Понятие, стороны, условия договора дарения недвижимого имущества

Договор дарения недвижимого имущества

Собственник недвижимого имуще­ства может подарить принадлежащую ему недвижи­мость физическому или юридическому лицу, государ­ственному или муниципальному образованию, офор­мив договор дарения.

По договору дарения недви­жимого имущества одна сторона (даритель) безвоз­мездно передает или обязуется передать другой сто­роне (одаряемому) недвижимое имущество в соб­ственность.

Главным квалифицирующим признаком догово­ра дарения является его безвозмездность.

- Если дарение (обещание подарить) обусловлено совершением действий другой стороной (одаряемым), то такая сделка не является дарением.

Это означает, что если есть встречное предоставление со стороны одаряемого (в виде встречной передачи денег, вещей, права и т. п.), то заключенный договор является нич­тожным, а к отношениям сторон применяются пра­вила о сделке (возмездной), которую стороны действи­тельно имели в виду (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Например, если формально был заключен договор дарения недвижимости, но «одаряемый» принял на себя обязанность передать (передает) определенную денежную сумму «дарителю», то в данном случае имеет место договор купли-продажи, и соответственно отношения сторон должны регулироваться нормами о купле-продаже имущества.

При этом традиционно в юридической литературе обращается внимание на то, что встречное предостав­ление, имеющее символический характер, не делает договор возмездным.

Например, существует традиция при дарении острого предмета (например, ножа) в ка­честве «платы» давать мелкую монету, чтобы отвести беду от одаряемого.

Поскольку такое действие имеет символический характер и явно несоразмерно сто­имости передаваемого предмета (вещи), то его нельзя рассматривать в качестве встречного предоставления как элемента возмездного договора.

Предметом договора дарения недвижимости является недвижи­мое имущество.

В договоре должны содержаться дан­ные, позволяющие определенно установить недвижи­мость — предмет этого договора.

Не имеет юридиче­ской силы обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи (опреде­ленного имущества).

Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый.

В качестве дарителя и одаряемого могут быть физические, юридические лица, государственные и муниципальные образования.

Дарителем может быть собственник недвижимого имущества или лицо, которому законом или договором предоставлено право заключать договор даре­ния (комиссио­нер).

Как и для совершения любой сделки, для заключения договора дарения гражданин должен обладать необ­ходимым объемом дееспособности.

По общему пра­вилу, дееспособность в полном объеме гражданин приобретает при достижении восемнадцатилетнего возраста.

Гражданин, ограниченный судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, вправе подарить принадлежащую ему недвижимость только с пись­менного согласия попечителя, который, в свою оче­редь, обязан получить предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства на дачу такого согласия.

При этом попечитель, его супруг, близкие родственники не вправе получить недвижи­мое имущество подопечного в качестве дара.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, предметом которых является принадлежащее им недвижимое имущество, с пись­менного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Для за­ключения договора дарения недвижимости такое со­гласие должно быть обязательно предварительным, так как при государственной регистрации сделки учреждения юстиции обязательно потребуют пись­менные доказательства такого согласия.

При отчуж­дении недвижимого имущества родители, усынови­тели, попечитель могут давать такое согласие только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства на дачу такого согласия (см. ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 37 ГК РФ, а также ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Если несовершеннолетний был в установленном порядке эмансипирован [1] или вступил в брак до до­стижения 18 лет, когда законом допускается вступле­ние в брак до достижения этого возраста, он приобре­тает дееспособность в полном объеме соответственно с момента эмансипации или вступления в брак.

Дарение недвижимого имущества между супруга­ми производится на общих основаниях. Естественно предметом такого договора может быть только не­движимость, принадлежащая на праве собственности одному из супругов, например, квартира, полученная по наследству этим супругом (дарителем).

Одаряемыми могут быть любые субъекты, за исклю­чением установленных законодательством случаев.

От имени малолетних (несовершеннолетних в воз­расте до 14 лет), а также признанных судом недеес­пособными граждан сделки совершаются их закон­ными представителями (родителями, усыновителями, опекуном);

чьего-либо согласия на заключение дого­вора дарения в качестве одаряемого не требуется.

Не­совершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или нарко­тическими средствами, самостоятельно заключают договор дарения, но для его заключения необходимо согласие законного представителя (родителей, усыно­вителей, опекунов).

Чтобы не допустить использование договора даре­ния, например, для уклонения от уплаты налогов либо в иных противоправных целях, Гражданский кодекс устанавливает ряд ограничений по совершению дого­вора дарения. В частности, определены случаи, когда не допускается дарение, за исключением обычных по­дарков, стоимость которых не превышает пяти уста­новленных законом минимальных размеров оплаты труда (а дарение недвижимого имущества никак не может быть отнесено к разряду обычных подарков).

Запрещается дарение недвижимого имущества:

1) законными представителями от имени малолет­них и граждан, признанных недееспособными;

2) в отношениях между коммерческими организа­циями (АО, ООО, ТОО и др.);

3) работникам лечебных, воспитательных учреж­дений, учреждений социальной защиты и дру­гих аналогичных учреждений гражданами, на­ходящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

4) государственным служащим и служащим ор­ганов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с испол­нением ими служебных обязанностей.

Следует иметь в виду, что дарение недвижимости представителем дарителя, действующим на основа­нии доверенности, возможно лишь при условии, что в доверенности прямо назван одаряемый и указан предмет сделки (см. п. 5 ст. 576 ГК РФ). Отсутствие таких данных влечет ничтожность доверенности и недействительность совершенного на ее основании договора дарения.

Договор дарения может быть реальным (когда «даритель безвозмездно передает» недвижимость) или консенсуальным (когда «даритель безвозмездно обязуется передать» недвижимость).

В любом слу­чае договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит госу­дарственной регистрации.

Нотариально договор удо­стоверяется по желанию сторон.

В тех случаях, когда договор дарения является реальным, для его государ­ственной регистрации требуется предъявление не только непосредственного письменного договора да­рения, но и доказательств, подтверждающих факт пе­редачи недвижимости.

Таким доказательством мо­жет являться акт приема-передачи, передаточный акт недвижимого имущества и иной документ.

Если же договор дарения содержит только обещание подарить недвижимость (является консенсуальным), то для его государственной регистрации достаточно предъявить сам договор дарения.

В последнем случае учрежде­ния юстиции не вправе требовать при регистрации договора дарения доказательств факта передачи не­движимого имущества, поскольку передача имуще­ства является уже исполнением заключенного дого­вора, а до государственной регистрации договор даре­ния не считается заключенным.

Обещание дарения признается договором дарения, если содержит ясно выраженное намерение совер­шить в будущем безвозмездную передачу недвижи­мости конкретному лицу.

В соответствии с п. 3 ст. 572 ГК РФ договор, пре­дусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодатель­ства. Это означает, что «подаренное» недвижимое имущество поступает в общую наследственную массу, которая распределяется между наследниками по пра­вилу гражданского законодательства.

При решении гражданином вопроса о том, каким образом оформить безвозмездную передачу имуще­ства: договором дарения или составлением завеща­ния, необходимо иметь в виду следующее:

- завещание может быть в любое время изменено, отменено лицом, его составившим, а отменить дарение и обещание подарить даритель может только в случаях, установленных в законе;

- даже при составлении завещания есть так назы­ваемые «необходимые наследники», которые призываются к наследованию;

- право собственности наследника по завещанию на соответствующее имущество переходит толь­ко после смерти наследодателя;

- в самом договоре дарения может быть преду­смотрено право дарителя отменить договор да­рения в случае, если он переживет одаряемого.

Между моментами заключения консенсуального договора дарения (обещания дарения) и его исполне­ния иногда проходит довольно длительный промежу­ток времени, в период которого может произойти смерть гражданина или ликвидация юридического лица — сторон договора.

На этот случай нормы Гражданского кодекса РФ устанавливают диспозитивные правила (т.е. стороны могут предусмотреть в договоре иные положения):

- право одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходит к его наследникам (правопреемникам);

- обязанности дарителя, обещавшего дарение, пе­реходят к его наследникам (правопреемникам).

Как и любая сделка, консесуальный договор даре­ния недвижимого имущества может быть заключен под отлагательным условием, т. е. стороны могут по­ставить возникновение прав и обязанностей по договору в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Например, даритель обещает подарить конкретную квартиру одаряемому при заключении им брака. Со­ответственно даритель обязан будет передать кварти­ру в случае заключения брака одаряемым.

Возможна ситуация, при которой одаряемый с целью получения этой квартиры зарегистрирует фиктивный брак (т. е. брак регистрируется без намерения супругов или од­ного из них создать семью).

Фиктивный брак призна­ется недействительным в судебном порядке по тре­бованию прокурора или супруга, не знавшего о фик­тивном характере брака.

Причем, если к моменту рассмотрения дела о признании брака недействитель­ным лица, зарегистрировавшие фиктивный брак, фактически создали семью, суд не может признать брак фиктивным (см. ст. 27-29 Семейного кодекса РФ).

Если же суд придет к выводу о фиктивности брака, то такой брак признается недействительным со дня его заключения. Поскольку брак, признанный в установленном порядке фиктивным, не имеет юри­дического значения как брак, то и нельзя признать наступившим условие, предусмотренное в договоре дарения квартиры.

---

Дата добавления: 2015-07-12