Застройщик. Организация жилищного строительства

Согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (либо с привлечением других лиц) построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в его эксплуатацию.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Объектом долевого строительства согласно ст. 2 Закона № 214-ФЗ именуется жилое (или нежилое) помещение, которое в соответствии с заключенным договором передается застройщиком участнику долевого строительства (далее — дольщику) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома.

Таким образом, застройщик (а он может быть только один) на денежные средства дольщиков возводит объект недвижимости — жилой дом, право собственности на доли в котором, квартиры или нежилые помещения, изначально принадлежит дольщикам.

До сих пор многие путают понятия «долевое строительство» и «совместная деятельность».

При совместной деятельности согласно ст. 1041 ГК РФ два или более юридических лица (либо индивидуальных предпринимателя) соединяют свои вклады, образуя простое товарищество, не являющееся юридическим лицом, и совместно действуют для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, единой для всех участников заключенного договора.

Заключенный договор может быть как двух-, так и многосторонней сделкой.

При этом каждый из товарищей в соответствии со ст. 1044 ГК РФ имеет право действовать от имени всех остальных участников договора, если в нем не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми товарищами.

Кроме того, согласно ст. 1045 ГК РФ каждый товарищ независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны.

При заключении договоров об участии в долевом строительстве жилого дома картина абсолютно иная.

Застройщик, ведущий предпринимательскую деятельность, заключает с каждым из дольщиков отдельный самостоятельный договор. Содержание и условия выполнения каждого из этих договоров никоим образом не зависят друг от друга.

Договор об участии в долевом строительстве, следовательно, может быть только двухсторонней сделкой.

Дольщиками могут быть физические, юридические лица либо индивидуальные предприниматели.

Участниками договора простого товарищества, заключенного для предпринимательских целей, не могут быть физические лица. Это прямо запрещено п. 2 ст. 1041 ГК РФ.

У участников каждого из заключенных договоров об участии в долевом строительстве цели разные. У застройщика — передать квартиру в построенном им доме дольщику и получить при этом оптимальную прибыль. У дольщика — физического лица — получить квартиру (лучше как можно дешевле) с последующей регистрацией права собственности для проживания в ней. У дольщика — юридического лица (равно как и индивидуального предпринимателя) цель — получение помещения для последующего получения дохода. Способы извлечения дохода из полученного помещения могут быть разные — перепродажа квартиры или нежилого помещения либо регистрация права собственности на полученное нежилое помещение и последующее использование его для собственных предпринимательских целей. Однако извлечение прибыли в любом случае будет производиться другим путем, чем у застройщика.

Таким образом, из вышесказанного можно сделать абсолютно непротиворечивый вывод, что договоры об участии в долевом строительстве жилого дома нельзя квалифицировать как договор о совместной деятельности.

По нашему мнению, данные договоры представляют собой не что иное, как договоры строительного подряда с особыми условиями их заключения и вступления в силу.

Попробуем это доказать.

1. Деятельностью застройщика является возведение жилого дома и передача квартир в нем дольщикам.

В соответствии с п. 4 ст. 38 НК РФ деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации, признается работой. Следовательно, деятельность застройщика следует считать работой.

2. Застройщик по условиям заключенного договора передает дольщику после окончания строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию квартиру или нежилое помещение, то есть результат своей деятельности. Договор, в котором одна сторона обязуется по заданию другой стороны выполнить какую-либо работу или изготовить какую-либо вещь и результат работы (изготовленную вещь) передать этой самой другой стороне в соответствии с главой 37 ГК РФ именуется договором подряда.

Далее согласно ст. 740 ГК РФ договор подряда, по которому одна сторона (подрядчик) по заданию другой стороны (заказчика) обязуется построить жилой дом и передать его заказчику, именуется договором строительного подряда.

3. Все условия, которые по требованиям ГК РФ должны быть включены в договор строительного подряда, в обязательном порядке должны быть включены в договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Обязательными условиями договора участия в долевом строительстве согласно п. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ являются:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии вышеупомянутых условий согласно п. 5 ст. 4 Закона 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве считается незаключенным.

Согласно ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора строительного подряда. Президиум ВАС России в своем Обзоре практики разрешения споров по договору строительного подряда (п. 5 информационного письма от 24.01.2000 № 51) указал, что при отсутствии предмета договора он считается незаключенным.

В соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре подряда в обязательном порядке должны быть оговорены сроки начала и окончания работ. В пункте 4 вышеупомянутого информационного письма Президиума ВАС России указано, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

Согласно ст. 709 ГК РФ в договоре строительного подряда должна быть определена цена выполняемых работ и способы ее определения.

В соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик должен гарантировать возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости представляет собой частный случай договора строительного подряда с его обязательной государственной регистрацией.

Верховный Суд РФ в своем Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ 19.09.2002(Опубликовано в Бюллетене Верховного Суда РФ № 2 за 2003 г.), тоже пришел к выводу, что заключенные между организацией, строящей многоквартирный жилой дом, и гражданами договоры следует трактовать как договоры строительного подряда.

Аналогичное мнение высказано и в письме Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0 100/5932-03-32 «0 правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья».

Застройщик с точки зрения ГК РФ исполняет функции подрядчика, а участник долевого строительства выступает в роли заказчика.

Дата добавления: 2015-10-24