Стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности в РФ

Стандарт оценки	Примечание
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»	Разработан с учётом международных стандартов оценки и определяет общие понятия, подходы и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»	Раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной
Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчёту об оценке»	Устанавливает требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам

За последние годы оценка сложилась как профессия, которая базируется на стандартах профессиональной практики в условиях развивающегося законодательного регулирования оценочной деятельности.

Анализируя опыт работы отечественных оценочных компаний, можно отчетливо проследить как изменение целей заказываемой оценки, так и все возрастающий уровень требований к качеству работы.

Требований, предъявляемых к оценке, и оснований, по которым она проводится, столько же, сколько клиентов, заказывающих оценку. В широком смысле оценка представляет собой обоснованный расчет определенного вида стоимости. Специфические требования клиента каждый раз придают конкретные очертания составляемому отчету об оценке. Качество отчета при этом основывается, главным образом, на знаниях и опыте, личной честности и объективности лица, выполняющего оценку.

Вопрос 4. Специфика оценки предприятий за рубежом и в РФ.

В разных странах существуют разные критерии регулирования оценочной деятельности. В одних она кодифицирована нормативно-правовыми актами. В других странах к оценке относятся как к предмету предпринимательской деятельности, не подлежащей какому-либо жесткому регулированию, и принципы оценки в таких странах в основном складываются на базе правил, разрабатываемых некоммерческими организациями и объединениями, а также формирующимися обычаями и доктринальными принципами.

В Японии Национальное Земельное Агентство лицензирует оценщиков по недвижимости. Причем существуют две категории оценщиков по недвижимости: лицензированные оценщики по недвижимости и лицензированные оценщики-ассистенты по недвижимости. Обе категории оценщиков имеют право оценивать имущество, однако лицензированные оценщики-ассистенты практически всегда работают под руководством лицензированных оценщиков по недвижимости.

Выдвигаемые в Японии требования к ассистентам-оценщикам:

· опыт работы не менее двух лет;

· сдача двух уровней экзаменов (первый экзаменационный уровень охватывает следующие предметы -- математика, сочинение и японский язык; на втором уровне сдаются гражданский кодекс, знание законов об урбанизационном/сельском планировании и налогообложение недвижимости, экономика, бухучет, теория оценки недвижимости);

· регистрация в Нац. Зем. Агентстве. К оценщикам по недвижимости предъявляются треб.:

· быть оценщиком-ассистентом или удовлетворять предъявляемым к последнему требованиям;

· пройти 160-часовой курс по оценке, предлагаемый Японской Ассоциацией Оценщиков по Недвижимости;

· иметь опыт работы в назначенной оценочной фирме не менее 7 месяцев;

· иметь завершенные, по крайней мере, 22 оценочных отчета по различным видам имущества в период указанного семимесячного опыта работы;

Принятие национальных Стандартов оценочной деятельности - общепринятая практика западных стран. Так, в Германии для оценки объектов недвижимости существует основанное на федеральных статутах Руководство по Определению Стоимости. Разработка и пополнение указанного Руководства входит в ведение Министерства строительства Германии. Этим Руководством определяется информация, которая должна быть собрана, факторы, которые следует рассмотреть оценщику, и объяснения и рамочные процедуры оценочного процесса, составление отчета и производство калькуляций. Стандарты должны соблюдаться официально признанными публичными экспертами, аккредитованными при соответствующих заведениях.

В США Комитет по оценочным стандартам Объединения Оценщиков разрабатывает, публикует и толкует Единообразные Стандарты Профессиональной Оценочной Практики "от имени и в пользу оценщиков" и для всех пользователей оценочных услуг. Эти Стандарты используются административными ведомствами на уровне федерации и штатов. В связи с этим Комитет по оценочным стандартам организует периодическую публикацию всех изменений и пополнений к Стандартам и их официальному толкованию.

Правильное определение оценки - одна из важнейших задач начального этапа работ. Без четкого понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем, что руководители или собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках одной работы.

Оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использования той или иной методики. На этом этапе важно согласование применяемых стандартов оценочной деятельности. Из-за отсутствия отечественных стандартов оценки бизнеса часто используются стандарты Американского общества оценщиков.

Дата оценки. Во многом она определяется целями работы, но также следует учесть и возможность получения необходимой информации по оцениваемому объекту и по рынку на указанную дату. Для многих российских компаний получить финансовую отчетность на дату, отличную от даты регулярного предоставления отчетности в регулирующие органы, просто невозможно.

Информационное обеспечение - основа процесса оценки бизнеса. Сбор информации, как правило, начинается на подготовительных этапах оценки, когда определяется объем работ и готовится к подписанию контракт на проведение оценки. Без предварительного анализа объемов необходимой информации, источников ее получения и затрат невозможно правильно составить график проведения оценки, определить методику проведения работ и сформировать бюджет проекта.

По источникам информацию условно можно разделить на получаемую на рынке и получаемую в оцениваемой компании.

По типу информация может быть юридической, финансовой, технической (и технологической), коммерческой.

По масштабам - общеэкономическая, отраслевая, информация об отдельном предприятии и его подразделениях.

Каждая из представленных классификаций помогает определить объем и роль информации, собираемой для определения стоимости собственного капитала компании, доли в собственном капитале или пакета акций.

Вопрос 5. Модели формирования ставки дисконта в целях оценки бизнеса.

Двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующей компании, являются рыночная стоимость активов и размер доходов, получаемых в результате эффективного осуществления текущей деятельности. Потенциальные инвесторы рассчитывают на получение определенной доли прибыли на вложенный капитал. Соответственно, доходность функционирования действующего бизнеса имеет большое значение как для собственников, так и для инвесторов и учитывается при проведении оценочных работ в целях определения стоимости бизнеса.

Существует несколько подходов к оценке доходности действующего предприятия. Одним из них является метод, основанный на дисконтировании денежного потока. Актуальность этого подхода обусловлена тем, что управление денежным потоком играет огромную роль для всех сторон, заинтересованных в эффективной деятельности компании, позволяет управлять стоимостью действующего бизнеса и позволяет повысить финансовую гибкость компании. Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести притоки и оттоки денежных средств с учетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности, изменения в структуре собственных оборотных средств компании.

Эмпирические данные свидетельствуют о существовании устойчивой зависимости между дисконтируемым денежным потоком и рыночной стоимостью предприятия, однако бухгалтерские прибыли плохо соотносятся с рыночной стоимостью, т.е. не во всех случаях бухгалтерская прибыль является определяющим фактором стоимости предприятия.

Расчет стоимости предприятия при применении данного метода осуществляется следующим образом: анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции, рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года, определяется ставка дисконта, производится дисконтирование полученных денежных потоков, рассчитывается остаточная стоимость (методом чистых активов, с помощью определения ликвидационной стоимости активов или на основании модели Гордона), суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная стоимость, осуществляется корректировка и проверка полученных результатов.

Расчет стоимости предприятия можно выполнить на основе двух видов денежных потоков: для собственного и инвестированного (бездолгового) капитала. В случае расчета денежного потока для собственного капитала принимается во внимание ценность полученной информации для управляющего компанией, т.к. учитывается потребность предприятия в дополнительном привлечении финансовых средств. Бездолговой денежный поток на практике используется инвесторами в целях финансирования сделки слияния, поглощения или покупки компании с помощью привлечения новых заемных денежных средств.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывается как

Чистая прибыль за период n + Износ (амортизационные отчисления за период n) - Капиталовложения за период n + (-) изменение долгосрочной задолженности за период n (прирост или уменьшение) - прирост собственных оборотных средств

Бездолговой денежный поток оценивается по аналогичной формуле, но в ней будут отсутствовать прирост и уменьшение долгосрочной задолженности, причем, величина бездолгового денежного потока увеличивается на величину процентных выплат, скорректированных на ставку налогообложения. Необходимо отметить, что прогноз денежных потоков осуществляется из расчета ближайших 5 лет. В связи с тем, что вероятность отклонения от прогноза достаточно велика, составляется спектр прогнозов - пессимистичный, наиболее вероятный и оптимистический. Каждому прогнозу придается определенный вес и рассчитывается средневзвешенная доходность. Как для собственного, так и для заемного капитала денежный поток может быть номинальным (в ценах текущего периода) или реальным (цены корректируются с учетом инфляции). Дисконтирование денежного потока осуществляется на конец, и на середину года, необходимо отметить, что предпочтительнее использовать дисконтирование на середину года для получения более точных результатов. При определении ставки дисконтирования следует учитывать, то что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данную компанию, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. В данном случае под риском понимается вероятность несоответствия ожидаемых результатов от вложений фактически полученным результатам, а так же вероятность потери собственности вследствие банкротства предприятия, политических и других чрезвычайных событий. Соответственно, чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Термин "Ставка дисконта" был определен Американским обществом оценщиков в Стандарте оценки предприятий № 1 как "коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем". Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

Для расчета ставки дисконта используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются: модель оценки капитальных активов CAMP и модель суммирования. При расчете ставки дисконта для бездолгового денежного потока используется модель средневзвешенной стоимости капитала.

Модель CAMP основана на том, что инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью застрахованных от риска ценных бумаг, таких как правительственные облигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за инвестиции в рисковые активы. Модель служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: номинальной безрисковой ставки, средней доходности не ссудных операций в экономике и b - (коэффициент, измеряющий систематические риски (примерами систематических рисков могут служить появление излишнего числа конкурирующих объектов, введение и действие каких либо ограничений и т.п.)).

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться как средне европейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. Для повышения точности расчета, безрисковую составляющую ставки дисконта можно определять, исходя из котировок отечественных государственных ценных бумаг и исходя из среднеевропейских данных. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из средневзвешенной доходности ГКО или средневзвешенной ставки банков высшей категории надежности и используются тогда, когда потенциальный инвестор имеет возможность альтернативного вложения исключительно на территории России.

Расчет коэффициента b осуществляется исходя из амплитуды колебания цен на акции данной компании по сравнению с изменениями цен на фондовом рынке в целом. Инвестиции в компанию, курс акций которой отличается высокой изменчивостью, являются более рискованными, поскольку курс акций данной компании может быстро упасть. Соответственно, если коэффициент b > 1, можно говорить о повышенной рискованности инвестиций в данное предприятие, если b < 1, то инвестиционный риск меньше среднего сложившегося на данном рынке. Как правило, рассчитываются отраслевые коэффициенты b, которые служат мерой риска для инвестиций в данную отрасль. Второй метод расчета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого и финансового рисков, оказывающих влияние на компанию.

Модель суммирования предполагает корректировку нормы дохода безрисковой ценной бумаги на премию за риск для данной компании. Премия за риск прибавляется к очищенной от риска норме доходности и рассчитывается на основе рисков, учитывающих размер и финансовую структуру компании, диверсификацию производства и клиентуры, качество управления и прочие риски.

Модель средневзвешенной стоимости капитала предполагает расчет ставки дисконта на основании доли собственного капитала в финансировании (пассивах) предприятия, индивидуальная ставки дисконта, определенная по методу цены капитальных активов (по модели оценки капитальных активов) или по методу кумулятивного построения ставки дисконта, доли заемных средств, ставки дисконта на заемные средства (кредитная ставка по обязательствам компании), ставки налога на прибыль.

После дисконтирования полученных денежных потоков необходимо определить величину дохода от бизнеса в постпрогнозный период. При расчете необходимо учитывать, что остаточная стоимость представляет собой текущую стоимость денежного потока, получаемого после дискретного прогнозного периода и включает в себя стоимость всех денежных потоков для всех периодов, которые остаются за рамками данного прогнозного года. Как уже упоминалось, к расчету остаточной стоимости можно подойти тремя способами. Остановимся более подробно на каждом из них.

Метод оценки по стоимости чистых активов предполагает в качестве остаточной стоимости использовать остаточную балансовую стоимость активов на конец прогнозного периода. Очевидно, что данный метод не подходит для рентабельного предприятия.

Метод оценки по ликвидационной стоимости предполагает расчет ликвидационной стоимости активов на конец прогнозного периода. Американские специалисты отмечают ряд факторов, под влиянием которых формируется ликвидационная стоимость. К их числу относится низкая психологическая привлекательность активов, большую роль играет внешний вид активов, так же на результат продажи оказывают влияние отраслевые и территориальные факторы, т.к. продукция развивающихся отраслей будет пользоваться большим спросом и, соответственно, будет иметь большую цену, чем продукция отсталых отраслей и регионов.

Расчет ликвидационной стоимости осуществляется через следующие этапы: осуществляется разработка календарного графика ликвидации активов предприятия (разрабатывается с целью максимизации выручки от продажи активов предприятия с учетом ликвидности активов), производится расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию (в состав затрат входят затраты по налогообложению, страхованию, охране активов до их продажи, (дисконтируем по повышенной ставке), выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы, в т.ч. консалтинговые услуги, например юриста, оценщика и т.д., определяются величины обязательств предприятия. Величину текущей скорректированной стоимости активов уменьшаем на величину обязательств предприятия в результате получаем ликвидационную стоимость. Данный поход, так же нельзя назвать полностью адекватным при оценке действующего рентабельного предприятия.

Вопрос 6.Экономическая сущность затратного подхода. Достоинства и недостатки. Методика чистых активов.

ЗП включает в себя ряд методов, позволяющих оценить бизнес как совокупность активов, представляющих собой некоторый имущественный комплекс, являющийся достаточным для производства продукции, работ и услуг. Применение ЗП необходимо:

если новый владелец собирается перепрофилировать бизнес

если компания работает недавно

если персонал не принимает участия в управлении компанией

для оценки НСП

для целей налогообложения

для целей страхования

«-«ЗП:

не отражает будущих доходов

сложность в определении износа

не учитывает наилучшего и наиболее эффектив. исп-я земельных участков.

Оценка предприятий ЗП может проводится: либо с учетом стоимости чистых активов (ЧА) либо по ликвидационной стоимости. Расчет ЧА является новым для российских предприятий. Его появление связано с введением в действие 1 части ГКРФ и ряд других федеральных законов, определяющих требования сравнения показателей ЧА с зарегистрированной величиной уставного капитала.

Методика ЧА предусматривает следующую последовательность действий:

Анализируются структуры внеоборотных и оборотных активов. Все элементы актива предприятия д.б. скорректированы по рыночной стоимости.

Оценка нематериальных активов (НА): Если НА (патенты, лицензии, интеллектуальная собственность и т.д.) не используются по назначению то их рыночная стоимость =0. Если НА будут в дальнейшем использоваться, то нужно оценить будущие денежные потоки (выгоду от их использования). Ставкой дисконта в этом случае м.б. рентабельность реализованной продукции.

Оценка основных фондов: оценка должна осуществляться в полном соответствии с требованиями, предъявляемыми к оценке недвижимости, т.е. з-мя подходами. На 1.01.98 все строительные организации провели переоценку основных фондов.

Оценка НСП корректируется аналогичным методом.

Долгосрочные финансовые вложения – по инвестиции предприятия в ЦБ, в уставной капитал др. предприятий оцениваются по рыночному курсу на дату оценки. Если оцениваемые акции не котируются на рынке ценных бумаг и не было продаж этих акций, то для расчета используется балансовая стоимость.

Затраты в незавершенном производстве – если эти затраты никогда не будут компенсированы, то стоимость их обнуляется. Если срок списания затрат менее 3 месяцев. То для расчета используется балансовая стоимость, а если срок списания затрат более 3 месяцев, то нужно корректировать по средней оборачиваемости запасов.

Расходы будущих периодов – оцениваются по балансовой стоимости, либо подлежат исключению из оценки, если будет установлено, что отсутствует какая-либо выгода.

НДС не корректируется и не учитывается при оценке т.е. исключается из стоимости ЧА, как и собственные акции., выкупленные у акционеров.

Денежные средства на рублевых счетах принимаются по балансовой стоимости, а на валютных счетах подлежат переоценке с учетом курса соответствующей валюты на дату оценки.

Дебиторская задолженность (ДЗ) – данной корректировке уделяется особое внимание на основе проведенного анализа финансового состояния предприятия. Из общей суммы ДЗ исключается задолженность с истекшим сроком исковой давности (3 года), а также нереальные к взысканию суммы ДЗ в связи с ликвидацией должника. Если делается вывод о невозможности возврата ДЗ в срок, то принимаем следующие меры: выставляем платежные требования должнику, предъявляем соответствующие иски в арбитражный суд, списывается часть долгов как безнадежно потерянная сумма. Эта сумма отражается в составе внереализационных расходов и уменьшает налогооблагаемую базу предприятия. Однако списание долга не является аннулированием задолженности, поэтому в течении последних 5 лет она должна отражаться на забалансовых счетах для наблюдения за возможностью ее взыскания в случае изменения имущественного состава дебитора. Оставшаяся часть ДЗ аналогично с т. зр. сроков погашения. С учетом этих факторов определяется оценочная стоимость по должнику путем дисконтирования этих сумм по следующей формуле: С=ДЗ/(1+R)ⁿ, где R – ставка дисконта, n – период оборачиваемости ДЗ.

Задолженность участников и учредителей в Уставном капитале- если известно, когда учредители внесут свои деньги в Уставной капитал предприятия, то такая задолженность не корректируется, а принимается по балансовой стоимости.

Пассивы предприятия (краткосрочные, долгосрочные) желательно не трогать, не корректировать, т.к. считается, что все обязательства предприятий реальны и д.б. в бюджетные и др. фонды.

Таким образом, стоимость предприятий по методу ЧА получается как разница между текущей стоимостью активов предприятия и общей стоимостью обязательств в данном предприятии.

Вопрос 7.Сравнительный подход в оценке бизнеса.

Использование этого подхода позволяет определить стоимость собственного капитала компании как сложившуюся на рынке цену на аналогичные предприятия.

Технология сравнительного подхода предполагает выполнение следующих процедур:

- выбор предприятия, аналогичного оцениваемому;

- определение соотношения цены продажи аналогичного предприятия и его финансовой базы (мультипликатора);

- произведение соотношения на финансовую базу оцениваемого предприятия.

Составление списка аналогичных предприятий осуществляется в три приема.

1. Отбор аналогов по факту рыночной цены и отраслевому сходству. Формирование списка претендентов (круг «подозреваемых»). В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым.

2. Сбор дополнительной информации и отбор из списка претендентов. Формируется новый список (круг «кандидатов»). Требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, собираемая на предприятиях.

3. Предварительный финансовый анализ (финансовые и производственные параметры). Формирование заключительного списка.

Тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода.

После этого проводится финансовый анализ по всем предприятиям аналогам и оцениваемому предприятию. Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе:

1. С помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов;

2. Он позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду мультипликатора в общем их числе, что в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины;

3. Финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обоснованности окончательной стоимости.

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база мультипликатора является измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия. Виды ценовых мультипликаторов:

Ценовые мультипликаторы:

1.Интервальные мультипликаторы (интервал-1 год)

Цена на прибыль(Ц/П) В качестве финансовой базы используется любой показатель прибыли (чистая прибыль, прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д.), исчисленный в последний год перед датой оценки, либо среднегодовая сумма прибыли, исчисленная за последние несколько лет. Показатель прибыли сильно зависит от методов бухгалтерского учета. Экономические критерии, обосновывающие степень надежности и объективности того или иного мультипликатора: 1. Крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли, мелкие компании — на основе прибыли до уплаты налогов (устраняется влияние различий в налогообложении). 2. Ориентация на денежный поток предпочтительна при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно высокий удельный вес активной части основных фондов, более объективный результат даст использование мультипликатора цена/ прибыль. 3. Применение мультипликатора на основе денежного потока является целесообразным, если предприятие убыточно либо величина прибыли незначительна, а также при несоответствии фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учете (стоимость активов будет незначительной, хотя прослужат они довольно долго). 4. При различной структуре капитала (соотношение собственных и заемных средств) целесообразно ориентироваться на прибыль до уплаты процентов и налогообложения

Цена на денежный поток (Ц/ДП)

Цена на дивидендные выплаты (Ц/ДВ) Целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании либо способность компании платить дивиденды может быть обоснованно спрогнозирована. Может рассчитываться на базе фактически выплаченных и потенциальных дивидендов. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе аналогичных предприятий, исчисленные в процентах к чистой прибыли*. При оценке контрольного пакета - потенциальные дивиденды, при оценке миноритарного пакета акций- фактические дивиденды (способность собственников влиять на дивидендную политику). Используется редко, т.к. порядок выплаты в компаниях открытого и закрытого типов существенно различается.

Цена на выручку (Ц/В) Этот мультипликатор используется: -для проверки объективности результатов, получаемых другими способами; - при оценке предприятий сферы услуг; - если цель оценки ─ поглощение компании (следует тщательно изучить стабильность объема выручки от реализации в будущем). Достоинство: универсальность, т.к. не зависит от методов бухгалтерского учета. Особенность применения: оценщик должен учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если она существенно отличается, то мультипликатор лучше определяется при расчете на инвестированный капитал

Цена на физический объем продаж (Ц/ФО) Разновидность мультипликатора Ц/В. Цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности

2. Моментные мультипликаторы (фотография на определенную дату)

Цена на балансовую стоимость активов(Ц/БС)Используется балансовая стоимость аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Оптимальная сфера применения - оценка холдинговых компаний либо необходимость быстро реализовать крупный пакет акций

Цена на чистую стоимость активов(Ц/ЧА)Применяют при соблюдении следующих требований: - оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование; - основной деятельностью компании являются хранение, покупка и продажа такой собственности. При применении необходимо: - проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибили в выручке от реализации, так как решение о купле-продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний год; - изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие как виды активов, местоположение и т.д.; - осуществить анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм; - оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение доли акций, принадлежащих компаниям открытого и закрытого типов, является определяющим признаком сопоставимости

Вопрос 8.Доходный подход в оценке бизнеса. Достоинства и недостатки. Метод дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход считается наиболее надежным. Основным его преимуществом является то, что он единственный подход который учитывает будущие ожидания отн-ьно цен, затрат, инвестиций, т.е. данный метод оценивает будущие выгоды от владения бизнесом. Отрицательной же его характеристикой является то, что очень сложно определить обоснованный денежный поток и ставку дисконта. Существует 2 метода определение стоимости доходным подходом: 1) Метод, основанный на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую ст-ть – МДДП. 2) Метод, базирующийся на накоплении сред.величины дохода - метод прямой капитализации. МДДП – это метод опр-я капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Метод основан на том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. В тоже время собственник не продаст свой бизнес ниже текущей стоимости прогнозных будущих доходов. МДДП используется в следующих случаях, когда ожидаемые денежные потоки в будущих периодах нестабильны.

Этапы оценки предприятия МДДП: 1) Проведение анализа фин.показателей бух.отчетности предприятия, которые выявляют среднегодовые темпы роста выручки от реализации продукции, расходов предприятия, прирост оборотного капитала и капитальных вложений. 2) Определение длительности прогнозного периода. В качестве прогнозного периода принимается период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются. Предполагается, что в постпргнозный период должны быть долгосрочные. Стабильные темпы роста или бесконечный поток доходов. В РФ в качестве прогнозного периода принимается 3 года, т.к. долгосрочные прогнозы могут оказаться нереальными. 3) Выбор моделей денежного потока. Денежный поток – разница между притоками и оттоками средств на предприятии. Выделяют следующие виды денежного потока: а) денежный поток для собственного капитала=чистая прибыль+амортизационные отчисления+(-) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала (СОК)+(-) увеличение (уменьшение) долгосрочной задолженности-Капитальные вложения (КВ). б) денежный поток для инвестиционного капитала= чистая прибыль+амортизационные отчисления+(-) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала (СОК) -Капитальные вложения (КВ). В обех моделях денежный поток может быть рассчитан как в текущих ценах, так и с учетом фактора инфляции. 4) Проведение ретроспективного анализа и прогноз валовой выручки от реализации. Следует придерживаться общего правила, гласящего. Что прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; ретроспективные темпы роста предприятия; спрос на продукцию; темпы инфляции; имеющиеся производственные мощности; перспективы и возможные последствия капитальных вложений; общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса; ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции; доля оцениваемого предприятия на рынке; долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период; планы менеджера данного предприятия.5) Анализ и прогноз расходов предприятия. На этом этапе необходимо: - изучить структуру расходов предприятия, в особ-ти соответствия пост.и перем.затрат; - убрать единоврем.и чрезвыч.статьи в фин. отчетности за прошлые годы и в будущих прогнозных периодах они не встретятся; - определить амортизационные отчисления, исходя из наличия активов, их будущего прироста и выбытия; - рассчитать затраты на выплату %-ов на основе прогнозируемых уровней задолженности. 6) Анализ и прогноз инвестиций. Он состоит из: а) Определения излишка или недостатка собственного оборотного капитала. Излишек увеличивает рыночную стоимость собственного капитала предприятия, а недостаток д.б. восполнен, поэтому он уменьшает рыночную стоимость предприятия; б0 Анализа Капитальных Вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширение производственных мощностей; в) Расчета изменения (увеличения или уменьшения) долгосрочной задолженности. 7) Определение ставки дисконта. В зависимости от выбора моделей денежного потока выбирается ставка дисконта, либо для собственного капитала (при расчете применяются: модель оценки капитальных активов и метод кумулятивного построения), либо для инвестиц.кап-ла (при расчете прим-ся модель средневзвеш. сто-ти кап-ла). 8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Предполагается, что после прогнозного периода доходы стабилизируются и будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста. Модель Гордона: С = СF/(K-g); где CF- денежный поток доходов за 1 год постпрогнозного периода, К – ставка дисконта, g – долгосрочные темпы роста денежного потока, С – стоимость в постпрогнозный период или стоимость реверсии. 90 Расчет текущей стоимости предприятия – сумма текущей стоимости денежного потока. 10) Внесение поправок: - на величину нефункцианирующих активов. Она основывается на том, что при рассчете стоимости учитываются активы предприятия, участвавашие в производстве. Но есть и такие активы, которые не участвуют в формировании денежного потока (законсервированные ОФ), но они имеют свою стоимость, поэтому их можно продать, а затем суммировать со стоимостью. Полученной при ДДП. – Корректировка величины собственного оборотного капитала (СОК). В модель ДДП включается требуемая величина СОК. Фактическая величина может не совпадать с требуемой, поэтому необходима корретировка: избыток СОК прибавляется, а недостаток вычитается из предварительной стоимости.

Метод капитализации прибыли.

Доходный подход считается наиболее надежным. Основным его преимуществом является то, что он единственный подход который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций, т.е. данный метод оценивает будущие выгоды от владения бизнесом. Отрицательной же его характеристикой является то, что очень сложно определить обоснованный денежный поток и ставку дисконта. Существует 2 метода определение стоимости доходным подходом: 1) Метод, основанный на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую стоимость – МДДП. 2) Метод, базирующийся на накоплении средней величины дохода - метод прямой капитализации.

Метод капитализации прибыли заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации: V=I/R, где V - стоимость; I - периодический доход; R – коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере. Ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Основное преимущество этого метода – простота расчетов и то, что этот метод в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции. Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация

очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой. Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы: 1) Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости); 2) Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; 3) Расчет адекватной ставки капитализации; 4) определение предварительной величины стоимости; 5) Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются); 6) Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникает целый ряд проблем, во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.

Для российских условий в большинстве случаев наиболее обоснованной базой метода капитализации может оказаться чистая прибыль. Этот показатель всегда и единообразно отражается в бухгалтерском учете и воспринимается участника рынка бизнеса.

Ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1) Способ рыночной экстракции для идентичных объектов:

R₀=I/n*∑R_i,

где R_i – коэффициент капитализации i-го объекта; R_i = I_i /V_i

2) Способ рыночной экстракции для разнородных объектов:

R₀ = ∑R_j * V_i²,

где R₀- – коэффициент капитализации оцениваемого объекта; R_j - коэффициент капитализации j-го объекта; V_i – весовой коэффициент объекта –аналога.

Вопрос 9. Принципы оценки предприятий. Основой процесса оценки является система оценочных принципов. В результате многолетнего опыта зарубежных экспертов-оценщиков сформулированы три группы принципов, связанных с: 1) представлением владельца об имуществе; 2) рыночной средой; 3) эксплуатацией имущества. 1) Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе. Данная группа включает в себя принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью. Если оно может быть полезным потенциальному владельцу, т.е. предназначено для производства определенного вида продукции, ее реализации и получения прибыли. Принцип замещения означает,что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности.Принцип ожидания, т.е. ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования имущества предприятия, а также размера денежных средств от его перепродажи. 2) Принципы, связанные с рыночной средой. Эта группа включает следующие принципы: зависимости, соответствия, взаимосвязи между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости. Зависимость. Стоимость предприятия зависит от множества факторов, но и само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Соответствие. Любое предприятие должно соответствовать рын. и градостроит. стандартам, действующим в данном регионе, а проекты предприятий – общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе. Предложение и спрос. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. На стоимость предприятий оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то при постоянстве факторов цены растут; если предложение превышает спрос, цены падают; если же спрос соответствует предложению, цены стабильны. Конкуренция. Это соревнование предпринимателей в получении прибыли; она обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли, ведет к росту предложения и снижению массы прибыли. Изменение. Ситуация на рынке постоянно изменяется: появляются новые предприятия, изменяется профиль действующих; изменяются также экономич., социальная, технич. и политич. сферы деятельности предприятия. Объекты собственности изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли зависит от влияния государства и частного сектора. Экономич. условия открывают нов. возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Человеческие вкусы и устремления претерпевают изменения. Поэтому эксперты-оценщики должны проводить оценку стоимости предприятия на конкретную дату. 3) Принципы, связанные с эксплуатацией имущества. Группа принципов, связанных с эксплуатацией имущества, включает: принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности. Остаточная продуктивность земельного участка. Любой вид предпринимат. деят-ти, как правило, требует наличия четырех факторов производства труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь произведенной стоимостью. Создаваемой данной деятельностью. Земля недвижима, а труд. Капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю. Либо арендную плату). Т. о., земля имеет «остаточную стоимость», т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток дохода после оплаты воспроизводства всех других факторов производства. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства. Некот. факторы увеличив. Ст-сть имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Возрастающая или уменьшающая отдача. Данный принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после кот. общая отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы. Сбалансированность предприятия. Данный принцип означает, что любому виду производства соответствуют оптим. сочетания факторов производства, при которых достигается максим. прибыль, а значит, и максим. стоимость предприятия. Оптимальный размер (масштаб). Данный принцип гласит: Любой фактор производства должен иметь оптим. размеры – будь то само предприятие, его отдельные производства либо участок земли., на котором находится предприятие. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности. Данный принцип означает следующее: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это основной принцип оценки, означающий разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки. Перечисленные принципы универсальны и применимы ко всем видам имущества. Их содержание может меняться в зависимости от специфики объекта.

Вопрос 10. Методика расчета ликвидационной стоимости предприятия

В рамкох затратного подхода в оценочной практике широкое применение имеют 2 методики:

- метод расчета ликвидационной стоимости;

- метод чистых активов

Существует 3 вида ликвидационной стоимости:

1. упорядоченная стоимость, когда распродажа активов предприятия осуществляется в течение особого периода времени с тем, чтобы получить максимальные цены активов;

2. принудительная стоимость, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно;

3. ликвидационная стоимость предприятия, когда активы предприятия не продаются, а уничтожаются. Стоимость предприятия в этом слове предусматривает отрицательную величину, так как от владельца предприятия требуются определенные затраты по ликвидациям активов.

Этапы расчета упорядоченной ликвидационной стоимости

1. для анализа принимается последний балансовый отчет;

2. разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как предприятие различных видов активов требует разного периода времени;

3. определяется валовая выручка от ликвидации активов;

4. оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат КПЗ, связанных с ликвидацией активов, к ней относятся комиссионные (оценочные), риэлторские и юридические услуги, налоги и сборы, которые платятся при продаже активов. С учетом календарного графика скорректированные стоимости оценочных активов диконтируются не дату оценки по ставке дисконта, учитывающий риск продаж;

5. ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активов до их продажи, включает затраты на хранение готовой продукции, НСП, машин, механизмов и тд.;

6. прибавляется или вычитается прибыль (убытки) ликвидационного периода;

7. вычитаются пособия работникам предприятия, задолженность предприятия по бюджету и во внебюджетные фонды.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия, рассчитанная путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов предприятия суммы технических затрат, связанных с ликвидацией прямых, а также величины всех обязательств.

Вопрос 11. Согласование рез-тов и опр-е итоговой ст-ти п/п.

После опред-я ст-ти оцениваемого п/п доходным, затратным и сравнительным подходами проводят согласование рез-тов, т.е.распред-ся веса методикам в рамках каждого подхода. Сумма значений всех удельных весов=100% или 1. далее вес умножается на ст-ть объекта по соответствующему подходу. При согласовании расписываются положительные и отрицательнве стороны каждого метода и, исходя из этого распред-ся удельные веса. критерии согласования: соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемого объекта; точность расчетов, прогнозов, предположений,проведенных в рамках применения каждого подхода, достоверность и актуальность использукемой инф-и. Доходный подход обычно считается наиболее надежным при оценке ст-ти бизнеса.он явл.единственным подходом, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций. данный метод оценивает будущие выгоды от владения бизнесом, т.к.пок-ль, принимая решение о приобретении того или иного бизнеса, сопоставляет предлагаемую цену и текущую ст-ть будущих ожидаемых выгод. Основные сложности, связанные с применением подхода, заключается в сложности определения обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта. Сложности в использование сравнительного подхода связаны с неразвитостью и непрозрачностью российского рынка недвижимости(мало данных о продажах п/п-аналогов). В основном применение затратного подхода, в общем, предпочтительнее. Сущ-ет и другой подход-исходя из ур-ня износа ОПФ и рентаб-ти реализованной продукции. Средний ур-нь износа ОПФ= (восст.ст-ть-ост.ст-ть)/восст.ст-ть*100%.

Дата добавления: 2015-09-05