Девелоперские компании

7.04.1. Оценка девелоперских компаний и компаний, торгующих недвижимостью, в принципе не отличается от оценки прочих компаний. Однако, конкретное содержание оказываемой услуги будет зависеть от цели оценки. В частности, поскольку имущество компании, торгующей недвижимостью, обычно классифицируют как инвестиции или как текущие торговые запасы, оценки для финансовой отчетности будут выполняться на базе Рыночной стоимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Однако, несмотря на это, вполне возможны обстоятельства, при которых необходимо будет принять специальные допущения относительно разрешений планирующих органов, будущих контрактов, как указано ниже в настоящих ЕСО. Оценки, производимые для внутренних задач управления или при намерении компании приобрести инвестиционный портфель или отдельное здание, или участок, в достаточной мере аналогичны расчетам ценности.

7.04.2. Оценщику необходимо тонко чувствовать изменчивый характер интенсивно управляемых инвестиций и участков под развитие, а также условий деятельности совместного предприятия и соглашений о партнерстве. Так, несмотря на то, что настоящий подход сопоставим с подходом к оценке, изложенном в разделе 7.03 ЕСО - оценки для целей инвестирования, обычно не весь портфель, а иногда ни одна из его частей не будут квалифицированы как инвестиции, и допущения, сделанные оценщиком, существенно повлияют на значения стоимостей, отраженные в отчетах. Следовательно, всегда необходимо четко и заблаговременно определить критерии оценки и поддерживать тесную связь с директорами компании-клиента.

7.04.3. Для оценки участков под строительство оценщик должен обладать специализированными техническими знаниями, почерпнутыми из широкого круга источников, уметь правильно выносить суждения, и производить подобные оценки только тогда, когда он достаточно компетентен. Оценщику не следует полагаться на мнение клиента относительно рыночных оценок, хотя подобная практика может быть уместной при оценке на базе расчета ценности.

7.04.4. Что касается применимости специальных допущений, то исключительные обстоятельства, например, начальное предложение или отстаивание цены, связанной с предполагаемым слиянием компаний или приобретением компании, если от оценщика требуется дать адекватное заключение о потенциальной стоимости всего портфеля или отдельного объекта недвижимости, могут предопределить методику, основанную на таких допущениях, которые в иных обстоятельствах были бы неуместны. Таким образом, могут быть сделаны такие допущения, которых при существующих рыночных обстоятельствах не мог бы в обычной обстановке предвидеть оценщик, исполняющий порученные ему обязанности, за исключением цены, предлагаемой потенциальным покупателем со специальным интересом и определяемой IVSC как Специальная стоимость (см. статью 4.04.5 ЕСО).

7.04.5. Следует помнить, что специальные допущения не предполагают бездумного игнорирования коммерческой реальности и что они уместны и обоснованы только в определенных случаях. Таким образом, могут возникнуть такие обстоятельства, когда оценщику предпочтительнее отказаться от дальнейшего выполнения оценки, нежели рисковать ввести пользователя результатами оценки в заблюждении. В любом случае, оценка должна сопровождаться заключением, выполненным на базе Рыночной стоимости. Ни при каких обстоятельствах нельзя включать Специальную стоимость в балансовый отчет как отдельную статью, хотя в тех случаях, когда возникает существенная разница между Рыночной стоимостью и Специальной стоимостью, можно сделать соответствующее примечание к отчетам.

7.04.6. Специальные допущения чаще всего становятся проблемой в случае оценки земли под строительство. Например, допущение о разрешении планирующих органов может делаться только при условии, что рынок тоже сделал бы подобное допущение. Рынок, а следовательно и оценщик, принимая допушение о разрешении планирующих органов, могут также делать поправку на:

(a) риск не получить разрешение в допускаемой форме и объеме;

(b) задержку, которая обычно имеет место при подготовке требуемой заявки на получение разрешения.

При наличие сохранившего силу общего разрешения планирующих органов, возможно, было бы разумным принять допущение о том, что предполагаемые покупатели спрогнозируют определенную плотность застройки, и оценка могла бы в этом случае выполняться соответственно, без существенных поправок на риск. Если же никаких скидок не делается в силу того, что принято жесткое допущение вне подобного позитивного контекста, то тогда оценка должна быть квалифицирована как зависимая от специальных допущений.

7.04.7. Особое внимание следует уделить определению и изложению допущений о периоде, необходимом для вступления во владение не занятой недвижимостью, или о том, что определенная земельная территория может быть приобретена для того, чтобы полностью укомплектовать участок под строительство. Если такие допущения не приемлемы для рынка, они не могут использоваться для оценок, выполняемых для финансовой отчетности предприятия, и их следует отнести к разряду специальных допущений.

7.04.8. Методология оценки участков под строительство включает такие методы как непосредственное сравнение, техника остатка и дисконтирование денежных потоков. Основы технологии данных оценок изложены в общих чертах в разделе 11.07 ЕСО. Процедуры, включающие прямое сравнение, являются полезным индикатором и средством предупреждения нереальных допущений. Однако, этот метод, вероятнее всего, будет эффективным в простых случаях, когда есть активный рынок для сопоставимых участков. Техника остатка определяет конечную стоимость за вычетом всех расходов, необходимых для завершения (и сдачи в аренду) готового инвестиционного продукта. Как оценки на основе техники остатка, так и более точные расчеты на основе дисконтированного денежного потока, строятся на ряде переменных, от которых в существенной степени зависит их результат. Следовательно, нужно тщательнейшим образом провести предварительную работу, прежде чем давать заключение об оценках на этих базах, а при выполнении оценки для финансовой отчетности предприятия, оценщик должен ясно изложить ее методологию и принятые допущения.

7.04.9. Определение Рыночной стоимости исключает Специальную стоимость. Однако, оценщик должен обратить внимание на такую ситуацию, при которой возможно появление специального покупателя, который предложил бы цену, существенно превышающую Рыночную стоимость, и, в виде исключения, оценка в этом случае может производиться на базе Специальной стоимости при условии, что параллельно будет представлено заключение о рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

7.04.10. В зависимости от того, какая ситуация складывается на рынке, оценка портфеля в целом, или по частям может дать больший или меньший результат, чем совокупная величина стоимостей отдельных объектов недвижимости, входящих в этот портфель. Оценщику следует привести данные о действующей на рынке скидке или надбавке к стоимости, несмотря на то, что оценка на базе Рыночной стоимости предполагает, что объекты должны оцениваться отдельно. Не следует производить оценку всего портфеля, если стоимость отдельных его компонентов также не оценена на базе Рыночной стоимости.

7.04.11. Следует быть внимательным в отношении контрактов на совместный девелопмент и совместные предприятия. Такие контракты, которые более детально рассмотрены в разделе 7.07 ЕСО, обычно не затрагивают право владения юридическим интересом в земельной собственности, хотя в них могут быть предусмотрены право или лицензия на приобретение юридического интереса. В тех случаях, когда контракт не затрагивает юридического интереса, его стоимость не подлежит оценке под рубрикой основных фондов в балансовом отчете. Для управления, однако, может потребоваться оценка возможной значительной непредвиденной денежной выгоды, полученной за время действия контракта.

Дата добавления: 2015-11-14