Оценка рыночной стоимости земельного участка затратным подходом

Рыночную стоимость земельного участка под объектом промышленности, расположенного вне зоны поселения, можно определить как сумму стоимости неосвоенного участка и затрат по его освоению. В качестве стоимости неосвоенного земельного участка может быть принята плата за изъятие земель окружения. Стоимость промышленной площадки тем выше, чем лучше она подключена к инженерно-транспортной инфраструктуре. В составе затрат по освоению участка следует учесть затраты на создание всей инженерной и транспортной инфраструктуры: подключение к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, газоснабжения, устройство системы утилизации отходов, строительство подъездных железнодорожных путей и автомагистралей. В стоимость каждой инженерной системы, входящей в инфраструктуру производственной зоны (промышленного узла, промышленной площадки, промышленного предприятия), войдет стоимость инженерных сетей, обеспечивающих производственную деятельность промышленных предприятий. Если магистральные сети обслуживают только промышленную площадку, на которой находится оцениваемый участок, то вся их восстановительная стоимость непосредственно переносится на стоимость освоения территории только этой промышленной площадки. Если магистральные сети обслуживают несколько промышленных площадок (предприятий), то стоимость освоения распределяется между промышленными площадками (предприятиями) пропорционально объемам услуг, потребляемых каждой из них. В зависимости от экономической привлекательности места расположения объекта, а равно, целесообразности подведения существующих инженерных коммуникаций с точки зрения их окупаемости в результате хозяйственной деятельности предприятия, необходимо учитывать внешний износ инженерных сетей.

Окружением данного участка являются хвойные леса (земли лесов) III группы (класс бонитета IV, V). Проанализировав класс бонитета окружающих лесов, Оценщик сделал вывод, что подавляющее большинство из окружения занимают леса с классом бонитета – V.

Уровень затрат на перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда определены Постановлением Правительства РФ № 278 от 29 апреля 2002 года. В соответствии с данным Постановлением изъятие и перевод лесных земель для хвойных лесов III группы (класс бонитета -V) в Ханты-Мансийском автономном округе составляет:

· За перевод – 7 800 руб./га

· За изъятие – 48 000 руб./га.

Т.к. данное Постановление является действующим и индексирующие коэффициенты не утверждены, то по состоянию на дату оценки нормативы не изменятся.

При изъятии земель вышеуказанные размеры плат суммируются и к сумме применяются коэффициенты, учитывающие экологическую составляющую, состояние лесного фонда, а для некоторых субъектов РФ – экономические условия региона. Данные коэффициенты будут представлены ниже.

К базовым размерам платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда применяются коэффициенты:

а) для учета экологической составляющей оценки земель лесного фонда в зависимости от групп лесов и категорий их защитности:

Группа и категория защитности лесов │ Коэффициенты │

Леса III группы освоенные 1,5

Леса II группы 2

Леса I группы:

запретные полосы лесов по берегам рек, озер,

водохранилищ и других водных объектов 4

запретные полосы, защищающие нерестилища ценных

промысловых рыб 6

Леса I и II поясов зон санитарной охраны источников

водоснабжения 6

для городов численностью свыше 1 млн. человек 10

Противоэрозионные леса 4,5

Защитные полосы лесов вдоль железнодорожных

магистралей, автомобильных дорог федерального,

республиканского и областного значения 4,5

Государственные защитные лесные полосы 4,5

Ленточные боры 4

Леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных

и малолесных горных территориях, имеющие важное

значение для защиты окружающей природной среды 4

Притундровые леса 4

Леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов:

городов численностью свыше 1 млн.человек 6

городов численностью от 250 тыс. до 1 млн.человек 5

городов численностью от 50 тыс. до 250 тыс.человек 4

городов и поселков численностью до 50 тыс.человек 3,5

в том числе:

лесопарковая часть зеленых зон:

городов численностью свыше 1 млн. человек 10

городов численностью от 250 тыс. до 1 млн. человек 8

городов численностью от 50 тыс. до 250 тыс. человек 6

городов и поселков численностью до 50 тыс. человек 5

сельских поселений 4

Леса первой и второй зон округов санитарной

(горно-санитарной) охраны курортов 7

Леса третьей зоны округов санитарной (горно-санитарной)

охраны курортов 5

Особо ценные лесные массивы 5

Лесоплодовые насаждения 3,5

Орехово-промысловые зоны 3,5

Особо защитные участки леса с запрещенными рубками

главного пользования I - III групп лесов 6

Особо защитные участки леса с разрешенными рубками

главного пользования I - III групп лесов 3,5

Примечания: 1. Если для одного и того же участка лесного фонда может быть установлено несколько коэффициентов, то в расчетах используется наибольший из них.

2. Для участков лесных земель с крутизной склона свыше 20 градусов коэффициент экологической составляющей оценки земель лесного фонда удваивается;

б) для учета состояния лесного фонда:

для участков лесных земель, занятых питомниками, лесосеменными плантациями и лесными культурами, коэффициент - 1,3;

для участков лесных земель, не покрытых лесной растительностью, но предназначенных для ее восстановления (гари, вырубки, прогалины, пустыри, погибшие древостои и иные), коэффициент - 0,9;

для участков лесных земель, занятых естественными рединами, кустарниками, на которых в силу естественно-географических причин не могут произрастать древесные породы, коэффициент - 0,75;

в) для учета срока перевода лесных земель в нелесные без изъятия земель:

на срок до 5 лет включительно - 0,4

свыше 5 - до 10 лет включительно - 0,5

свыше 10 - до 15 лет включительно - 0,65

свыше 15 - до 20 лет включительно - 0,85.

Ни один из вышеперечисленных коэффициентов не применим для рассматриваемого участка. Соответственно, стоимость одного га оцениваемого участка составит: 55 800 руб.

Соответственно, по состоянию на дату оценки, стоимость участка площадью 10,6 га, составит 591 480 руб.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на 01.11.2004 г., составит округленно (без НДС):

Дата добавления: 2015-07-11