом, выполнить оценку Стоимости при альтернативном использовании.

Прогнозы

8.06.1. Прогноз или оценка будущей стоимости отличается от текущей или ретроспективной оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базе предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Как таковые, среднесрочные прогнозы, если они выполняются оценщиком, обычно зависят от аналических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными дополнительными услугами с точки зрения перспективной оценки стоимости при анализе целесообразности девелоперских программ, при анализе дисконтированных денежных потоков, при решении вопросов объединения, при расчетах ценности и т. д.

8.06.2. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, которая заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента.

8.06.3. Оценка возможной будущей стоимости включает:

• анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки.
• анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции;
• изучение циклов деловой активности, характеристик макро- и микроэкономического климата.

Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которых был подготовлен анализ, для того, чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках.

8.06.4. При получении задания и при последующем представлении отчета оценщик должен как согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, так и исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости.

8.06.5. Опубликование данных отчета должно также быть ограничено договором таким образом, чтобы текст и контекст их цитирования, ссылок на них, и другое использование - были формально согласованы в письменной форме оценщиком.

Дата добавления: 2015-11-14