Правове регулювання ринку землі в Україні

Відповідно до статті 14 Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону [1].
Відповідно до статті 127 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі – ЗКУ) [2], органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах здійснюється у формі аукціону.
Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава, відповідно до статті 131 ЗКУ, мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України [3] із урахуванням вимог ЗКУ. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі, нотаріально посвідчуються і вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.
Слід відзначити, що ЗКУ не формує завершеного правового поля щодо ринкового обороту прав на земельні ділянки. Відповідно до пункту четвертого Прикінцевих положень цього Кодексу, Кабінет Міністрів України у шестимісячний строк після його опублікування цього Кодексу мав розробити, у тому числі, проект закону про ринок земл і.

Відповідно до пункту 15 Перехідних положень ЗКУ, до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Крім того, відповідно до пункту п’ятого статті 137 ЗКУ, земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом. Це, зокрема, було для Президента України підставою зупинити дію постанов Кабінету Міністрів України від 22.02.2008 № 90 «Деякі питання проведення земельних аукціонів» (у частині затвердження Порядку проведення земельних аукціонів) та від 17.04.2008 № 394 «Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів».
Фактично, внаслідок відсутності закону України «Про порядок проведення земельних торгів» або «Про ринок земель» (який врегульовував би, в тому числі, порядок відчуження земельних ділянок на конкурентних засадах), усі земельні аукціони у даний час в Україні проводяться поза правовим полем.
Таким чином, надзвичайно важливою задачею на шляху розвитку ринкових земельних відносин в Україні стає повноцінне запровадження правового регулювання ринку землі.
Аналіз останніх наукових досліджень. Питанням формування та розвитку земельних відносин в Україні присвячено роботи відомих вчених-аграрників: В.П. Галушки, А.С. Даниленка, Д.С. Добряка, Л.Я. Новаковського, П.Т. Саблука, А.Я. Сохнича, А.Г. Тихонова, А.М. Третяка, А.Г. Тихонова, М.М. Федорова та інших [4, 5, 6].
У Верховні Раді України у даний час зареєстровано три законопроекти «Про ринок земель» (№ 2143 від 28.02.2008, внесений Кабінетом Міністрів України; № 2143-1 від 03.04.2008, внесений народними депутатами Сулковським П.Г., Бевзенко В.Ф., Сігалом Є.Я., Терещуком С.М., Ткачем Р.В. та Тимошенко М.М.; № 2143-2 від 21.04.2008, внесений народним депутатом Зайцем І.О.)*.
Разом з тим значною мірою дискусійними залишаються питання правового забезпечення формування і розвитку ринкових земельних відносин в Україні, а також визначення механізмів регулювання ринкового обороту речових прав на земельні ділянки.
Метою даної статті є аналіз сучасного нормативно-правового забезпечення ринку земель в Україні та викладення підходів щодо визначення правових, організаційних та економічних засад відчуження речових прав на земельні ділянки для забезпечення подальшого розвитку ринкових земельних відносин, активізації інвестиційної діяльності, збільшення надходжень до державного та місцевих бюджетів.
Виклад основного матеріалу. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних питань земельної політики в Україні. Протягом 15 років щодо цього питання точаться надзвичайно гострі політичні дискусії. Але суспільство і більшість політичних сил визнають неминучість формування ринку земель і, в тому числі, земель сільськогосподарського призначення, створення якого стане головною запорукою завершення економічної реформи.
Слід відзначити, що існуючі законопроекти «Про ринок земель», які перебувають на розгляді Верховної Ради України, перенасичені нормами, що безпосередньо не стосуються обороту земель, а більше стосуються землеустрою, державного контролю за використанням та охороною земель, повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування – тобто питань, які врегульовані іншими спеціальними актами законодавства. Це спричиняє виникнення значних політичних дискусій навколо тексту законопроектів, стримує їх розгляд і прийняття Верховною Радою України.
Практика підказує недоцільність введення у закон норм, що обмежуватимуть ринковий оборот (за площею ділянок у власності однієї особи, кваліфікаційним вимогами до покупців), створюватимуть додаткові бюрократичні органи у формі комісій, товариств із регулювання ринку тощо, оскільки на практиці більшість з подібних обмежень учасники ринку зможуть «обійти» без зайвих зусиль.

У зв’язку із вищезазначеним, автором пропонуються наступні правові, організаційні та економічні підходи щодо законодавчого регулювання відчуження речових прав на земельні ділянки:

) Закон України «Про ринок земель» (надалі – Закон) повинен врегульовувати комплекс суспільних правовідносин, пов'язаних з відчуженням речових прав на земельні ділянки всіх форм власності. Дія цього Закону не повинна поширюватися на іпотеку, на відчуження прав на будівлі, споруди та інші об'єкти цивільних прав, на які іншими законами поширено правовий режим нерухомої речі, на внесення речових прав на земельні ділянки до статутного капіталу господарських товариств, на оборот корпоративних прав на суб'єкти господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин, а також на викуп земельних ділянок для суспільних потреб.
2) Об’єктами ринку земель слід вважати зареєстровані відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [7] речові права на земельні ділянки, щодо яких відсутні обмеження або заборона на розпорядження, установлені відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених Конституцією України,.Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Відповідно, об’єктами ринку земель можуть бути:
а) речові права на земельні ділянки:
• право власності на земельну ділянку;
• право на частку у спільній частковій власності на земельну ділянку;
б) речові права на чужі земельні ділянки:
• право володіння та користування земельною ділянкою (право оренди, суборенди);
• право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
• право забудови земельної ділянки (суперфіцій).
3) Суб’єктами ринку земель є особи, що можуть відчужувати речові права на земельні ділянки, та особи, що можуть набувати речові права на земельні ділянки, відповідно до Конституції України,.Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Такими особами можуть бути: фізичні та юридичні особи; держава; територіальні громади; іноземці та особи без громадянства; іноземні юридичні особи; міжнародні організації; іноземні держави.
4) Речові права суб’єктів ринку земель на земельні ділянки мають визнаватися на підставі відомостей Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень у складі державного земельного кадастру, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».
5) Державне регулювання ринку земель має здійснюватися з метою захисту економічної конкуренції, спрощення доступу громадян до землі як ресурсу людського розвитку, забезпечення галузей економіки земельними ресурсами, а також попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку. Повноваження щодо державного регулювання ринку земель доцільно покласти на Кабінет Міністрів України, Антимонопольний комітет України та спеціально уповноважений центральний органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Безпосереднє державне регулювання ринку земель доцільно здійснювати шляхом:
• розробки, затвердження та реалізації державних програм регулювання ринку земель;
• нормативно-правового регулювання діяльності органів державної влади та місцевого самоврядування на ринку земель;
• моніторингу і прогнозування ринку земель;
• попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку землі;
• ліцензування господарської діяльності щодо проведення земельних торгів з продажу речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.
6) До повноважень Кабінету Міністрів України у сфері ринку земель слід віднести:
• формування та реалізація державної політики у сфері регулювання ринку земель;
• затвердження державних програм регулювання ринку земель.
7) До повноважень Антимонопольного комітету України у сфері державного регулювання ринку земель слід віднести:
• внесення пропозицій щодо формування державної політики у сфері ринку земель і участь у її реалізації;
• захист економічної конкуренції, обмеження монополізму на ринку земель.
8) Повноваження центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у сфері державного регулювання ринку земель повинні включати:
• внесення пропозицій щодо формування державної політики у сфері ринку земель і участь у її реалізації;
• створення спеціалізованих державних підприємств, які реалізують державні програми регулювання ринку земель та здійснюють розпорядження землями державної власності;
• проведення моніторингу і прогнозування ринку земель;
• відстеження недобросовісних дій суб’єктів ринку землі та застосування заходів впливу;
• ліцензування господарської діяльності щодо проведення земельних торгів з продажу речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.
9) Державні програми регулювання ринку земель мають визначати комплекс взаємопов'язаних завдань і заходів, які спрямовані на регулювання ринку земель спеціалізованими державними підприємствами, шляхом продажу речових прав на земельні ділянки державної власності та купівлі речових прав на земельні ділянку у державну власність із використанням коштів Державного бюджету України.
10) Моніторинг ринку земель слід проводити шляхом збирання, узагальнення та аналізу центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів відомостей про ціну речових прав на земельні ділянки у договорах про їх відчуження, а також відомостей про ринкову вартість речових прав на земельні ділянки за їх експертною грошовою оцінкою, із визначенням на цій основі індикативних цін на земельні ділянки різного цільового призначення.
11) Прогнозування ринку земель слід проводити шляхом узагальнення та аналізу центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів даних моніторингу земель та іншої інформації із визначенням на цій основі прогнозних цін на земельні ділянки різного цільового призначення.
12) Держава має забезпечувати попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку земель. До дій суб’єктів ринку землі, що викликають підозру на їх приналежність до недобросовісни х, слід відносити:

• спроби відчуження речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за ціною, що істотно відрізняється від їх ринкової вартості або індикативних цін на земельні ділянки відповідного цільового призначення;
• спроби відчуження речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що призведуть до досягнення суб'єктом (суб’єктами) ринку монопольного (домінуючого) становища, підтримання або посилення цього становища.
13) Відчуження речових прав на земельну ділянку слід розглядати як добровільну оплатну або безоплатну передачу речових прав на земельну ділянку від однієї особи (осіб) до іншої особи (осіб) у приватному порядку або на конкурентних засадах (земельних торгах) на підставі договору відповідно до вимог законодавства. Відчуження речових прав на земельні ділянки може здійснюватися на підставі:

• договору купівлі-продажу земельної ділянки;
• договору купівлю-продажу частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку;
• договору міни земельних ділянок;
• договору дарування земельної ділянки;
• договору довічного утримання (догляду), що передбачає передачу прав на земельну ділянку;
• договору оренди (суборенди) земельної ділянки;
• договору емфітевзису;
• договору суперфіцію;
• договору земельної ренти;
• спадкового договору, що передбачає передачу прав на земельну ділянку.
14) Метою проведення земельних торгів слід вважати визначення покупця речових прав на земельну ділянку на конкурентних засадах. Формами проведення земельних торгів є земельний аукціон або земельний конкурс. Виконавцями земельних торгів мають бути:
• юридичні особи – суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі ліцитаторів з продажу земельних ділянок та які отримали ліцензії на проведення земельних торгів у встановленому законом порядку;
• фізичні особи – суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво ліцитатора з продажу земельних ділянок та ліцензію на проведення земельних торгів у встановленому законом порядку.
15) Ліцитаторами з продажу земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво ліцитатора з продажу земельних ділянок. Професійна підготовка ліцитаторів з продажу земельних ділянок має проводитись навчальними закладами, які уклали угоди про співробітництво щодо професійної підготовки ліцитаторів з продажу земельних ділянок з центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів повинен сприяти створенню конкурентного середовища серед навчальних закладів, які здійснюють професійну підготовку ліцитаторів з продажу земельних ділянок.
16) За результатами проведення земельних торгів виконавцем земельних торгів повинен складатися звіт. Звіт про проведення земельних торгів слід вважати підставою для укладання договору про відчуження речових прав на земельну ділянку. Виконавці земельних торгів мають бути зобов'язані безоплатно передавати копії звітів про проведення земельних торгів у Державний фонд документації із землеустрою.
17) Фінансування проведення земельних торгів з відчуження речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності слід проводити виключно за рахунок коштів Державного бюджету України та місцевих бюджетів, а також коштів спеціалізованих державних підприємств, які реалізують державні програми регулювання ринку земель та здійснюють розпорядження землями державної власності.

---

Дата добавления: 2015-07-12