Под шиномонтажную мастерскую.

ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АУДИТА

Россия, Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Космонавтов 39-156Н

____________________________________________________________________________

«Утверждаю»

Директор ООО «Центр

оценки и аудита»

_____________ Голощапов В.А.

ОТЧЁТ № 50/9-23/03

об оценке рыночной стоимости эталонного земельного участка

3 группы земель промышленности, расположенного в полосе отвода автомобильной дороги на территории Республики Хакасия, Орджоникидзевского района, с западной стороны села Копьево, справа от дороги Ачинск-Абакан, за АЗС СПК «Вариант», находящегося у предпринимателя Баженова А.П. в аренде

под шиномонтажную мастерскую.

ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Центр оценки и аудита», лицензия №000619

Министерства имущественных отношений РФ.

г. Абакан

12 ноября 2003 год

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ..................................................................................... 3

1.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.................................................................................................................................................................... 3

1.2. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ.................................................................................................................................... 3

1.3. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ................................................................................ 4

1.4. СВЕДЕНИЯ О СПЕЦИАЛИСТАХ, УЧАСТВУЮЩИХ В РАБОТЕ.................................................................................. 4

1.5. ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ, В РАМКАХ КОТОРЫХ ПРОИЗВЕДЕНА ОЦЕНКА И СОСТАВЛЕН ОТЧЕТ 5

1.6. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ................................................................................... 5

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ 6

3. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ...................................................................................................................................... 8

4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА И УЧАСТКА................................................................................................. 9

4.1. АНАЛИЗ ГЕОГРАФИЧЕСКИХ И КЛИМАТИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ................................................................................ 9

4.2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕГИОНА..................................................................................... 10

4.3. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ УЧАСТКА ПОД ШИНОМОНТАЖНУЮ МАСТЕРСКУЮ......................... 13

5. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ОЦЕНИВАЕМОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ....................................................................................................................................................................................................................... 14

6. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЛИ В РЕГИОНЕ................................................................................................................................... 14

7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.............................................. 16

8. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ............................................................................................................ 17

8.1. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ....................................................................................................................................... 17

8.2. МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ......................................................................................................................................................... 18

8.3. МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ................................................................................................................................................ 20

8.4. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ................................................................................................... 20

8.5. МЕТОД ОСТАТКА................................................................................................................................................................ 21

8.6. МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ................................................................................................ 22

9. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ ОСТАТКА.............................. 23

9.1. СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА УЛУЧШЕНИЙ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ..................... 23

9.1.2. АНАЛИЗ ИЗНОСА................................................................................................................................................................. 24

9.1.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА........................................ 26

9.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.............................................................. 26

9.2.1. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА............................................................................ 27

9.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ............................................................................................................. 28

9.2.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 29

9.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА................................................................................. 29

9.3.1. РАСЧЕТ ТРЕБУЕМОЙ ВЕЛИЧИНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА........................................................................... 30

10. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ........................................................................................................................................ 30

ПРИЛОЖЕНИЯ...................................................................................................................................................................................... 31

Дата добавления: 2015-09-04