Совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью

7.07.1. В соответствии со специальными вопросами, возникающими из бухгалтерских стандартов, оценка основных фондов корпоративных предприятий будет исключать из материальных активов любой финансовый интерес, такой, как совместно контролируемый экономический проект, когда юридическое право на имущество⁴² не переходит на предприятие и не приносит выгоды. Оно может, тем не менее, включаться в отдельные счета совместного предприятия, и в большинстве случаев будет требовать оценки, хотя бы только для целей управления.

7.07.2. В случаях крупномасштабных проектов и программ, предполагающих относительно высокую степень неопределенности, девелоперы обычно заключают обязательный договор без права переуступки с землевладельцами и местными органами управления или правительством о выполнении девелопмента в согласованной форме. Ответственность и риски делятся пропорционально, а владения юридическим правом на имущество может быть передано новому предприятию или третьей стороне. Оценщик будет часто непосредственно участвовать в консультировании одной или другой из сторон относительно формулировки уравнения для расчетов соответствующего элемента прибыли. Оценщик, получивший поручение произвести оценку, должен обсудить избираемый в данной ситуации подход с директорами и аудиторами компании-клиента.

7.07.3. Контракты о совместном предприятии или товарищества с ограниченной ответственностью обычно не предполагают, что девелопер или инвестор, соответственно имеют юридическое право на имущество, но могут включать опцион или лицензию на приобретение юридического права на имущество, и участника соглашения, фактически не являющегося владельцем, может ожидать финансовая выгода или потери, возникающие прямо или косвенно из этой возможности. Такие контракты часто предусматривают возможность получения прибыли в соответствии с заранее заданной формулой и, в дополнение, с выплатой комиссии за управление этими средствами девелоперу или главному партнеру.

7.07.4. Оценка контракта о совместном предприятии, следовательно, будет включать оценку стоимости права получать неопределенную денежную выгоду на некую будущую дату или дату, зависящую от исполнения базового проекта. Получение девелопером будущих финансовых выгод зависит от выполнения всех обязательств, предусмотренных условиями контракта. При оценке вероятных выгод разных участников контракта оценщик должен определить и истолковать все факторы влияния, включая политические, финансовые, фискальные, законодательные, социальные, экономические изменения, тенденции развития рынка и отрасли и тому подобное.

7.07.5. В практическом смысле конкретный опыт и общие способности оценщика учитывать все действующие в данной ситуации факторы, включая правильное толкование контракта, имеют решающее значение для оценки. Сюда входит расчет, построенный с учетом всех факторов, и дисконтирование будущих поступлений к дате оценки. Исходное толкование оценщиком соглашения о совместном девелопменте и любые существенные допущения, сделанные им в отношении тупиковых положений контракта, спорных моментов, вступления в права, ограничения полномочий в автономном управлении той стороны, чей интерес подлежит оценке - все это должно быть четко изложено в заключении и в сертификате.

7.07.6. Оценщику следует учитывать существенные различия между:

(i) контрактом на совместный девелопмент, успешное исполнение которого даст право на определенную сумму денег;

(ii) товариществом, товариществом с ограниченной ответственностью и совместным предприятием, в которых доходы от успешного девелопмента или конечные выгоды от инвестиций распределяются между участниками;

(iii)коллективной инвестиционной схемой, которая принята для целей девелопмента;

(iv) прямым приобретением юридического права на имущество, что дает право получить некую сумму денег, в терминах капитала или дохода, связанную с базовыми характеристиками данного имущества.

7.07.7. Несмотря на признания того факта, что такие соглашения могут принимать различные формы, оценщик, к которому обращаются за консультацией, должен четко отделять недвижимость, в которой существует юридическое право на имущество, от других форм соглашений.

7.07.8. В том случае, если девелопмент успешно завершен и у девелопера накапливается реальная прибыль, она может стать частью оборотных активов компании, которую, возможно, потребуется отразить в отчетах. Однако, такая прибыль отличается от стоимости основных фондов, владение которыми осуществляется вне предприятия.

7.07.9. Совместное предприятие может осуществляться компанией, которая владеет землей, и чьи акции в заранее установленном соотношении принадлежат владельцу земли и девелоперу. Такое предприятие может быть товариществом двух или более сторон; стороны могут иметь или не иметь ограниченную ответственность. Другим видом является траст на продажу. Такие совместные предприятия, кроме всего прочего, в договоре обусловливают формулу, определяющую процентную долю сторон в совместном капитале, и возможный выкуп и опционы на продажу.

7.07.10. При определении стоимости совместных предприятий с местными или государственными органами управления могут возникнуть проблемы, если часть прибыли этих государственных или местных органов выражается в нематериальных формах, или в виде строительства специальных объектов, таких, например, как библиотеки, плавательные бассейны и т. п.- используемых для общественных нужд. В последнем случае стоимость выгод в виде, который может быть результатом совместного предприятия, может быть оценена на базе Остаточной стоимости замещения, согласованной с оценкой срока жизни зданий и достаточным сервисным потенциалом, представляющим текущий уровень общественной полезности. Там, где это необходимо, в отчете следует указывать и Стоимость при альтернативном использовании.

7.07.11. Если оценщик компетентен давать свои рекомендации по стоимости земли и зданий, следует иметь ввиду что во многих странах существуют положения, определяющие того, кто имеет полномочия давать консультации в контексте инвестиционного бизнеса, требующие признания или регистрации оценщиков в соответствии с законодательством об услугах в финансовой сфере, созданном для защиты от деятельности нерегламентируемых, неумелых, неквалифицированных или недобросовестных и/или неконтролируемых лиц.

7.07.12. Оценка соглашений о совместном предприятии, вероятно, будет моделироваться на основе анализа конфиденциальной, коммерчески чувствительной информации. Если методика работы с такой информацией не согласована заранее с клиентом или с его уполномоченным, то следует усилить конфиденциальность процедур, включая внутренние правила и порядки предприятия, чтобы должным образом обеспечить конфиденциальность, а также гарантировать, что любая ссылка на коммерческие сделки или стоимости, доступная для третьих лиц (если только эта информация не относится к разряду государственной), давалась в безотносительной анонимной форме.

Дата добавления: 2015-11-14